Glede na vsesplošno divjanje inflacije v zadnjih dveh letih smo se z vprašanjem, ali se je zakonodaja na divjanje cen tudi na nepremičninskem trgu prilagodila ali ne. S Finančne uprave Republike Slovenije (Furs) so nam odgovorili, da do sprememb v zadnjih letih ni prišlo. Tako so na slabšem predvsem tisti lastniki, ki prodajajo stanovanja/hiše, v katerih niso imeli prijavljenega stalnega prebivališča v zadnjih treh letih.

Kljub vsesplošnemu divjanju inflacije se zakon o dohodnini namreč ni spreminjal. To pa pomeni, da pri obračunu dohodnine od dobička iz kapitala inflacija ni upoštevana. Če ste za svojih 110.000 evrov pred 10 leti dobili bistveno več kot danes, to države v primeru prodaje nepremičnine, v kateri niste imeli prijavljenega stalnega prebivališča, ne zanima.

Če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin (2-% davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala, piše na spletni strani Fursa.

Vsi tisti, ki torej v obdobju lastništva do 15 let nimajo prijavljenega stalnega prebivališča, morajo ob prodaji plačati dohodnino od dobička iz kapitala. Ta pa variira glede na časovno obdobje lastništva nepremičnine. Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih pa 15 %), po petnajstih letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Slednje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi račune in jih shrani. Davek davčni organ odmeri z odločbo.

Je pa zanimiv podatek, da je inflacijo predvidevala zakonodaja do leta 2007. "Taka določba pa je veljala v prejšnjem Zakonu o dohodnini – ZDoh-1 (91. člen), ki ga je nadomestil ZDoh-2, ki se je začel uporabljati s 1. 1. 2007. V predlogu ZDoh-2 je predlagatelj to tudi izrecno poudaril, in sicer da se bo pri določanju davčne osnove od dobička iz kapitala odpravila valorizacija nabavne vrednosti kapitala," so nam pojasnili na Fursu.

Konkreten primer in izračun

Vzemimo konkreten primer, stanovanje ste kupili leta 2011 za 110.000 evrov, danes pa ga boste prodali za 200.000 evrov, a v njem v tem času niste imeli prijavljenega stalnega prebivališča, vanj v tem času tudi niste vložili nič denarja, saj menjava oken, vrat in drugih stvari ni bila potrebna – dejanski stroški torej niso nastali.

Država vam bo pri obračunu priznala znesek davka na promet nepremičnin (2 odstotka) ter normirane stroške. "Normirani stroški, povezani s pridobitvijo in odsvojitvijo kapitala, se priznajo v višini, ki se določi kot seštevek 1 % od nabavne vrednosti kapitala in 1 % od vrednosti kapitala ob odsvojitvi," piše v enem od dokumentov, objavljenih na spletni strani Fursa. Normirani stroški po tem izračunu znašajo 3100 evrov. 

V našem primeru znesek davka na promet nepremičnin znaša 4000 evrov (dva odstotka od 200.000 evrov), skupen »bonus« pri obračunu torej za prodajalca v našem primeru znaša 7100 evrov. Osnova za obračun dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine bo torej 82.900 evrov.  Po 10 letih imetništva nepremičnine bo davek znašal 10 odstotkov, tako da bo prodajalec moral plačati 8290 evrov davka.

Če pa bi upoštevali inflacijo in bi nepremičnino revalorizirali v višini inflacije v obdobju od 1. 1. 2011 do 1. 12. 2023 (pri izračunu smo si pomagali z računalom Statističnega urada Republike Slovenije), bi naša nepremičnina zgolj zaradi visoke inflacije po 12 letih bila vredna 146.190 evrov. In če bi ta revalorizacija bila zapisana v zakonu, bi prodajalec stanovanja iz našega primera prihranil kar nekaj denarja pri plačilu dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine. Če naredimo še izračun ob upoštevanju revalorizacije, potem bi prišli do zneska dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine 4.671 evrov. To pa pomeni, da bi ob upoštevanju inflacije prodajalec v našem konkretnem primeru privarčeval 3619 evrov. 

Koliko dohodnine so odmerili v preteklih letih?

Furs smo povprašali, koliko dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnin so odmerili v preteklih letih. V specifičnem, koronskem letu 2020 se je nabralo vsega 10,5 milijona evrov, nato pa je sledil velik skok v letu 2021, ko so na Fursu odmerili kar 23,4 milijona evrov, v letu 2022 pa še malce več, in sicer 24,72 milijona evrov. Podatki za prvo polletje 2023 kažejo na podoben znesek, in sicer so v prvih šestih mesecih na Fursu odmerili dobrega 12,5 milijona evrov dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnin.

dezurni@styria-media.si