Cene nepremičnin so se v zadnjem obdobju dvignile. V nebo vpijoče so tudi višine najemnin. Reševanje stanovanjske problematike je tako velikokrat vprašanje tega, kako visok kredit lahko posameznik dobi.

Iskali smo odgovor na vprašanje, kako visok stanovanjski kredit (nakup stanovanja, hiše ali novogradnja) lahko dobi posameznik, ki prejema povprečno bruto plačo in nima drugega premoženja. Ob trenutni povprečni plači, ki znaša nekaj več kot 1.600 evrov, to pomeni, nekaj več kot tisoč evrov neto. Banke bodo namreč pri izračunu višine kredita upoštevale neto plačo oziroma neto plačo z dodatkom za prehrano.

Ob tem je treba poudariti, da banke vse tovrstne posle obravnavajo individualno. Primeri so zgolj informativne narave, saj je vsaka odobritev stanovanjskega kredita individualna in upošteva različne kriterije za odobritev naložbe. To velja za vse banke.

Dvajset odstotkov sredstev morate imeti sami

"Banka financira 80 odstotkov investicije, kar pomeni, da potrebuje kreditojemalec še lastna sredstva ali pa zastavi dodatno nepremičnino (kar kreditojemalec glede na opis nima) za nakup nepremičnine," pojasnjuje Robert Hernet iz Oddelka produktnega vodenja za kredite pri NKBM. Kreditojemalec mora 20 odstotkov sredstev zagotoviti sam, lahko pa zastavi tudi dodatno nepremičnino. Pri NKBM odobravajo samo stanovanjske kredite zavarovane z zastavo nepremičnine.

Posameznik, ki prejema 1.200 evrov neto plače, bi pri ročnosti 372 mesecev, kar je pri NKBM maksimalna ročnost, lahko dobil stanovanjski kredit s spremenljivo obrestno mero v višini 145.000 evrov ob predpostavki, da zastavi nepremičnino v višini 182.000 evrov. "Izračun je prikazan na maksimalno izračunano anuiteto (cca. 532 evrov) brez upoštevanja življenjskih stroškov kreditojemalca in vzdrževanih članov," pravi Hernet. "Pri pripravi ponudbe pa seveda stranko opozorimo tudi na tveganja, kot je na primer obrestno tveganje, kjer povišanje spremenljive obrestne mere posledično pomeni povišanje anuitete, kar lahko vpliva na odplačevanje kredita. Pri ročnosti kredita pa upoštevamo tudi starostno omejitev 75 let ob zapadlosti kredita."

Pri NKBM lahko tako par, ki zasluži mesečno dve povprečni plači, ob ustreznem zavarovanju dobi 290 tisoč evrov kredita ob zgoraj navedenih predpostavkah. "Banka omogoča, da lahko za nakup ene nepremičnine skleneta dva kreditojemalca vsak svojo kreditno pogodbo, pri tem pa se zaračunajo samo eni stroški odobritve," dodaja Hernet. Stroški odobritve kredita pri njih sicer znašajo 450 evrov, če je stranka imetnik paketa Premium pa plača le polovične stroške odobritve.

Višina kredita se glede na ročnost kredita razlikuje. V primeru dobe odplačevanja do 15 let bi lahko nekdo s povprečno plačo prejel približno 80.000 evrov kredita ob ustreznem zavarovanju, v primeru odplačevanja do 20 let pa približno 105.000 evrov ob ustreznem zavarovanju kredita.

Foto: Profimedia denar stanovanje nepremičnina

Stremijo k razumnemu zadolževanju

V NLB velik pomen dajejo razumnemu zadolževanju: "Želimo, da se kreditojemalci zadolžijo za takšno obdobje odplačevanje kredita, da bo njihova mesečna obveznost znašala ravno prav, kar pomeni, da bodo kljub dolgu, ki ga bodo odplačevali, še vedno lahko redno plačevali vse ostale mesečne obveznosti in si pri tem ne bodo poslabšali življenjskega sloga."

