"Sprašujemo se, zakaj nam zakonodaja nalaga obvezno imenovanje upravnikov, za nadzor nad njihovim delom pa smo v celoti prepuščeni lastni iniciativi, znanju in finančnim možnostim, država pa ob vseh zlorabah, nepravilnostih in celo kriminalu med upravniki samo zmiguje z rameni in ima glavo zakopano v pesek," so kritični v Združenju etažnih lastnikov Slovenije (Zels).

To določa stvarnopravni zakonik zakon, zato v stanovanjskem zakonu tega ni mogoče urediti drugače, odgovarjajo z okoljskega ministrstva: "Nadzor nad delom upravnika izvajajo sami etažni lastniki, ki so določenega upravnika tudi imenovali in z njim sklenili pogodbo. Skladno z zakonom etažni lastniki lahko imenujejo tudi nadzorni odbor, katerega temeljna naloga je prav nadzor nad delom upravnika."

A v praksi se je izkazalo, da etažni lastniki upravnikom ne morejo gledati pod prste, poudarjajo v Zelsu, saj da ti lahko prikazujejo povsem prikrojene podatke, in poudarjajo, da varovalk praktično ni: "Zbirati denar za rezervni sklad na bančnem računu, ki je last upravnika, ni varovalka. Račun bi moral biti vezan na objekt. Ne na etažne lastnike, pač pa objekt. Sredstva, ki jih zbirajo stanovalci, bi se morala zbirati na računu posameznega stanovanjskega bloka."

Foto: Saša Despot blok

Pri tem navajajo hipotetičen primer, ki se je žal že večkrat izkazat tudi za realnega - izginila so sredstva rezervnega sklada. Zadnji takšen primer je prejšnji mesec naplavilo v Celju. Denar, ki ga je zbirala družba Atrij, upravnik okoli 300 stanovanjskih blokov, je poniknil. Stanovalci pa so ostali na suhem.

"Kako naj nadzorni odbor izvaja nadzor, če ima upravnik račun pisan na svoje ime? Brez soglasja imetnika računa, v tem primeru upravnika, člani nadzornega odbora ne morejo vpogledati v stanje na računu. Vidijo lahko tisto, kar mu upravnik predloži," se sprašujejo predstavniki etažnih lastnikov.

Upravniki imajo odprtih peščico bančnih računov za vse stanovanjske objekte, ki jih upravljajo. V nekaterih primerih jih je tudi več sto. "V tej malhi etažni lastniki recimo nikoli ne morejo izvedeti, kam gredo obresti. Se upoštevajo pri zbranih sredstvih etažnih lastnikov, ali se to beleži kot dobiček upravnika," so kritični v Zelsu: "Če se sredstva našega rezervnega sklada na računu upravnika, ga ni orodja, s katerim bi lahko etažni lastniki preverili stanje."

Foto: iStock Tema

S temi očitki se okoljsko ministrstvo ne strinja. Če upravnik naredi prekršek, je stanovanjska inšpekcija kot prekrškovni organ tista, ki ima pristojnost izrekanja glob, odgovarjajo.

Na ministrstvu še poudarjajo, da porasta prijav v zadnjem času ne opažajo. In dodajajo, da bodo kljub temu letos izvedli koordinirano akcijo nadzora nad upravniki: Preverili bodo delovanje 75 naključno izbranih upravnikov večstanovanjskih objektov po vsej državi.

A etažni lastniki so prepričani, da bi moral biti nadzor upravnikov bolj temeljit. "Gre za nadzor zelo zapletenih računovodskih vprašanj, za katera stanovanjski inšpektorji niso usposobljeni. Druga težava, ki se pri tem pojavlja, pa je, da ni realno pričakovati, da bi se tak nadzor izvedel za več deset tisoč večstanovanjskih stavb."

Dejstvo je, še pravijo pod črto, da je država z zakonom upravnikom zagotovila dolgoročen posel in velike zaslužke, pri čemer pa je očitno namerno pozabila na nujnost sistemskega nadzora nad upravniki.

Na naše vprašanje, zakaj je upravnik sploh potreben in ali ne bi lahko etažni lastniki sami skrbeli za upravljanje svojih stavb, so nam z ministrstva odgovorili, da je obvezno izbiro upravnika v letu 2012 določil že Stvarnopravni zakonik.

Foto: Saša Despot Slovenija 15.01.2014 stavba, stavbe v Ljubljani, nepremicnine, stanovanja, stano

V Zelsu vztrajajo, da stvarnopravni zakonik na področju delovanja upravnikov nikakor ne bi smel posegati v ustavne pravice državljanov, saj da jim država tako določa le obveznosti, ne nudi pa jim pravnega varstva.

Okoljsko ministrstvo pri tem navaja še eno možnost, ki jo imajo stanovalci, namreč, menjavo upravnika. Etažni lastniki lahko kadarkoli z 90-dnevnim odpovednim rokom odpovejo pogodbo in izberejo novega upravnika. Če pa upravnik pogodbo krši, lahko od nje odstopijo brez odpovednega roka.

A v praksi je menjava upravnika boj z mlini na veter, poudarjajo v Zelsu. Stanovalci v boju z njihovimi pravnimi službami praktično nimajo možnosti. "Upravniki izkoristijo vse pravne luknje in možnosti, ki jih imajo, da stanovalcem onemogočijo svojo zamenjavo," pravila, ki so zdaj v veljavi, kritizirajo v Zelsu.

david.jug@zurnal24.si