Zakonodaja za oddajo zasebnih stanovanj ali sob v turistične namene je tako komplicirana, da se mnogi raje odločajo za opravljanje dejavnosti na črno, država pa področja še vedno ni uredila, tudi zato, ker je precej kompleksno in zadeva skoraj dvajset različnih zakonov in podzakonskih aktov. Ponudniki, ki stanovanja oddajajo preko portala Airbnb, se sedaj poslužujejo treh različnih možnosti.

Stanovanje oddajajo po zakonu o gostinstvu, za kar morajo izpolniti kup formularjev, opraviti kategorizacijo stanovanja, pridobiti uporabno dovoljenje in soglasje 75 do 100 odstotkov etažnih lastnikov, v kolikor gre za večstanovanjsko stavbo, goste morajo prijaviti policiji, plačati davke in turistično takso ter se registrirati kot zavezanci za DDV. Na takšen način lahko oddajo največ 15 postelj največ pet mesecev na leto.

Druga možnost je oddajanje sobe ali stanovanja po stanovanjskem zakonu, tako da z gostom sklenejo najemno pogodbo, četudi za en dan. Zadnja možnost, ki se je mnogi poslužujejo zaradi birokratskih ovir, pa je oddaja na črno. 

Foto: Profimedias Nepremičnine Medresorska skupina dela dve leti

Pristojna ministrstva navedeno problematiko rešujejo že dve leti. "Vlada je 23 septembra 2015 imenovala medresorsko delovno skupino za pripravo akcijskega načrta posodobitve predpisov, ki urejajo kratkoročno oddajanje nepremičnin turistom," pojasnjujejo pri ministrstvu za gospodarski razvoj in tehnologijo, ki ga vodi Zdravko Počivavšek. "Delovna skupina se je seznanila s primeri ureditve v nekaj drugih državah in destinacijah in ugotovila, da zaenkrat še ni enotnih pristopov k reševanju te problematike."

Delovna skupina je sicer predlagala določene rešitve, a le te niso bile sprejemljive za pristojna 
ministrstva. "Področje kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom sodi v pristojnost sedmih resorjev in v pristojnost občin," poudarjajo pri ministrstvu in dodajajo, da zato, ker medresorska skupina ni bila soglasna, akcijskega načrta niso mogli sprejeti. Ministrstvo je zato podalo predloge in usmeritve ter predlagalo sprejem sistemskega zakona.

Odstotek zahtevanih soglasij bi znižali

Ena od problematičnih točk je višina zahtevanega soglasja za sobodajalstvo v večstanovanjskih stavbah za sobodajalce - fizične osebe, ki oddajajo do 150 dni na leto oddajajo največ 15 ležišč. "Ministrstvu za okolje in prostor smo predlagali, da v okviru njihovih pristojnosti v zakonodajnem okviru znižajo potrebno višino soglasij solastnikov oz. etažnih lastnikov na 50 odstotkov, med katerimi morajo biti soglasja vseh etažnih lastnikov oz. solastnikov stanovanj, ki s stenami ali stropom mejijo na njihovo stanovanje," razlagajo pri MGRT. "Prav tako bomo MOP-u predlagali, da nas aktivno vključijo pri pripravi novega stanovanjskega zakona."

Stanovanjski zakon sedaj določa, da je treba za primere, ko se stanovanje v celoti uporablja v druge namene - torej za opravljanje dejavnosti, pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov (100 odstotno soglasje). "Kadar pa želi lastnik stanovanja določeno dejavnost opravljati v stanovanju, v katerem sicer živi, pa opravlja to dejavnost le v delu stanovanja, velja da mora pridobiti več kot 75 odstotno soglasje solastnikov, vključujoč soglasja vseh etažnih lastnikov, ki kakorkoli mejijo z njegovo stanovanjsko enoto," pojasnjujejo pri ministrstvu za okolje in prostor, ki ga vodi Irena Majcen, kjer so do znižanja soglasij zadržani. 

Kršitev hišnega reda, uporaba skupnih površin

"Zadržki izhajajo med drugim tudi iz pritožb lastnikov stanovanj," razlagajo pri ministrstvu za okolje. "V zadnjem obdobju smo na MOP prejeli več pisem, v katerih se lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah pritožujejo nad tem, da njihovi sosedje, ki praviloma v stanovanju sploh ne bivajo, ampak so ga kupili prav v namen oddajanja preko AirBNB, oddajajo stanovanje turistom."

Pri tem navajajo, da pogosto pride do kršitev hišnega reda v stavbi, zlasti v poznih oziroma nočnih urah, da ne vedo kdo sploh je v stavbi, da prihaja do sporov zaradi uporabe skupnih delov, zlasti dvorišča in glede parkiranja ter pri delitvi skupnih obratovalnih stroškov in individualnih stroškov, če ti niso merjeni posebej. 

Število oseb se spreminja, kaj s stroški?

"Število oseb, ki uporabljajo stanovanje se namreč tako rekoč dnevno spreminja, stroški, ki se delijo po kriteriju števila oseb pa se posledično zelo težko določijo," poudarjajo pri ministrstvu. Na problematiko delitve stroškov pri oddajanju preko AirBNB so opozorili tudi v Združenju etažnih lastnikov. 
Pri okoljskem ministrstvu poudarjajo, da so dolžni zagotavljati zakonske pogoje, ob katerihn stanovanja ohranjajo svojo primarno funkcijo – funkcijo bivanja. "Osnovni namen stanovanj v večstanovanjskih stavbah ni v opravljanju poslovne dejavnosti temveč v reševanju stanovanjskega problema posameznega gospodinjstva, bodisi v obliki nakupa ali najema," pravijo pri MOP.  "Predvsem stanovanja, ki se v celoti in celoletno oddajajo v kratkoročni najem preko raznih portalov, kot npr. AirBNB, tako niso v funkciji reševanja stanovanjskega problema ampak v funkciji opravljanja poslovne dejavnosti."

Foto: Profimedia Nepremičnine Nov stanovanjski zakon področja ne ureja

Dodajajo, da so v medresorski delovni skupini zasledovali načelo Stanovanjsekga zakona in si prizadevali, da bi se našla rešitev, ki bi etažne lastnike, ki stanujejo v večstanovanjskih stavbah, najmanj motila pri uporabi njihovih stanovanj in skupnih delov stavbe. 

"Zavedati se je namreč treba, da stanovalci v večstanovanjskih stavbah v večini primerov dejavnosti Airbnb niso naklonjeni," poudarjajo pri MOP in dodajajo, da se soglasja etažnih lastnikov lahko v prihodnje uredijo tudi drugače, če bo hkrati urejen tudi ustrezen in zlasti učinkovit nadzor nad opravljanjem tovrstne dejavnosti ter primerno rešeno vprašanje delitve stroškov. 

"Menimo, da se morajo stroški v večstanovanjskih stavbah v primeru najema preko Airbnb urediti celovito in sistemsko skupaj s soglasji, nadzorom in upravljanjem, in sicer v okviru opravljanja dejavnosti," poudarjajo pri MOP. Nov stanovanjski zakon, ki ga ministrstvo pripravlja, najema preko AirBNB ne bo urejal. 

 dezurni@zurnal24.si