Lani je za gradnjo hiše vzel sto tisoč evrov kredita na dvajset let. Fiksna obrestna mera je bila 2,2 odstotka. Zdaj sta potrebovala še nekaj kredita za opremo, a sta ugotovila, da je namesto dodatnega kredita za opremo pametneje vzeti nov, toliko višji kredit in poplačati starega.

"Ostajava pri isti banki, pa bova po plačilu vseh stroškov za poplačilo in najem novega kredita prihranila približno 3.500 evrov," pravi. Stroškov bo sicer med 800 in tisoč evri. Res pa je, da bo treba te plačati takoj, medtem ko se bo prihranek razdelil na dvajset let odplačevanja posojila.

Nova obrestna mera, ki jima jo je ponudila banka, je 1,85 odstotka, kar je 0,35 odstotne točke manj kot pred dobrim letom. "Če bi prišel s konkurenčno ponudbo, bi obrestno mero najbrž lahko še znižal, ampak nimam časa hodit okoli za 0,1 odstotne točke, poleg tega bi rada čimprej dobila dodatni denar, da kupiva opremo," pravi.

Po podatkih Banke Slovenije je bila lani konec leta povprečna fiksna obrestna mera za stanovanjska posojila 2,2 odstotka, kar je najmanj v zgodovini Slovenije.

Prihranek ob spremembi obrestne je nižji pri nižjem znesku kredita ali krajši ročnosti. Pri 50 tisoč evrih na deset let 0,4 odstotne točke nižja obrestna mera pomeni približno tisoč evrov prihranka.

"Pri razmisleku o poplačilu posojila z novim posojilom je dobro pogledati vsaj naslednje postavke:

- koliko glavnice kredita je bilo že odplačane (bolj ko se glavnica znižuje, manj obresti kreditojemalec plača v okviru anuitete in več »razdolžnine« je namenjene za odplačilo glavnice),

- koliko je še do konca poplačila kredita,

- višino obrestne mere, ki je bila določena s kreditno pogodbo, v primerjavi z današnjo ponudbo obrestnih mer," pravijo v Unicredit banki in dodajajo, da stranki lahko pripravijo simulacijo, kaj pomeni odplačevanje obstoječega posojila in kaj refinanciranje z novih, v katero vključijo tudi vse predvidene stroške.

V nekaterih bankah več zanimanja, drugje ne

"V Novi KBM opažamo povečano zanimanje strank tako za najem novega stanovanjskega kredita za nakup ali gradnjo nepremičnine kot tudi za poplačilo  starega kredita, kar pripisujemo tudi ugodnim obrestnim meram, ki jih ponuja naša banka," pravijo v NKBM, tudi v Unicredit banki pravijo, da je povpraševanje po refinanciranju obstoječih posojil kot posledica nižjih obrestnih mer na trgu je višje kot v preteklih letih. V NLB pa pravijo, da porasta najemov novega kredita za poplačilo obstoječega kredita ne beležijo, prav tako ne v SKB banki. "Interes za predčasna poplačila ne narašča. Delež stanovanjskih kreditov, namenjen poplačilu stanovanjskega kredita, je že kar nekaj let okrog 6 odstotkov vseh novo odobrenih kreditov," so nam pojasnili.

Dodajajo, da so razlogi za poplačilo obstoječega kredita z novim zelo različni. Pogosto gre za poplačilo v zadnji fazi kredita, ko ga je treba odplačati le še malo. Razlog za poplačilo je lahko nova investicija, nadaljevanje gradnje ali zamenjava stanovanja, ko stari kredit še ni poplačan, nekateri zaradi previsoke obveznosti najamejo dolgoročnejši kredit, ki ima nižji obrok, le ena od možnosti pa je zamenjava kredita zaradi cenejšega kredita, ki ga stranka dobi na drugi banki.

Kreditna obrestna mera naj ne bi bila razlog za poplačilo obstoječega kredita z novim. Za znižanje obrestne mere lahko kreditojemalec vloži vlogo za znižanje in v primeru odobritve, se sprememba izvede na obstoječem kreditu. Pripravi se dodatek k pogodbi, ki kreditojemalca stane 80 EUR. To pa žal ni možno v primeru, ko kreditojemalec želi spremeniti vrsto obrestne mere, npr. iz spremenljive v fiksno ali obratno. V tem primeru je edina možna rešitev poplačilo z novim kreditom in vsi, s tem povezani stroški. O tem, kdaj in zakaj se bo nek kreditojemalec odločil za poplačilo kredita z novim, pa se seveda mora odločiti sam.

