Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki ustanoviti rezervni sklad za kritje bodočih stroškov rednega upravljanja, določa zakonodaja.

A za državne oziroma javne etažne lastnike je politika poskrbela in zanje predvidela izjemo – postavila jih je v privilegiran položaj.

Občine, država in javne ustanove lahko namreč oblikujejo svoj rezervni sklad in v tem primeru niso dolžne vplačevati v rezervne sklade, kamor vplačujejo ostali lastniki stanovanj. Težava je, da to omogoča povsem nepregledno delovanje, so kritični v Združenju etažnih lastnikov Slovenije (Zels).

Foto: Žurnal24 Prodajajo se le kakovostnejše nepremičnine, zato bi lahko bil padec cene kvadrat "Če se recimo v bloku zamenja vhodna vrata, bi moral upravnik pridobiti dokazila, da je k temu prispevala tudi država ali občina, kot je solastnica skupnih delov v objektu. Mi smo v našem bloku že večkrat imeli podobne investicije, ki bi jih morala iz svojega rezervnega sklada sofinancirati tudi občina Domžale, ker ima v naši zgradbi stanovanja, a mi teh dokazil še nikoli nismo videli, kljub temu da smo upravnika večkrat pozvali, da nam jih predloži," poudarja Kristina Kulonja iz Zelsa in dodaja, da se že več let sprašujejo o enakopravni zagotovitvi pravične porazdelitve stroškov.

Obstaja nevarnost, da se javni lastniki dogovorijo z upravnikom in takrat se celotno breme investicij lahko preloži na zasebne etažne lastnike, dodaja njena kolegica Nataša Kušar, ki se v združenju bori za pravice etažnih lastnikov in večjo transparentnost, ko gre za pravila na področju etažne lastnine: "Nobenih dokazil nimamo, da je upravnik res izdal račun pravnim osebam javnega prava (občini, državi…) za sorazmerni delež investicije."

Denar, ki so ga zbrali, lahko odnesejo s seboj

Težava pa je tudi, da lahko država in občine, če to nepremičnino prodajo, denar, ki ga imajo v svojem rezervnem skladu, odnesejo s seboj.

Foto: Žurnal24 main razno 11.10.13. denar, euro, bankovci, An employee of GSA Austria (Money Service

Ostali lastniki stanovanj, ki denar v rezervnem skladu zbirajo prek upravnika, medtem nimajo pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad, še poudarjajo v Zelsu.

"Ostale etažne lastnike oškodujejo že, ker ne vplačujejo v enoten rezervni sklad, saj zaradi tega ni mogoče celostno načrtovati investicij. Tudi obresti ni, in z denarjem, ki ga zberejo na svojem računu, se ne da razpolagati. Ob morebitni prodaji nepremičnine pa ta denar verjetno obdržijo," je kritična Kušarjeva in dodaja: "Gre za kršenje ustavnih pravic ostalih lastnikov."

Pravniki: Gre za neenako obravnavo lastnikov

Pravniki ji pritrjujejo. "To je izrazito nepravično do drugih lastnikov. Nobenega razloga ni za razlikovanje med javnimi in zasebnimi etažnimi lastniki. Ko zakon lastnike, ki so praktično v enakem relevantnem položaju, različno obravnava, je to kršitev 14. člena ustave," pravila obsoja Rajko Pirnat z ljubljanske pravne fakultete.

Foto: Saša Despot Nepremičnne

"Že sama možnost, da ima država svoj rezervni sklad, je izven koncepta. Gre za anomalijo sistema, država si je zase izborila neko posebno rešitev; pravzaprav se ji kaj dosti sploh ni bilo treba boriti," je kritičen tudi pravnik Miha Juhart.

Gre za dvomljivo ustavno skladnost, zlasti z načela enakosti, dodaja Pirnat. Ureditev po njegovem mnenju neenako obravnava lastnike, ki so glede obveznosti pokrivanja stroškov obnove in vzdrževanja v enakem položaju. Ob prodaji bi morala biti ta sredstva zato še vedno namenjena tej stavbi, poudarja Pirnat.

Ministrstvo: Ločeno zbrana sredstva se morajo prenesti na skupen račun

Zakaj takšna diskriminacija med državo in zasebniki, ko gre za varčevanje v rezervnem skladu, smo vprašali ministrstvo za okolje in prostor, ki je za to področje pristojno.

Foto: Saša Despot Nepremičnne "Ne glede na to, da določeni subjekti lahko oblikujejo svoje rezervne sklade, imajo sredstva, zbrana v rezervnem skladu naravo skupnega premoženja, ki ni deljivo," so nam odgovorili in dodali, da so zato ti subjekti dolžni vplačati del stroška, ki odpade nanje, v vseh primerih, ko se za opravljene posle izvajajo plačila iz rezervnega sklada stavbe, v kateri se stanovanje nahaja."Hkrati so ob morebitni prodaji posameznega dela dolžni ločeno zbrana sredstva rezervnega sklada prenesti na račun rezervnega sklada, ki ga za konkretno stavbo vodi upravnik," so še zapisali v odgovoru.

Toda stanovanjski zakon te dolžnosti za državne oziroma javne ustanove nikjer ne določa.

"Mar to pomeni, da se država zaveda svojega privilegiranega položaja in se mu zavestno ne namerava odpovedati? Vztrajamo, da bi moral zakon jasno določati, da smo vsi etažni lastniki enako zavezani k odgovornosti, ne glede na to, ali gre za zasebnega etažnega lastnika ali pa za pravno osebo javnega prava (država, občina, itd.)," so odločni v Zelsu.

Ministrstvo zdaj namreč pripravlja nov zakon, ki naj bi celostno urejal področje etažne lastnine. Do konca maja je sprejemalo predloge za spremembo zakonodaje, svoje morajo povedati še strokovna javnost in etažni lastniki, poslanci pa naj bi nov zakon na mize dobili do konca letošnjega leta.

david.jug@zurnal24.si