V zadnjih dveh letih je trg nepremičnin cvetel, kar je za sabo potegnilo tudi rast rast stanovanjskih posojil. Do avgusta letos je bilo na novo odobrenih 672 milijonov evrov stanovanjskih posojil. Po podatkih Banke Slovenije pa smo imeli Slovenci v avgustu za 6,5 milijarde evrov stanovanjskih posojil.  

Posamezniki se največkrat odločijo za stanovanjske kredite, namenjene nakupu ali izgradnji nepremičnin. Povprečni zneski kreditov so po podatkih bank gibljejo od 50 tisoč evrov pa vse tja do 95 tisočakov. Seveda so zneski odvisni tako od namena kot od kreditne sposobnosti strank. Razlike med komitenti posameznih bank pa so tudi, ko gre za izbiro obrestne mere. Medtem ko se stranke NKBM bolj odločajo za spremenljivo obrestno mero, pa je na primer v SKB kar 80 odstotkov letos odobrenih kreditov s fiksno obrestno mero. 

Foto: Mediaspeed/Arhiv NKBM Marko Tretnjak Do prihranka na račun nižje fiksne obrestne mere

Povprečni znesek stanovanjskih kreditov za nakup stanovanja ali stanovanjske hiše se je nekoliko povečal, pravi Marko Tretnjak, vodja oddelka za kreditne posle v NKBM in dodaja, da njihova ročnost in samo povpraševanje po kreditih ostajajo na ravni preteklega obdobja. Ko izbira nanese na fiksno ali spremenljivo obrestno mero, se stranke bolj odločajo za spremenljivo obrestno mero.

V NKBM strankam ponujajo novost na področju stanovanjskih kreditov, in sicer kredit s kombinirano obrestno mero, ki je kombinacija fiksne in spremenljive obrestne mere. "Kredit s kombinirano obrestno mero ima začetno fiksno obrestno mero (prvih 5 ali 10 let), po izteku pa se fiksna obrestna mera spremeni v variabilno obrestno mero, ki je znana že v času odobritve kredita. Stranka se lahko odloči tudi, da bo posojilo nadaljevala s fiksno obrestno mero, vendar po takrat veljavni obrestni meri," pravi Tretnjak in kot glavno prednost kombinirane obrestne mere navaja "možen prihranek na račun nižje fiksne obrestne mere na začetku v primerjavi z običajnimi krediti s fiksno obrestno mero, po drugi strani pa ni negotovosti glede višine anuitete v obdobju fiksne obrestne mere". Nova v ponudbi je tudi možnost gotovinskega izplačila sredstev v primeru najema stanovanjskega kredita.

Toliko kredita ljudje povprečno vzamejo za nakup nepremičnine

V SKB banki pravijo, da dve tretjini strank, ki se odločijo za stanovanjski kredit, tega porabijo za nakup nepremičnine (vključujoč tudi izplačila partnerjev in dedičev). "Povprečni znesek kredita je okrog 65.000 evrov, pri čemer je v primeru nakupa seveda višji, in sicer povprečno okrog 75.000 evrov, za ostale namene pa okrog 50.000 evrov," pojasnjujejo. Krediti za nakup nepremičnine imajo najdaljšo povprečno ročnost, in sicer skoraj 20 let. "Med krediti, odobrenimi v letu 2018, je kreditov s fiksno obrestno mero skoraj 80 odstotkov."

V prvih treh četrtletjih letošnjega leta so zaznali, da se je rast odobrenih stanovanjskih kreditov malce zaustavila. "Na to po naših ocenah vpliva pomanjkanje ustreznih nepremičnin za nakup na trgu in pa do določene mere verjetno tudi vpliv novega Gradbenega zakona, ki je povzročil, da banke sedaj zahtevamo več dokumentov za nepremičnino, predvsem z vidika dokazil o skladnosti objekta (gradbeno oz. uporabno dovoljenje)," razložijo o spremembah, do katerih je prišlo letos.

"Smo med redkimi bankami, ki ponujajo fiksno obrestno mero za vse ročnosti, tudi do 25 let, ki je tudi med najugodnejšimi na trgu." 
SKB banka

Foto: Profimedia obnova hiša stanovanje

Čedalje več se jih odloča za obnovo

Pri obnovi nepremičnine običajno zadostujejo nižji zneski, zato je po izkušnjah bančnikov v NLB dovolj najem stanovanjskega kredita, ki je lahko tudi nezavarovan. Za večje investicije, kjer je povprečna višina približno 80.000 evrov, stranke najamejo stanovanjski kredit, ki ga zavarujejo z obstoječo nepremičnino ali nepremičnino, ki jo s sredstvi kredita kupujejo.