SKB banka

Poplačilo ni zelo drago, najem novega posojila pa okrog tisoč evrov

Kakšni so stroški predčasnega poplačila in najema novega kredita, je treba preveriti v konkretnem primeru.

"Pri dokončnem poplačilu hipotekarnega kredita nastanejo za stranko stroški z izdelavo izbrisne pobotnice, medtem ko banka stroškov delnega ali dokončnega poplačila kredita ne zaračuna," pravijo v NKBM. Enako velja v NLB za vse kredite, sklenjene po 7. 8. 2010, za sklenjene prej pa se plača pol stroškov odobritve. Pri SKB banki za kredite po tem datumu velja, da je poplačilo kredita z variabilno obrestno mero brezplačno, pri fiksni obrestni meri pa le, če je vsota predčasnih odplačil v dvanajstih mesecih manj kot deset tisoč evrov. Če je več, pa znaša od 0,5 do odstotek predčasnega odplačila, ne sme pa biti ta znesek višji, kot bi po originalnem načrtu znašale obresti. Enako velja pri Unicredit banki.

Strošek izbrisne pobotnice (dovoljenja, da se iz zemljiške knjige izbriše hipoteka) je pri NLB 50 evrov, pri SKB banki pa 55 evrov.

V SKB banki so natančno popisali tudi stroške z najemom novega kredita. Ti znašajo 1,70 odstotka od zneska, a ne manj kot 80 in ne več kot 600 evrov. Pri sto tisoč evrih posojila bi znašali 600 evrov. V primeru zavarovanja s hipoteko je treba plačati cenitev, ki znaša za stanovanja 244 evrov, za hiše 366 evrov, za hiše v gradnji pa 488 evrov. Plačati je treba še za pregled dokumentacije, pravno mnenje in zastopanje banke na naroku, kar stane 122 evrov. Skupaj torej za sto tisoč evrov posojila za hišo v gradnji 1210 evrov, za nakup stanovanja pa 966 evrov. "Poleg tega ima stranka še stroške sodnih taks, ki niso zajeti v ceniku banke saj jih stranka ne plača banki," so pojasnili, in dodali, da stranke o vseh stroških natančno poučijo.

Sto tisoč evrov za 500 evrov na mesec

"Če je kreditojemalec naša stranka in je imetnik Paketa Komplet, znaša mesečna anuiteta za stanovanjski kredit v višini 100.000 € za posojilno obdobje 20 let s fiksno obrestno mero 498,81 evrov," pravijo v NKBM, kjer do konca junija ponujajo ugodnejšo obrestno mero, do konca leta pa brezplačno odobritev stanovanjskega posojila.

V NLB so nas preusmerili na spletni informativni izračun, ki je izračunal mesečno obveznost 525 evrov, upošteval pa 2,4-odstotno obrestno mero, a so v banki opozorili, da je obrestna mera odvisna tudi od kvalitete sodelovanja s stranko. V Unicredit banki je redna ponudba fiksne obrestne mere za kredit z odplačilno dobo 20 let trenutno 2,30 odstotka.

V SKB je trenutna fiksna obrestna mera za stanovanjski kredit z ročnostjo 20 let zavarovan z nepremičnino 2,20 odstotka. "V primeru, ko se stranka odloči tudi za zavarovanje nepremičnine ali kreditojemalca (življenjsko, brezposelnost …), pa je ta obrestna mera lahko še nižja do 0,20 odstotne točke," so pojasnili. Mesečni obrok za sto tisoč evrov na dvajset let je 515 evrov, v izračunu je upoštevana 2,2-odstotna obrestna mera. Efektivna obrestna mera je zaradi stroškov cenitve, odobritve in stroška TRR v času trajanja posojila 2,39 odstotka.

Odloči se na koncu vsak sam ...

"Stranke v banki seznanimo s tveganji ter stroški, ki jih najem oziroma poplačilo kredita prinaša. Vsekakor pa strankam svetujemo, da si same preračunajo, koliko so zmožne odplačevati. Višina preplačila kredita je razvidna iz amortizacijskega načrta, ki ga stranka prejme ob sklenitvi kreditne pogodbe. Tako lahko vedno tudi spremlja, ali je kredit smiselno poplačati predčasno, delno ali v celoti oz. kredit odplačevati do izteka kreditne pogodbe. V vsakem primeru je odločitev glede morebitnega poplačila izključno na strani stranke," pravijo v NLB.

janez.zalaznik@zurnal24.si