Ponudba. Geodetska uprava RS (Gurs) promet in cene nepremičnin sistematično spremlja šele od leta 2007. A točno pred desetletjem smo v Žurnalu poročali, da cene stanovanj mirujejo, Andrej Kuplenk iz ABC Nepremičnin pa je že napovedoval njihovo rast.

Mirovanje cen je pripisal v primerjavi s predhodnimi leti boljši ponudbi stanovanjskih nepremičnin na trgu in predvidel, da se bodo predvsem manjša stanovanja v naslednjem letu podražila za od osem do 12 odstotkov. Državni stanovanjski sklad je varčevalcem iz stanovanjske sheme leta 2003 na Knobleharjevi ulici v Ljubljani v odkup ponudil 160 stanovanj po ceni od 1.250 do 1.300 evrov na kvadratni meter.

Pred velikim pokom rast

V letih 2004, 2005 in 2006 so se cene stanovanjskih nepremičnin res dražile za v povprečju 14 odstotkov na leto. V povprečju hitreje kot drugod so se cene višale v Ljubljani, kjer je bila povprečna cena kvadratnega metra starega stanovanja 2.293 evrov, povprečje v Sloveniji pa je bilo 1.395 evrov.

"V Sloveniji so se povprečne prodajne cene stanovanj od leta 2003 povišale za skoraj 80 odstotkov," so leta 2007 ugotavljali analitiki Gursa. Takrat so že zaznavali umiritev rasti cen. Ljubljansko povprečje je bilo že 2.660 evrov na kvadratni meter, slovensko pa 1.700. Za po okoli deset odstotkov na leto so se v tem obdobju dražile tudi cene hiš. Do leta 2008 so cene kvadratnega metra stanovanja v Ljubljani narasle na rekordnih 2.820 evrov; v povprečju v Sloveniji na 1.850 evrov.

Leta 2009 je trg zmrznil

Trend se je nato obrnil. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah se je zmanjšalo in leta 2009 je bilo prodanih pol manj stanovanj kot 2007. Prodajati so se začele le dobro vzdrževane nepremičnine ali novogradnje, za katere so kupci že plačali predujem, razlika med ceno novih in rabljenih stanovanj pa se je začela večati. Najvišje so ostale cene na Obali, poseben fenomen pa so v Gursovih poročilih zaznali v Kranjski Gori, saj ni bilo padca cen, čeprav je že tri leta ponudba presegala povpraševanje.

Prodaja je oživela leta 2010, vendar so do takrat cene prav vseh že padle. Povprečna cena stanovanja je bila 1.740 evrov na kvadratni meter, v Ljubljani 2.470. Povprečna cena prodane hiše je bila 123.500 evrov. Podobne so bile cene tudi v letu 2011, prodaja se je še skrčila, enako je bilo lani. Gursovi analitiki pa so lani zaznali prvo občutnejše znižanje cen – v povprečju so bile cene kvadratnega metra stanovanja prodane za 1.650 evrov. V vseh večjih mestih po Sloveniji (razen v Murski Soboti) so do lani cene padle na najnižjo raven po začetku sistematičnega spremljanja v letu 2007. V prvi polovici letošnjega leta je bila povprečna cena kvadratnega metra stanovanja v Sloveniji 1.530 evrov, v Ljubljani 2.180.

Gradbena ekspanzija in zlom

Ponudba danes usiha. Po tem, ko je do leta 2007 ponudba stanovanjskih nepremičnin ves čas zaostajala za povpraševanjem, je bilo leta 2007 izdanih rekordno število gradbenih dovoljenj za stanovanjske stavbe v zadnjem desetletju. Upravne enote so investitorjem dovolile, da lahko zgradijo več kot pet tisoč stavb s skupno 9.468 stanovanjskimi enotami. A samo leto pozneje se je zaradi gospodarske krize povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah močno zmanjšalo, le leto zatem pa je bil trg praktično zamrznjen. A ravno v tem trenutku so investitorji dosegli vrh gradbenega cikla in že leta 2008 so se morali spopasti s problemom presežne ponudbe. Leta 2009 so se že pojavile ocene, da je na trgu do 16 tisoč praznih neprodanih stanovanj, te pa so že takrat začele bremeniti investitorje. Ponudba novogradenj se je začela krčiti, lani je bilo izdanih samo še dobrih dva tisoč gradbenih dovoljenj za 2.700 stanovanj.