Najpogostejša doba odplačevanja stanovanjskega kredita je 20 let. "Glede na to, da na trgu ni dovolj ponudbe novih nepremičnin, se stranke pogosto odločajo za obnovo nepremičnin, v katerih že živijo," pravijo v NLB. Potrošnikom priporočajo dobo odplačevanja, pri kateri je mesečni obrok kredita tak, da stranke ne bo dušil. Svetujejo, naj se raje odločijo za nekoliko daljše obdobje in kasneje, če se njihovi prilivi povečajo, kredit predčasno poplačajo. 

"Kadar stranka koleba med eno in drugo vrsto obrestne mere, lahko kreditnega strokovnjaka prosi, da ji prikaže, kakšno je bilo nihanje spremenljive obrestne mere v zadnjih letih, to nihanje pa ji lahko prikaže tudi na obrestni meri in znesku, ki ga bo izbrala sama," svetujejo v NLB.

"Opaziti je, da se kreditne navade Slovencev zaenkrat ne spreminjajo, smo pa ne glede na gospodarsko rast in nižjo brezposelnost še vedno previdni pri zadolževanju in se po večini zadolžujemo le takrat, kadar za to obstaja velik razlog – za dobrino, ki je s privarčevanimi sredstvi sicer ne bi uspeli pridobiti, pri banki najamemo kredit."

V NLB imajo od oktobra v ponudbi nezavarovane stanovanjske kredite z ročnostjo do 20 let. "Kreditojemalec plača banki nadomestilo za tveganje, a je ob izpolnjevanju pogojev odobritev hitra in enostavna," pravijo v NLB. V ponudbi stanovanjskih kreditov, zavarovanih z zastavo nepremičnine, izpostavljajo možnost financiranja hiše na ključ. "Odslej boste lahko svoj stanovanjski kredit zavarovali z nepremičnino, ki se še gradi, ob tem pa bomo poskrbeli, da bo financiranje potekalo brez dodatnih skrbi," dodajajo v NLB.

Do kredita v enem dnevu

Povprečni znesek stanovanjskih kreditov za nakup nepremičnine v Sparkasse znaša 95.000 evrov, pri čemer je največ takih z dobo odplačevanja do 20 let. Zaradi nižjih cen kot v enakem obdobju lani beležijo višjo realizacijo kreditov. Tako obstoječim kot novim strankam omogočajo predodobritev stanovanjskega kredita v enem dnevu. "Stranka lahko v enem dnevu na podlagi informacij, ki jih poda na svetovalnem razgovoru, prejme pred-odobritev kredita. To je dokument, ki stranko obvešča o njeni kreditni sposobnosti in pogojih banke za financiranje naložbe in stranki daje zagotovilo, da bo kredit prejela pod dogovorjenimi pogoji. Tako stranka v situacijah, ko nima veliko časa za dogovor s prodajalcem, lahko brez skrbi plača aro za nepremičnino, saj ima že zagotovljeno tudi preostalo financiranje," pojasnjujejo.

Samo 10 odstotkov se odloči za fiksno obrestno mero

"LONovi komitenti se največkrat odločijo za stanovanjske kredite, zavarovane s hipoteko. Povprečen znesek takšnega kredita je bil v letošnjem letu 50.000 evrov," o tem, kaj zanima njihove stranke, pravijo v banki LON. "Povprečna doba najetega stanovanjskega kredita v LONu je 193 mesecev, največ stanovanjskih posojil pa je imelo v letošnjem letu dobo odplačevanja 240 mesecev."

Večina kreditov je sklenjenih s spremenljivo obrestno mero, ki je vezana na euribor. "Samo 10 odstotkov kreditov je sklenjenih s fiksno obrestno mero," poudarjajo in dodajajo, da so zaznali malenkosten upad v številu sklenjenih stanovanjskih kreditov.

Med krediti, ki jih ima LON v ponudbi, trenutno izpostavljajo Akcijski stanovanjski kredit z nespremenljivo obrestno mero od 2,50 odstotka in do 10 let ter s spremenljivo obrestno mero od 6 mesecev euribor + 1,80 odstotka in do 15 let.    

Foto: Profimedia obnova hiša stanovanje

En kredit, več soplačnikov

Zneski stanovanjskih kreditov se gibljejo od nekaj tisoč evrov za adaptacijo nepremičnine do višjih zneskov v primeru gradnje stanovanjske hiše ali nakupa nepremičnine, pravijo v Abanki, kjer beležijo približno enako povpraševanje kot lani. Strankam ponujajo posebno ponudbo stanovanjskih kreditov, a kot tudi druge banke tudi oni poudarjajo, da vloge obravnavajo individualno in ponudbe pripravijo za konkreten primer. Iz svoje ponudbe izpostavljajo možnost najetja stanovanjskega kredita, kjer kredit odplačujeta kreditojemalec in soplačnik ali več soplačnikov, s čimer se breme odplačevanja porazdeli na več oseb. 