Na spletni strani banke lahko vsak najde podrobnejše informacije o višini mesečnih obveznosti in o stroških, povezanih z najemom stanovanjskega kredita. Na podlagi prihodkov in izdatkov kreditojemalca ter njegovih drugih finančnih in ekonomskih okoliščin banka izvede oceno kreditne sposobnosti kreditojemalca. Višina kredita je odvisna tudi od vrednosti zavarovanja in od tega, kakšno tveganje je kreditojemalec pripravljen sprejeti (z vidika vrste obrestne mere).

"Priporočena lastna sredstva pri najemu hipotekarnega kredita so do višine 20 odstotkov vrednosti nepremičnine, ki je predmet nakupa/gradnje, glede na kreditojemalčevo finančno preteklost pa smo v banki vedno pripravljeni stopiti tudi bližje," poudarjajo v NLB.

Kreditojemalcem z rednim mesečnim prilivom v višini 1.176 evrov lahko ponudijo naslednje višine stanovanjskega kredita:

Nezavarovani krediti do 50.000 evrov

NLB je oktobra 2018 razširila ponudbo nezavarovanih stanovanjskih kreditov do višine 50.000 evrov in z odplačilno dobo do 20 let. Višina nezavarovanega stanovanjskega kredita je odvisna od višine dohodka kreditojemalca, pri čemer banka v kreditno sposobnost upošteva tudi nadomestilo za prehrano.

Za nakup nepremičnin višjih vrednosti ali gradnjo nove nepremičnine ponujajo tudi stanovanjski kredit, zavarovan z zastavo nepremičnine. Če se kredit zavaruje z nepremičnino, ki je predmet nakupa, banka lahko financira do višine 60 odstotkov vrednosti nepremičnine oz. do 70 odstotkov v primeru novogradnje. Če kreditojemalec ponudi v zavarovanje obstoječo nepremičnino (višje vrednosti) ali se odloči za kombinacijo kreditov, se lahko financira tudi do 100 odstotkov investicije.

"Kreditojemalcem ponujamo tudi novo možnost financiranja hiše na ključ. Odslej lahko kreditojemalci svoj stanovanjski kredit zavarujejo z nepremičnino, ki se še gradi, ob tem pa v banki poskrbimo, da financiranje poteka brez dodatnih skrbi."

Za odobritev nezavarovanega stanovanjskega kredita plača kreditojemalec strošek odobritve in nadomestilo za tveganje (ki je odvisno od višine kredita in odplačilne dobe), za odobritev stanovanjskega kredita, zavarovanega z zastavo nepremičnine, pa kreditojemalec plača banki strošek odobritve. Banka zahteva tudi cenitev nepremičnine (po MSOV), ki jo kreditojemalec lahko predloži sam ali pa jo naroči banka – v tem primeru je strošek cenitve vključen v strošku odobritve kredita. Dodatni strošek predstavlja še sklenitev notarskega sporazuma, ki ga kreditojemalec poravna neposredno notarju.

Privarčevana sredstva vplivajo na celotno finančno konstrukcijo

Pri SKB lahko stranka, ki ima neto 1.076,41 evra plače, najame največ 126.250 evrov kredita ob najdaljši možni ročnosti, ki je v SKB 25 let. V primeru para, ki ima dve povprečni plači, je znesek kredita približno 252.500 evrov, v primeru, da nista zadolžena drugje.

V primeru krajše ročnosti kredita je ustrezno nižja tudi višina kredita. Ob spremenljivi obrestni meri (npr. v decembru 3-mesečni Euribor + 2,05 %) lahko za obdobje 15 let posameznik dobi 83.330 evrov kredita, za obdobje 20 let pa 105.890 evrov.

"Privarčevana sredstva na višino kredita ne vplivajo, vplivajo pa na celotno finančno konstrukcijo nakupa oz. gradnje. Tam pa so lastna sredstva zahtevana, in sicer v višini najmanj 5 odstotkov vrednosti investicije," o tem, kako na višino kredita vpliva morebitna višina privarčevanega denarja za nakup oz. izgradnjo nepremičnine, pravi Maja Treven, direktorica sektorja marketing v SKB. SKB pokrije največ 95 odstotkov vrednosti, kreditojemalec pa najmanj 5 odstotkov.

