Cene nepremičnin so v zadnjih letih rasle, zadnje analize pa kažejo umirjanje, a le na nekaterih območjih in segmentih. Po podatkih Geodetske uprave RS so denimo v Kopru cene nepremičnin od leta 2015 zrasle za 42 odstotkov in še rastejo, v Ljubljani pa so v tem obdobju beležili 25-odstotno rast, ki se zdaj umirja. V Banki Slovenije kljub temu navajajo, da stanovanjske nepremičnine niso precenjene, temveč so se približale ravnovesni ravni. Hkrati ugotavljajo, da upada povpraševanje, da so kupci bolj zadržani, ter da cene nepremičnin rastejo hitreje kot dohodki.
V nadaljevanju povzemamo ključne ugotovitve Banke Slovenije.
Cene nepremičnin in njihova precenjenost
Kazalniki vrednotenja nepremičnin v prvem polletju 2019 še niso prikazovali precenjenosti stanovanjskih nepremičnin, temveč gibanje blizu ravnovesne ravni. V drugem četrtletju 2019 so bile cene stanovanjskih nepremičnin nominalno na podobni ravni kot v letu 2008, realno pa za cenovnim vrhom ostajajo nižje za 11,5 odstotka.
Gibanje cen blizu ravnovesja nam prikazuje razmerje med ceno in dohodkom ter razmerje med ceno in najemnino. Tudi primerjava števila letnih neto plač potrebnih za nakup stanovanja z dolgoročnim povprečjem ne nakazuje na precenjenost, saj je bilo razmerje v drugem četrtletju 2019 na ravni dolgoletnega povprečja.
Rast cen stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji se vse bolj približuje povprečju evroobmočja. Z izjemo Italije je bila rast cen tudi v prvem polletju 2019 prisotna v vseh državah evroobmočja, a lahko ob poslabšanju gospodarskih razmer opazimo postopen upad rasti stopenj. Med državami so sicer precejšnje razlike v gibanju cen, a je bil v prvem polletju 2019 zmanjšanje medletne rasti cen ob Irski in Romuniji najbolj izrazit v Sloveniji, ki v drugem četrtletju 2019 ostaja nad povprečjem evroobmočja še za 1,6 odstotne točke.
Cene rabljenih stanovanj so v večjih slovenskih mestih naraščale tudi v prvem polletju 2019, z izjemo Ljubljane, kjer so cene po visoki rasti v preteklih letih stagnirale. Tudi v prihodnje lahko pričakujemo nadaljnjo rast cen nepremičnin ob sicer bolj umirjenih stopnjah. Do morebitnega močnejšega obrata v gospodarstvu in na trgu dela ni pričakovati izrazitejšega upada cen nepremičnin.
Najemnine rastejo bolj kot cene nepremičnin
Umirjanje rasti cen na trgu nepremičnin se bo predvidoma odrazilo tudi v umirjanju rasti najemnin, kar pa lahko poveča tveganje za investitorje. Od leta 2015 so poleg cen nepremičnin naraščale tudi najemnine, kar je še dodatno spodbudilo investitorje k nakupu nepremičnin z namenom oddaje. Z rastjo turizma in vse večjo možnostjo oddajanja nepremičnin prek spletnih portalov, je tudi najemni trg postal priložnost za dodatni dohodek, predvsem v Ljubljani, kjer se je povprečna mesečna najemnina dvosobnega stanovanja povečala s 690 v letu 2014 na 920 evrov v letu 2018.
Razmerje med ceno in najemnino se je v prvem polletju 2019 prvič od začetka rasti nepremičninskega trga znižalo, kar pomeni, da so se cene nepremičnin povečale manj kot najemnine. Počasnejši odziv najemnin na ohlajanje gospodarstva je pričakovan, tudi zaradi bolj dolgoročnih najemnih pogodb, a lahko v prihodnje, podobno kot pri cenah, pričakujemo umirjanje.
Hitrejšo prilagoditev na ohlajanje gospodarstva lahko pričakujemo pri turističnih najemih, saj so ti krajši in bolj prilagodljivi razmeram na trgu. Umiritev rasti najemnin lahko poveča tveganje pri investitorjih, ki so nepremičnine kupili s posojilom in z namenom oddaje ter obenem v pričakovanju nadaljnje rasti in s tem vezane sposobnosti odplačevanja posojila.
Povpraševanje upada
Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah se postopno umirja, število prodanih stanovanj postopno upada, pri čemer vrednost poslov ostaja visoka. Število prodanih stanovanj je doseglo najvišjo vrednost v letu 2017 (14.865) in je v letu 2018 (13.154) ter v prvem polletju 2019 (6.748) sočasno z umirjanjem cen upadlo.
Pri rabljenih nepremičninah sicer število prodaj ostaja razmeroma visoko, zaradi pomanjkanja na trgu pa je močno upadlo število prodaj pri novih nepremičninah. Prodaja novih stanovanj bo odvisna od realno postavljenih prodajnih cen s strani investitorjev. V kolikor bodo prodajne cene investitorjev previsoke, ali zaradi nerealnih pričakovanj ali zaradi visokih stroškov investicije, lahko podobno kot v zadnji krizi, na trgu ostane več neprodanih novih stanovanj.
Potrošniki so ob ohlajanju gospodarskih razmer bolj pesimistični glede prihodnjih gospodarskih razmer v Sloveniji in svojega finančnega stanja, kar lahko poveča negotovost in vpliva na manjše povpraševanje po nepremičninah. Tudi po anketi, v kateri banke sprašujemo o gibanju povpraševanja po stanovanjskih posojilih, je povpraševanje v letu 2019 nekoliko upadlo.
Povpraševanje po nepremičninah se umirja tudi zaradi njihove vse manjše dostopnosti, saj cene nepremičnin še vedno rastejo hitreje od razpoložljivega dohodka. Ponudba stanovanj se kljub rasti še ni prilagodila povpraševanju, tveganje ostaja pri realizaciji napovednih projektov in njihovi finančni konstrukciji.
Ohlajanje gospodarstva in nižja kupna moč
Ohlajanje gospodarstva bo vplivalo tudi na trg nepremičnin. Po napovedih bo gospodarska rast v Sloveniji v prihodnjih letih nižja, kot je bila v preteklih treh letih, kar lahko vpliva tudi na trg dela. S poslabšanjem razmer na trgu dela bi se plačilna sposobnost kupcev zmanjšala, s čimer bi postala realizacija prodaj novih stanovanjskih nepremičnin negotova. Negotovost v gospodarstvu pa se lahko odrazi tudi v kreditno sposobnem povpraševanju.
Kreditni standardi za stanovanjska posojila
Delež odstopanj od priporočil Banke Slovenije je v zadnjih letih visok, s čimer se povečuje verjetnost plačilne nesposobnosti gospodinjstev v primeru poslabšanja razmer na trgu dela. Poslabšanje gospodarskih razmer bi lahko povečalo breme odplačevanja posojil, zato je Banka Slovenije makrobonitetno priporočilo spremenila v zavezujoč makrobonitetni instrument.
Naj spomnimo, da je Banka Slovenije 1. novembra sprejela sklep, ki zaostruje pogoje kreditiranja prebivalstva, kar se po navedbah bank že pozna pri obsegu stanovanjskih posojil, kar pa otežuje dostopnost nepremičnin.