Krediti tudi za nekomitente

Pri Sberbank dodajajo, da so zneski stanovanjskih kreditov ter posledično odplačilne dobre kredita v večini primerov odvisni od namena najema kredita ter od regije, kjer stranka kupuje nepremičnino. To in kreditna sposobnost stranke vplivata tudi na odplačilno dobro. Strankam nudijo kredite s fiksno obrestno mero z odplačilno dobo do 10 let, kredite z variabilno obrestno mero pa z odplačilno dobo do 30 let. Zaradi daljše odplačilne dobe pri kreditih z variabilno obrestno mero je le teh, v primerjavi s krediti s fiksno obrestno mero, več.

V Sberbank stanovanjske kredite ponujajo tako komitentom kot tudi nekomitentom banke. V sklopu najema stanovanjskega kredita omogočajo tudi najem dodatnih sredstev za nakup pohištva in opreme. Do konca leta nudijo akcijsko obrestno mero za stanovanjski kredit z variabilno obrestno mero.

Banke ponujajo stanovanjski kredit za nakup nepremičnin, za gradnjo in prenovo nepremičnine, za izplačilo dednih deležev in deležev ob razvezi zakoncev. Nekatere banke poleg tega ponujajo posojila tudi za pridobitev soglasij in komunalnega opremljanja zemljišč ter za poplačilo obstoječih obveznosti iz naslova stanovanjskih posojil.

Foto: Profimedia podpis podpisovanje pogodba dokumenti

Fiksna obrestna mera do 30 let

V UniCredit Banki Slovenije največ stanovanjskih kreditov izdajo s fiksno obresno mero, kjer je ročnost odplačevanja večinoma med 15 in 20 let. Kot zanimivost poudarjajo, da je v primerjavi s preteklim letom povpraševanje manj predvidljivo in sledi drugačnim sezonskim vzorcem. "Obrestne mere so trenutno ugodne," pravijo in dodajajo, da lahko komitenti izberejo fiksno obrestno mero za stanovanjske kredite z ročnostjo vse do 30 let, poleg tega pa ne zaračunavajo stroškov odobritve.

Povprečni znesek kredita, ki ga odobrijo v Gorenjski banki je 65.000 evrov. Večina kreditov, ki jih odobrijo, ima odplačilno dobo 10 let, pri čemer prevladuje povpraševanje po kreditih s fiksno obrestno mero. V primeru, da stanovanjski kredit za nakup ali gradnjo iste nepremične najameta zakonca, stroške odobritve kredita plača le eden.

Pri Addiko banki opažajo, da se večina strank odloči za stanovanjski kredit v primeru nakupa nepremičnine, pri čemer je največ zanimanja za dolgoročne kredite z dobo odplačevanja nad 20 let. V ponudbi imajo samo kredite s spremenljivo obrestno mero. 

Pri DBS je največ kreditov za 30 let

Pri Deželni banki Slovenije pravijo, da je največ kreditov z maksimalno dobo odplačevanje 30 let, pri čemer se več kreditojemalcev odloča za spremenljivo obrestno mero. V banki imajo trenutno akcijsko ponudbo stanovanjskih kreditov s spremenljivo obrestno mero in odplačevanjem do 30 let oz. fiksno obrestno mero in odplačevanjem do 20 let. "Zavarovanje je možno s kreditno sposobnimi poroki (za kredite do 10 let), preko zavarovalnice (za kredite do 15 let) ali pa z zavarovanjem z zastavo nepremičnine," naštejejo možnosti.  

V Delavski hranilnici pravijo, da je največ stanovanjskih kreditov, zavarovanih s hipoteko z ročnostjo nad 120 do 240 mesecev, pri čemer je večje zanimanje za spremenljivo obrestno mero. V aktualni ponudbi imajo kredite z nižjo obrestno mero, ki so ji v decembru dodali ugodnost, in sicer kredite brez stroškov odobritve.

Foto: Boštjan Tacol slovenija 20.11.2008 kovanci, finance, foto: Bostjan Tacol

Še vedno nižje kot pred krizo

"Rasti cene stanovanjskih nepremičnin medletno so v prvih dveh kvartalih dosegle tudi dvomestne številke, kar prispeva k visokemu optimizmu, povečuje povpraševanje po nakupu nepremičnin, ki pa je financirano samo deloma s krediti. Na kreditno aktivnost vplivajo tudi ugodni posojilni pogoji, predvsem razmeroma nizke obrestne mere," pojasnjujejo v Banki Slovenije.

Rast stanovanjskih posojil je v zadnjih dveh letih stabilna in se giblje med 4 in 5 odstotki, kar je glede na ugodne gospodarske razmere in rast cen na trgu nepremičnin pričakovano. "Z izboljšanjem gospodarskih razmer in predvsem z okrevanjem nepremičninskega trga v letu 2016, se je rast stanovanjskih posojil ponovno okrepila, a v primerjavi z ravnmi pred krizo ostaja veliko nižja," pravijo v Banki Slovenije.

barbara.perko@zurnal24.si