V SKB banki lahko kreditojemalci kredit zavarujejo na tri načine, in sicer s kreditno sposobnim porokom (do 15 let), s plačilom zavarovalne premije pri izbrani zavarovalnici (do 15 let, izjemoma do 20 let) in z zastavo nepremičnine (do 25 let). "Porok je brezplačen, zavarovalna premija za 83.330 evrov kredita ob 15-letni ročnosti bi bila okrog 2.020 evrov, zavarovanje s hipoteko (standardno stanovanje) pa bi stranko stalo 366 evrov," pojasnjuje Trevenova. V primeru zavarovanja s hipoteko je treba računati še na določene dodatne stroške. Pri hipotekarnem zavarovanju kredita namreč nastanejo stroški notarja za notarski zapis sporazuma oz. sklenitev sporazuma pri notarju, stroški sestave zemljiškoknjižnega predloga, sodne takse za vpis zastavne pravice v zemljiško knjigo in pridobitev zemljiškoknjižnega izpiska, če je nepremičnina vpisana v zemljiški knjigi.

Strošek odobritve stanovanjskega kredita po ceniku SKB banke je 1,70 odstotka od zneska kredita, minimalno 80 evrov, maksimalno pa 500 evrov.

Foto: Profimedia denar stanovanje nepremičnina

Maksimalni stroški zavarovanja do 450 evrov

Pri Abanki pri določanju maksimalnega zneska kredita upoštevajo več dejavnikov. Od kreditne sposobnosti kreditojemalca, ki se ugotavlja na podlagi rednih mesečnih prejemkov in obstoječih zadolžitev, nadalje od izbrane vrste obrestne mere (fiksna ali spremenljiva), od višine obrestne mere, na katero vpliva tudi obseg sodelovanja kreditojemalca z banko, od dobe vračila kredita, od vrste in kvalitete zavarovanja, od predračunske vrednosti investicije.

Nekdo z neto plačo 1.076,41 evra brez obstoječih zadolžitev, s spremenljivo obrestno mero 6-mesečni euribor, z rokom vračila 30 let, z zastavo nepremičnine, bi lahko dobil 110.000 evrov. V primeru krajše ročnosti se ustrezno zniža višina kredita. Za ročnost 20 let bi tako ob enakih pogojih lahko dobili 81.000 evrov kredita, za ročnost 15 let pa 64.000 evrov.

Kredit pri Abanki lahko odplačujeta kreditojemalec in soplačnik brez dodatnih stroškov. Okviren maksimalni znesek kredita pod enakimi pogoji, kot napisano prej, je 220.000 evrov. Pri tem je treba dodati, da na višino kredita vpliva tudi predračunska vrednost investicije. Če bo kreditojemalec del investicije financiral sam, bo potreboval nižji znesek kredita. Praviloma sicer kreditojemalec del investicije financira sam.

Pri Abanki kreditojemalcem na zaračunajo premije za tveganje. Stanovanjski kredit lahko kreditojemalec zavaruje pri Zavarovalnici Triglav (do največ 20 let) ali z zastavo nepremičnine. V primeru zavarovanja pri zavarovalnici kreditojemalec plača zavarovalno premijo, v primeru hipoteke plača stroške cenitve in stroške, povezane z zastavo nepremičnine. Stroški odobritve kredita so odvisni od zneska kredita. V primeru zavarovanja z zastavo nepremičnine so stroški odobritve maksimalno 450 evrov, v primeru zavarovanja pri zavarovalnici pa maksimalno 350 evrov.

Pred-odobritev kredita v enem dnevu

V primeru, ko posameznik prejema 1.632,88 evra bruto plače in nima drugega premoženja, nima drugih finančnih obveznosti in vzdrževanih družinskih članov, izkazuje okvirno kreditno sposobnost za najem posojila v višini do 70.000 evrov z dobo odplačila do 25 let, kar je tudi najdaljša možna doba financiranja pri Banki Sparkasse. Pri izračunu so pri Sparkasse upoštevali, da posameznik prejema tudi minimalno nadomestilo za prehrano na delovnem mestu. Če bi posameznik želel najeti posojilo za 20 let, bi lahko prejel okvirno do 60.000 evrov posojila, za 15 let pa do 50.000 evrov. Kreditojemalec mora običajno pokriti vsaj 20 odstotkov vrednosti naložbe z lastnimi sredstvi. Odstotek lastne udeležbe pri Sparkasse določijo glede na boniteto stranke in dosedanje poslovno sodelovanje.

