"Za izterjavo dolga smo kot upravniki omejeni na pravna sredstva, kar pomeni, da izterjave ne moremo voditi kot preostali dobavitelji z odklopi in enostransko prekinitvijo pogodbe," pravijo v podjetju SPL, ki je največji upravnik z nepremičninami v slovenskem prostoru. Kot povsod drugod se je namreč tudi na področju upravljanja stavb v zadnjih letih povečal dolg etažnih lastnikov do upravnikov objektov, njim pa lastniki – tako posamezniki kot podjetja – dolgujejo od nekaj evrov do več tisoč evrov.

V nekaj letih več tisoč evrov

Bralec, ki nas je na to težavo opozoril, se je ob tem vprašal, kaj se zgodi, če upravnikom od etažnih lastnikov v objektu ne uspe izterjati plačila za stroške ali rezervni sklad, ki ga predpisuje zakonodaja, sredstva iz njega pa se porabijo za obnovo skupnih delov objekta. Poudaril je, da se je v njihovem novejšem bloku z nekaj deset stanovanji v le nekaj letih nabralo za 20.000 evrov dolga do upravnika, stanovalci pa so že dolžni tudi za okoli 15 odstotkov vplačil v rezervni sklad. V SPL zagotavljajo, da čeprav se finančna nedisciplina etažnih lastnikov povečuje in na rok zapadlosti dolgove poravnava vedno manj lastnikov, bremen neplačnikov v nobenem primeru ne prevalijo na redne plačnike. "Breme izterjave in neizterljivih terjatev prevzame bodisi upravnik bodisi dobavitelji," dodajajo v SPL.

Da je težav z neplačniki vedno več, potrjujejo tudi v podjetjih Domplan in Doma. Tihomir Čule iz podjetja Doma je tako povedal, da nekateri lastniki dolga preprosto ne zmorejo plačati, posamezniki pa so jim dolžni od 22 pa do 300 evrov – v povprečju jim dolgujejo plačilo od treh do štirih položnic. Pojasnjuje, da je izvršba skrajni primer, pri enem lastniku, ki njihove pozive k plačilu že dve leti ignorira, pa bodo poskušali vknjižiti lastninsko pravico na nepremičnino. "Nekaj strank dolgove poplača, ko dobijo regres," razlaga Čule. Za vknjižbo lastninske pravice na delu nepremičnine so se že odločili tudi v podjetju Domplan. Direktorica podjetja Vera Zevnik pojasnjuje, da trenutno ni zanemarljiv ne ves odstotek ne povečanje odstotka dolžnikov, z izterjavo pa so uspešni pri tistih, "pri katerih je mogoče kaj vzeti in ki imajo redne dohodke".

V SPL ob tem še dodajajo, da v postopku izterjave pri dolgovih najemnikov uveljavljajo tudi subsidiarno odgovornost lastnikov. Lastniki torej odgovarjajo za dolgove najemnikov, če dolga od njih ni mogoče izterjati.

Če ni v skladu, dajo drugi

Zevnikova pa opozarja, da je pri vplačilih v rezervni sklad težava še v tem, da če nekdo vanj ne vplačuje, je zbranega manj denarja, kar pomeni, da se "investicija zamakne na kasnejši čas ali se iščejo druge rešitve". Kot poudarjajo tudi v SPL, so sredstva v rezervnem skladu nedeljiva, nepovratna in za točno določen namen, to je za plačilo vzdrževalnih stroškov na skupnih delih, napravah in prostorih stavbe: "Če denarnih sredstev v rezervnem skladu iz kakršnihkoli razlogov ni dovolj za nujno vzdrževalno delo, se razlika stroška po solastniških deležih razdeli med vse etažne lastnike."