Foto: Saša Despot Boštjan J. Turk Pravni strokovnjak mag. Boštjan J. Turk odgovarja na vaše pravne dileme.

Mene pa precej skrbi sledeča zadeva. Z možem sva solastnika stanovanja v Ljubljani. Nedavno sem izvedela, da je mož na stanovanju vpisal hipoteko za kredit v višini 70.000 evrov. Čeprav kredit odplačuje sam (je pa na 20 let!), me je zadeva krepko šokirala, saj se bojim, da lepega dne obrokov ne bo več mogel odplačevati in bova lahko ostala brez stanovanja. Kako se je lahko kaj takega sploh zgodilo?

Zahvaljujem se vam za zelo zanimivo vprašanje, ki opisuje problem, ki je v praksi dokaj pogost. Naj najprej razjasnim pojma solastnina in skupna lastnina. Čeprav pišete, da sta na stanovanju solastnika, pa domnevam, da gre za vajino skupno lastnino, ki je bistveno drugačen pravni pojem od solastnine. Če bi namreč šlo za solastnino, bi lahko mož vpisal hipoteko le na delu stanovanja, katerega solastnik je, vaš solastniški delež pa bi ostal "nedotaknjen".

Če sta stanovanje pridobila med trajanjem zakonske zveze, ima tako stanovanje sicer status skupne lastnine, vendar pa se je v zemljiško knjigo kot edini lastnik očitno vpisal le vaš mož, zaradi česar je lahko tudi (edini) vzel kredit, zavarovan s hipoteko. Zaradi načela zaupanja v zemljiško knjigo in pod pogojem, da banka ni mogla vedeti, da je na stanovanju skupna lastnina, velja, da je pravni posel (kreditna pogodba, zavarovana s hipoteko) veljavno nastal.  

Čeprav niste vedeli niti za kredit niti za nastanek hipoteke, pa morate sedaj žal nositi riziko vašega nevpisa v zemljiško knjigo kot skupne lastnice. Drugače povedano, ker niste zahtevali, da se stanovanje, ki je sicer vajina skupna lastnina, vpiše v zemljiško knjigo tudi na vaše ime, je v očeh banke lastnik (in hipotekarni dolžnik) le vaš mož in v najslabšem primeru se lahko banka zaradi neplačevanja kreditnih obrokov poplača tudi tako, da zahteva prodajo stanovanja.   

Če bi bila oba vpisana v zemljiško knjigo kot skupna lastnika, se to ne bi moglo zgoditi, saj mož nikakor ne bi mogel razpolagati z nepremičnino (jo obremeniti) brez vašega soglasja. 

Pravni posel, ki ga je sklenil vaš mož brez vašega soglasja (kreditno pogodbo, zavarovano s hipoteko), je sicer izpodbojen, kar pomeni, da lahko vložite tožbo na njegovo razveljavitev, čeprav je izid take tožbe vse prej kot predvidljiv, saj boste morala dokazati številne predpostavke za njegovo izpodbojnost.  
                                                                                          
Mag. Boštjan J. Turk