Par, kjer vsak od njiju prejema povprečno bruto plačo in minimalno nadomestilo za prehrano na delovnem mestu, v primeru, da nima nobenih drugih finančnih obveznosti in vzdrževanih družinskih članov, lahko dobi posojilo v višini do 230.000 evrov z dobo odplačila do 25 let. S skupnim najemom stanovanjskega kredita se partnerja izogneta dodatnim stroškom najema dveh ločenih stanovanjskih kreditov za isto naložbo.

Foto: Profimedia par kalkulator skrbi računanje

Na spletni strani banke lahko stranke same preverijo finančne zmožnosti za najem želenega kredita. "V naslednjem koraku pa stranka na podlagi svetovalnega razgovora pri našem svetovalcu že v 1 dnevu prejme pred-odobritev kredita," o novosti, ki je na voljo od decembra pravijo pri Sparkasse.

Banka Sparkasse omogoča zavarovanje stanovanjskega kredita z zastavo nepremičnine, ne pa tudi s plačilom premije za tveganje. "Priporočamo način zavarovanja z zastavno pravico, saj v teh primerih izvedemo tudi interni pravni pregled celotne dokumentacije o nepremičnini, kar hkrati dodatno zaščiti stranko," svetujejo pri Sparkasse.

Po trenutno veljavnem ceniku za kreditne posle prebivalstvu znašajo stroški odobritve med 525 evrov in 745 evrov glede na vrsto nepremičnine, ki je predmet financiranja. "Pri tem poudarjamo, da stranka nima dodatnih stroškov v zvezi z morebitno cenitvijo stanovanjske nepremičnine (če vrednost nepremičnine ne presega 500.000 evrov), prav tako ne zaračunavamo stroškov zastopanja banke pri notarju."

Višina kredita ne sme presegati 80 odstotkov vrednosti nepremičnine

Upoštevajoč bruto plačo 1.632,88 evra bi pri UniCredit Bank lahko posameznik za obdobje 30 let dobil kredit v višini 97.575,22 evra. V primeru dveh takšnih bruto plač pa bi za obdobje 30 let kredit znašal 194.709,57 evra. Višina kredita ne sme presegati 80 odstotkov vrednosti nepremičnine, ki se zastavlja za zavarovanje kredita.

"V UniCredit Bank omogočamo najem nepremičninskega kredita za daljše ročnosti le z zastavo nepremičnine. Pri kreditih krajše ročnosti (do 10 let) materialnega zavarovanja kreditojemalec praviloma ne potrebuje, če ob tem izpolnjuje še določene druge pogoje kreditne sposobnosti. Vendar je v slednjem primeru znesek kredita omejen na maksimalno višino 30.000 evrov." Stroškov odobritve kredita tako komitentom kot nekomitentom ne zaračunavajo.

V primeru, ko je kreditojemalec komitenti njihove banke, prejema 1.632,88 evra bruto plače in zastavi nepremičnino, bi lahko prejel naslednje zneske:

V primeru dveh kreditojemalcev, ki sta komitenta njihove banke in vsak od njiju prejema 1.632,88 evra bruto plače, bi lahko prejela naslednje zneske:

Običajno zastavijo še nepremičnino staršev

Posameznik, ki prejema povprečno mesečno neto plačo v višini 1.632,88 evra mesečno (neto 1.062,03) bi ob predpostavki, da nima drugih obstoječih kreditnih ali leasing obveznosti, da je zmožen poravnavati življenjske stroške, pri Sberbank lahko najel kredit z mesečno anuiteto v višini 531,01 evra mesečno. Višina zneska kredita pa je odvisna od odplačilne dobe, ki bi jo stranka izbrala ter tudi od zavarovanja kredita.

