Državni stanovanjski sklad je, kot kaže, z neobičajnim postopkom prodaje stanovanj na Brdu izbrani notarski pisarni omogočil okrog 50 tisoč evrov prihodkov. Sklad je namreč bankam dal navodilo, naj kupnino deponirajo pri notarju, kar je zelo neobičajna praksa, ljubljanska notarka pravi, da je imela tak primer enkrat v dvajsetih letih. 

Notar je prevzem, hrambo in izročitev denarja skladno z notarsko tarifo zaračunal kupcem. Tarifa za deponiranje zneska med 114.750 in 206.550 evri je 223 evrov, kar pri 254 prodanih stanovanjih skupaj znese dobrih 50 tisoč evrov. 

Foto: Anže Petkovšek zeleni gaj Lažejo, da si je to vsak sam izbral

"Stanovanjski sklad RS ni nobenemu kupcu naložil deponacije sredstev na račun notarja. Vsak se je za to možnost odločil sam ali pa zaradi zahtev oziroma poslovnih potreb pogojevanih s strani njegove prostovoljno izbrane banke posojilodajalke," pravijo na stanovanjskem skladu. Zamolčali pa so, da so bankam v dopisu dali izrecna navodila, da bo postopek nakupa potekal tako, da se kredit deponira pri notarju, zemljiškoknjižnega dovolila pa niso sprostili takoj po plačilu kupnine, ampak šele po opravljeni primopredaji. 

Običajna poslovna praksa je drugačna

Navadno postopek poteka tako, da kupnino dobi neposredno prodajalec, kupec zemljiškoknjižno dovolilo dobi takoj po plačilu kupnine, primopredaja pa se nato opravi v nekaj dneh. 

"Da se kupnina deponira pri notarju, je sicer možno, a mi tega pogoja ne postavljamo, saj je to povezano s stroški. Imeli smo sicer tudi že take primere, a zaradi želje kupca ali hipotekarnega upnika, saj se tako zagotovi sočasnost plačil in sprostitve deponirane dokumentacije.Sicer pa se praviloma denar nakaže prodajalcu ali hipotekarnemu upniku, takoj po prejemu potrdila o plačilu pa se kupcu izroči zemljiškoknjižno dovolilo, izbrisna dovoljenja in overjena nakupna pogodba,“ pravi Ivana Planinc, pravnica iz podjetja Energoplan, ki je prodalo že celo vrsto lastnih nepremičnin.

"Kupec lahko takoj po plačilu kupnine dobi zemljiškoknjižno dovolilo, navadno naslednji dan ali v treh dneh izvedemo primopredajo. Deset let že delam in primera, ko bi zemljiškoknjižno dovolilo sprostili šele po primopredaji, še nisem imela,“ pa pravi Nataša Kobal iz podjetja Tridana, ki prodaja stanovanja v Situli. 

Foto: Suzana Kos Unicredit banka v Kopru Banka nakaže, kot se stranki dogovorita, a redko notarju

"Nakazilo kreditnih sredstev se izvede v skladu z navodilom stranke. V večini primerov se sredstva nakažejo direktno kupcu in je tako določeno že v prodajni pogodbi med kupcem in prodajalcem. Primeri plačila na fiduciarni račun notarja so redkejši,“ pa so pojasnili v Unicredit banki, kjer pravijo, da je za njih pomembno, da so deponirana zemljiškoknjižna dovolila in dovolilo za vpis plombe, s čimer banka zavaruje posojilo. 

Tak primer enkrat v dvajsetih letih

"Primeri, da se ob nakupu nepremičnine celotna kupnina ali pa njen del deponira pri notarju, so v moji notarski pisarni zelo redki. Morda imamo en tovrsten primer letno, pri čemer pa v zadnjih dveh letih takšnih primerov sploh ni bilo. Da bi bila sredstva bančnih kreditov deponirana pri notarju, pa je pri nas še redkejše in sama sem v skoraj dvajsetih letih prakse v notariatu na tak primer naletela le enkrat," pojasnuje notarka Nataša Erjavec. Iz prakse ugotavlja, da so deponiranju kupnine pri notarju "naklonjeni tujci ali pa tisti naši državljani, ki so živeli ali delali v tujini, kjer je tak način poslovanja običajen, so ga vajeni, imajo z njim dobre izkušnje (predvsem v Nemčiji, Avstriji, Franciji), zato si ga želijo uporabiti tudi, ko kupujejo in prodajajo nepremičnine v Sloveniji.“ V tujini je sicer po njenih besedah običajna tudi praksa, ki jo je zahteval stanovanjski sklad, to je, da se pri notarju deponira tudi bančni kredit. 

Koristno in varno, sploh če je nepremičnina obremenjena

"Stranke se za tak način odločajo tudi, kadar so na nepremičnini, ki je predmet kupoprodajne pogodbe, bremena ali pravice tretjih oseb. Ta se nato poplačajo iz deponirane kupnine, notar poskrbi za ustrezne izbrise v zemljiški knjigi in kupec tako pridobi v last bremen proste nepremičnine,“ še pojasnjuje notarka. 

Ob tem velja poudariti, da so bila stanovanja stanovanjskega sklada na Brdu bremen prosta, kar pomeni, da nevarnosti, da bi kupci dobili obremenjeno nepremičnino, ni bilo. 

Kup razlogov, ki jih nima noben drug prodajalec

Foto: J. Z. brdo993 Sklad ni izročil zemljiškoknjižnega dovolila, dokler ni bila opravljena primopredaja, saj je "izročitev nepremičnine v posest kupcu pomembna faza prodaje“. Kot pojasnjujejo, od prevzema naprej kupec nosi tveganje za nakljčno uničenje in poškodovanje ter nosi vse stroške povezane z nepremičnino. Poleg tega se lahko na primopredaji "ugotovijo napake, zaradi katerih lahko kupec odkloni prevzem nepremičnine oziroma zadrži del kupnine". Dokler ni opravljena primopredaja, torej ni jasno, koliko znaša celotna kupnina, ki mora biti plačana, da lahko kupec dvigne zemljiškoknjižno dovolilo. 

A drugi prodajalci nepremičnin s tem nimajo težav. "Presenečenja se nam na primopredajah ne dogajajo. To so nova stanovanja, ki smo jih sami gradili, kupci si jih pred tem ogledajo. Če na primopredaji odkrijejo še kakšne manjše napake, se praviloma odpravijo v 15 dneh," pravi Ivana Planinc iz Energoplana. "Da ni razloga za zadržanje petih odstotkov kupnine imamo predogled stanovanja,“ pa pravi Nataša Kobal iz Tridane. 

Je pa res, da so si možnost za zaplet povzročili sami, saj pred nakazilom desetih odstotkov kupnine ogleda stanovanja sklad ni dovolil.