Čeprav naj bi področje oddajanja nepremičnin v turistični namen na novo in kot napovedujejo, tudi bolj strogo uredili šele v prihodnje, pa imajo fizične osebe, ki se ukvarjajo s to dejavnostjo veliko obveznosti že zdaj. 

Furs zato vse, ki oddajajo nepremičnine v turistični namen in vse, ki dohodke ustvarjajo prek spletnih platform, poziva, naj te dohodke ustrezno prijavijo, tudi za nazaj, če tega do zdaj niso naredili. „Obveznost prijave velja tudi za nazaj, torej tudi za dohodke, ki so bili ustvarjeni v letu 2023 in tudi pred letom 2023,“ opozarjajo. 

Podatki iz tujine tudi za davčni nadzor

Na Fursu hkrati poudarjajo, da bodo podatke, ki jim jih morajo letos prvič posredovati operaterji platform, uporabili tudi za davčne nadzore. Globe za kršitev zakonodaje niso majhne. 

Globa za nezakonito oddajanje nepremičnin v turistični najem je od 400 do 30.000 evrov, globa za nepredložitev obračuna DDV pa od 2000 do 125.000 evrov, opozarjajo.  

Katere podatke letos Furs prejema od operaterjev? „Operaterji platform so dolžni posredovati identifikacijske podatke o prodajalcih, podatke o prejetih nadomestilih, odtegnjenih provizijah, pristojbinah in davkih, podatke o številu opravljenih dejavnosti, o finančnih računih, na katere je bilo nadomestilo nakazano, v primeru oddajanje nepremičnin v najem pa za vsako nepremičnino še podatek o vrsti, naslovu in identifikaciji nepremičnine ter številu dni najema,“ odgovarjajo na Fursu. 

Obračun davkov konec marca

Če torej oglašujete stanovanje na spletnih portalih, kot sta na primer Airbnb in Booking in tudi v drugih medijih ter ga oddajte v turistični najem, so dohodki, ki jih dosežete iz tega naslova, obdavčeni z davkom od dohodka iz dejavnosti. Šteje se namreč, da opravljate dejavnost. To pomeni, da morate za davčno leto sestaviti obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti. 

Obračun morate Fursu prek eDavkov predložiti najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto. 

Obvezna registracija, sicer se šteje kot delo na črno

Kot posameznik lahko oddajate in oglašujete oddajanje prostih zmogljivosti v turistične namene le, če imate to dejavnost ustrezno registrirano. Če dejavnosti nimate registrirane, to pomeni, da delate na črno. To pa posledično pomeni, da tudi oglaševanje oddajanje nepremičnine v turistični namen nedovoljeno in sankcionirano, saj oglašujete delo na črno. 

„Fizična oseba, ki nima dejavnosti oddajanja nepremičnin v najem ustrezno vpisane ali priglašene, prek oglasov oziroma različnih portalov, tega ne sme oglaševati,“ pravijo na Fursu. 

Če se prepoznate v zgornjih navedbah in turistom oddajate v najem sobo, del stanovanja ali celotno stanovanje za kratko časovno obdobje, morate najprej priglasiti dejavnost.

Prijava tudi za nazaj

To lahko naredite na dva načina. Lahko se registrirate kot sobodajalec – fizična oseba, če opravljate dejavnost le občasno, kar pomeni ne več kot pet mesecev oziroma 150 dni v koledarskem letu. Pogoj je tudi, da gostom nudite do 15 ležišč. Druga možnost je, da nepremičnino v turistični najem oddajate kot samostojni podjetnik. 

V obeh primerih se morate pri Agenciji za javnopravne evidence in storitve (AJPES) ustrezno registrirati oziroma vpisati v poslovni register Slovenije (PRS) in urediti svoj status. 

To lahko naredite le za naprej, ne morete pa se pri AJPES registrirati za nazaj. Če ste dejavnost do zdaj opravljali brez registracije, torej na črno, lahko za nazaj to uredite na katerem koli finančnem uradu, kjer z obrazcem DR-03 prijaviti dejavnost v davčni register.
Potem pa prek eDavkov, na podlagi samoprijave, predložite obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti za pretekla obdobja, ko ste poslovali prek spletnih platform.

Identifikacija za DDV, če oglašujete prej tujih portalov

Sobodajalci, ki oddajajo prek ponudnikov oglaševanja na spletnih straneh, ki imajo sedež izven Slovenije, imajo še eno obveznost. Ker oglašujejo prek tujih portalov in so zato prejemniki storitev posredovanja, morajo od prejete storitve plačati 22-odstotni DDV v Sloveniji. 

Zato se morate nujno identificirati za namene DDV. To je obvezno tudi, če niste identificirani za namene DDV, ker je obseg vašega opravljenega prometa pod mejo za obvezno identifikacijo, ki je 50.000 evrov. 

Ko se identificirate za namene DDV samo kot prejemniki teh storitev spletnih portalov, morate prek eDavkov vsak mesec oddati obračun DDV, nimate pa pravice do odbitka DDV. Obračun DDV morate predložiti tudi, če v določenem mesecu ne prejmete storitve, od katere morate obračunati DDV, v tem primeru oddate prazen obračun. 

V primeru take identifikacije za namene DDV za ostale dobave, ki jih opravite v Sloveniji, ne obračunavate DDV (dokler ne presežete limita 50.000 evrov obdavčljivega prometa v zadnjih 12 mesecih). Čeprav ste zavezanec za plačilo DDV iz naslova uporabe tujih spletnih platform za posredovanje sob, pa za ostale posle v Sloveniji DDV ni treba obračunati. 

DDV zavezanec postanete šele, če presežete mejo 50.000 evrov. V tem primeru pa morate DDV obračunati obračunati DDV tudi od vseh obdavčenih dobav, ki jih opravite na ozemlju Slovenije. Takrat tudi pridobite pravico do odbitka DDV. Lahko pa se prostovoljno identificirate za namene DDV, preden presežete ta limit, če se tako sami odločite. V tem primeru morate biti v sistemu DDV najmanj 60 mesecev.

Ne glede na to, kako ste identificirani za namene DDV, morate gostu, ki ste mu oddali sobo oziroma stanovanje, izdati račun in ga davčno potrditi.

Vse navedeno velja tudi za slovenske lastnike nepremičnin, ki te oddajajo na primer na Hrvaškem. Ob tem pa je pomembno še, da imate tudi na Hrvaškem vse urejeno oziroma prijavljeno skladno z njihovo zakonodajo.