V primeru para, kjer oba prejemata povprečno mesečno neto plačo, bi lahko skupaj najela kredit z mesečno anuiteto v višini 1.062,03 evra mesečno. "V primeru, ko je kredit zavarovan z nepremičnino, je višina zneska kredita odvisna tudi od višine lastne udeležbe ter regije, kjer se nahaja nepremičnina, ki je predmet zavarovanja za kredit. Običajno kreditojemalci pri najemu stanovanjskega kredita zastavijo nepremičnino, ki jo kupujejo, sicer pa v primeru, da nimajo privarčevanih sredstev za plačilo lastne udeležbe lahko zastavijo tudi katero koli drugo nepremičnino (običajno nepremičnina staršev) in tako dosežejo višji znesek kredita," pravijo v Sberbank.

Pri kreditu zavarovanem pri zavarovalnici lastna udeležba ni potrebna. V primeru najema kredita zavarovanega z zastavno pravico na nepremičnini pa je višina kredita odvisna od vrednosti nepremičnine, regije, kjer se nepremičnina nahaja ter od kreditne sposobnosti stranke. V primeru najema kredita pri zavarovalnici stranka plača zavarovalno premijo za kredit, pri čemer pa zastava nepremičnine ni potrebna.

Višina stroška odobritve kredita je odvisna od vrste kredita. Strošek odobritve stanovanjskega kredita zavarovanega s hipoteko znaša 0,7 odstotka od zneska kredita - minimalno 430 evrov, maksimalno 700 evrov. Strošek odobritve stanovanjskega kredita zavarovanega pri zavarovalnici znaša 0,7 odstotka od zneska kredita minimalno 160 evrov.

Bremenijo ga največ do miminalne neto plače

"Načeloma se kreditojemalca največ bremeni do minimalne neto plače oz. maksimalni delež obremenitve dohodka znaša 40 – 50 odstotkov (odvisno od dobe kredita). Če kreditojemalec nima drugih obveznosti, bi njegova anuiteta lahko znašala približno 400 evrov na mesec," pravijo v banki LON.  

Doba kredita in znesek kredita pri kreditih z zavarovalno premija sta po navadi krajša in nižja od kreditov zavarovanih z zastavo nepremičnine. Različne so tudi obrestne mere. LON ponuja stanovanjske kredite z maksimalno dobo 20 let. Ne glede na višino kredita pa mora kreditojemalec načeloma zagotoviti 20 odstotkov lastnih sredstev. Stroški odobritve kredita znašajo 1,2 odstotka od zneska glavnice, maksimalno 540 evrov. Seveda pa lahko nastanejo tudi drugi stroški, kot so na primer stroški cenitev ali nadomestilo za izvedbo zavarovanja.

Slovenija Take kredite za nakup nepremičnin jemljejo Slovenci

Fiksna obrestna mera za ročnosti do 10 let

Mesečni obrok kredita nekoga, ki prejema 1.076,41 evra neto plače, lahko znaša maksimalno 437,99 evra, pravijo pri Delavski hranilnici, tako da lahko kreditojemalec prejme približno 119.000 evrov kredita z ročnostjo 360 mesecev. V primeru ročnosti kredita 15 let bi ta lahko znašal približno 69.000 evrov, če pa bi odplačevanje trajalo 20 let bi se kredit gibal okoli 88.000 evrov. Pri naštetih izračunih je uporabljena spremenljiva obrestna, ker je fiksna ponujena za ročnosti do 10 let. Kredit je treba zavarovati s hipoteko, ki ustreza kriteriju BASEL. Par, ki mesečno zasluži dve povprečni plači, lahko tako dobi kredit v višini približno 238.000 evrov z ročnostjo 360 mesecev.

Višina kredita je praviloma odvisna od kreditne sposobnosti kreditojemalca in ponujenih zavarovanj (poroštvo, hipoteka). Zaželeno je, da kreditojemalec pokrije čim večji delež sam, ni pa to pogoj za odobritev kredita. Če je kredit zavarovan s hipoteko, kreditojemalec plača stroške cenitve nepremičnine, v nasprotnem primeru pa premijo za tveganje. Zavarovanje s plačilom premije za tveganje je možno pri nižjih zneskih z ročnostjo do 10 let.

barbara.perko@zurnal24.si