Tisti lastniki nepremičnin, ki menijo, da bi morali pri njihovi nepremičnini upoštevati posebno okoliščino, ki vpliva na vrednost nepremičnine, imajo za urejanje tega še dovolj časa. Posebno okoliščino bo namreč mogoče uveljavljati šele, ko bo izveden dejanski pripis vrednosti nepremičnine, kar pa bo šele po sprejetju uredbe o modelih vrednotenja. Datum, na katerega naj bi bil izveden nov pripis vrednosti nepremičnin, je 1. april 2020.
Ali bodo stvari stekle po časovnici, ki so si jo zadali pristojni organi, bo odvisno tudi od tega, kaj se bo zgodilo z zahtevo po oceni ustavnosti zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Stranka NSi je namreč na ustavno sodišče vložila zahtevo za oceno ustavnosti zakona. Po njihovem prepričanju zakon krši ustavno načelo zakonitosti na davčnem področju, ki določa, da je predpisovanje davkov pristojnost zakonodajalca.
Prepričani so tudi, da je zakon v neskladju z ustavo tudi v delu, ki določa načelo enakosti pred zakonom, saj kmetijska in gozdna zemljišča ter zavezance, ki so v bistvu v enakih položajih, obravnava različno.
Kaj je posebna okoliščina?
"Posebna okoliščina je neobičajna lastnost nepremičnine, ki je modeli vrednotenja še ne upoštevajo in zaradi katere njena tržna vrednost odstopa od vrednosti podobnih nepremičnin v njeni soseščini. Posebna okoliščina je lahko samo lastnost, ki na posplošeno vrednost nepremičnine vpliva najmanj 20 odstotkov ali več kot 200.000 evrov, navzgor ali navzdol," pojasnjujejo na Geodetski upravi.
Pogoje za uveljavljanje posebnih okoliščin določa Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1), najbolj pogoste posebne okoliščine, velikost njihovega vpliva in čas priznavanja so določene v Pravilniku o posebnih okoliščinah, ki vplivajo na vrednost nepremičnin.
Za posebne okoliščine štejejo predvsem mikrolokacija (npr. hiša, ki ji preti zemeljski plaz), kakovost nepremičnine (npr. nevarna konstrukcijska napaka, ki je posledica gradnje) in poškodbe (npr. večja konstrukcijska poškodba stavbe zaradi plazu).
Pisna vloga, ne pozabite na podpise
Predlog za uveljavitev posebne okoliščine lahko vloži lastnik ali upravljavec nepremičnine ter tudi oseba, ki izkaže pravni interes. Predlog je treba vložiti v pisni obliki na posebnem obrazcu, ki bo na voljo tako na portalu množičnega vrednotenja kot na izpostavah geodetske uprave.
Vlagatelj mora izpolnjen obrazec z vsemi dokazili poslati na geodetsko upravo ali osebno vložiti na eni od izpostav. Za vlogo je treba plačati upravno takso, ki je odvisna od števila parcel in delov stavb na predlogu.
Pomembno je, da je obrazec izpolnjen skladno z navodili in da vlogo podpišejo vsi solastniki nepremičnine.
Predlog se vlaga za posamezne enote vrednotenja, zato je treba navesti oznake delov stavb oziroma oznake parcel ter tudi model vrednotenja, ki je bil uporabljen za izračun posplošene vrednosti. Ti podatki so zapisani na zbirnem potrdilu, vidni pa so tudi preko aplikacije vrednotenja, dostopne preko portala MVN.
Lastnik nepremičnine je dolžan sporočiti tudi prenehanje obstoja posebne okoliščine, in sicer najkasneje v 30 dneh po prenehanju. Postopek za prenehanje je enak postopku uveljavljanja posebne okoliščine.
Kdaj potrebujete ocenjevalca vrednosti nepremičnin?
Vlogi za uveljavljanje posebnih okoliščin je treba priložiti dokaze o obstoju posebne okoliščine. V primeru, da gre za posebno okoliščino, ki ni navedena v pravilniku, je treba priložiti poročilo ocenjevalca vrednosti nepremičnin, ki dokazuje obstoj, vpliv in trajanje posebne okoliščine. Poročilo ne sme biti starejše od dveh mesecev, izdelajo pa ga lahko sodni cenilci gradbene stroke, sodni cenilci kmetijske stroke in sodni cenilci gozdarske stroke, ki so imenovani na podlagi predpisov, ki urejajo delovanje sodišč. Poročilo lahko izdelajo tudi pooblaščeni ocenjevalci nepremičnin, imenovani na podlagi predpisov, ki urejajo revidiranje in ocenjevanje vrednosti.
O predlogu nato odloča geodetska uprava, v primeru, ko je priloženo cenitveno poročilo, se vključi tudi strokovna komisija vrednotenja. V upravni odločbi se odloči o vrsti, velikosti vpliva posebne okoliščine ter o datumu začetka in konca veljavnosti vpliva posebne okoliščine. Trajanje posebne okoliščine je omejeno na največ pet let, ko mora lastnik nepremičnine vložiti nov predlog z dokazili.
Ko je odločba dokončna, se posebna okoliščina vpiše v evidenco vrednotenja ter se spremeni posplošena vrednost nepremičnine.
Če se v postopku ugotovi, da podatki v evidencah odstopajo od dejanskega stanja, se lastnika nepremičnine napoti, da sproži postopek za spremembo podatkov v skladu z navodili na portalu MVN.
Naredil sem primerjavo v večstanovanjskem objektu ,kjer so stanovanja bila zgrajena identična po nadstropjih glede kvadrature ,danes pa ugotavljam ,da …