Največje povpraševanje po nepremičninah je v Ljubljani in bližnji okolici, na slovenski obali in v turističnih krajih. "Cenovno dostopnih nepremičnin je zelo malo, ker povpraševanje občutno presega ponudbo. Ponudba sicer obstaja, so pa cene izrazito visoke glede na slovensko kupno moč," pravijo v nepremičninski agenciji Roni nepremičnine. "Novogradnje iz časa pred zadnjo krizo so že vse prodane, novi projekti oz. novogradnje so sicer v teku ali vsaj v fazi načrtovanja, bo pa preteklo še nekaj časa, da novi projekti pridejo na trg in se bo vsaj do določene mere okrepila tudi ponudba primernih nepremičnin." Dodajajo, da je drugje mogoče kupiti tudi dobro nepremičnino za zelo zmerno ceno, čeprav v zadnjih letih ni bilo veliko novogradenj (npr. Celje, Maribor ...). 

Daniel Angel Sauli iz Atrium nepremičnine ocenjuje, da je na trgu trenutno na prodaj več tisoč rabljenih in novih stanovanj, pri čemer je novih manj kot 10 odstotkov celotne ponudbe. "Problem je v tem, da je struktura ponudbe neustrezna glede na povpraševanje, prav tako je ponekod evforija zaradi rasti cen zanimivo nepremičnino zaradi previsoko postavljene cene naredila nezanimivo," poudarja Sauli.

"Vsekakor pa je povpraševanje bistveno večje od ponudbe, saj se je treba zavedati, da so že leta nazaj ugotavljali pri nacionalnem stanovanjskem programu, da bi potrebovali vsaj 7000 novozgrajenih enot letno, novogradnje pa so praktično zastale od 2009 do 2016." Ob tem je po njegovih besedah treba upoštevati kupno moč gospodinjstev, treba pa bi bilo razmisliti tudi o stanovanjskih skladih, ki bi ponudili najemna stanovanja. 

Foto: Shutterstock gradnja

Primanjkuje vsaj nekaj tisoč stanovanj in manjših hiš

"Ocenjujemo, da v Ljubljani in bližnji okolici, kjer je največje povpraševanje, primanjkuje vsaj nekaj tisoč stanovanj in manjših hiš. Največje je povpraševanje po dvo- in trosobnih stanovanjih in manjših funkcionalnih in energetsko učinkovitih hišah," o tem, koliko stanovanj bi še potrebovali, pravijo pri Roni nepremičnine. "Kupci vse bolj poleg prodajne cene upoštevajo tudi tekoče stroške bivanja in bodoče stroške investicijskega vzdrževanja kupljene nepremičnine. Kar pomeni, da je večje povpraševanje po novejših nepremičninah, ki so energetsko manj potratne, praviloma so te nepremičnine sicer manjše, vendar nudijo večjo kakovost bivanja in nižje tekoče stroške in nižje bodoče stroške vzdrževanja."

Čeprav se število prebivalcev Slovenije v celoti v zadnjih letih ne spreminja dosti, potreba po novih stanovanjih narašča. V Roni nepremičnine to pripisujejo izrazitim notranjim migracijam prebivalstva. "Število prebivalcev Mestne občine Ljubljana in primestnih občin ves čas konstantno narašča, to se ni kaj dosti ustavilo niti med zadnjo ekonomsko krizo, medtem ko se prebivalstvo odročnih pokrajin in občin zmanjšuje," pojasnjujejo. To je posledica izrazite centralizacije države in skoncentriranosti delovnih mest v Ljubljani in bližnji okolici, kjer se je od konca krize število delovnih mest povečalo za približno 20 tisoč.   

Slovenija Megalomanski gradbeni načrt na obrobju Ljubljane: Dve stolpnici in 14 blokov

Foto: Anže Petkovšek stanovanja Precej stanovanj ostaja praznih

Število praznih stanovanj in tudi hiš je težko oceniti, a v Roni nepremičnine menijo, da je njihovo število precej visoko. Tudi v Ljubljani in bližnji okolici jih je veliko, čeprav je na teh lokacijah mogoče prodati skoraj vse, če cena ni previsoka.

"Veliko lastnikov špekulira, da bodo cene še zrasle in čaka na pravi trenutek za vstop na trg, običajno imajo zelo nerealne predstave o vrednosti njihovih nepremičnin, ki močno presegajo trenutne cene na trgu, čeprav so že te trenutno zelo visoke," o vzrokih za to pravijo pri Roni nepremičnine.

"Po določenih podatkih je praznih stanovanjskih enot približno 20 odstotkov od celotnega fonda 800.000, kar pomeni 160.000. Največ jih je v starejših stavbah, ki so po smrti starostnika ali odhodu v dom ostala prazna. Dokler se dediščine ne rešijo in dokler dediči ne najdejo skupnega jezika, pa nepremičnina običajno propada," o vzrokih za prazna stanovanja pravi Sauli.

Ob tem opozarja tudi na neurejenost najemnega trga, saj je "lastnik v tako zelo podrejenem položaju, da lastniki raje puščajo stanovanja prazna". Sam rešitev vidi v spremembi zakonodaje, ki bi uredila stanje neplačnikov in prevzem stanovanj v razumnih rokih. 

Po podatkih Statističnega urada RS (Surs) je bilo v Sloveniji 1. januarja 2015 170.952 nenaseljenih stanovanj. Od tega je bilo 150.700 praznih, 20.300 pa počitniških stanovanj. Od slednjih jih je bilo približno 90 odstotkov v lasti fizičnih oseb. Nekaj več kot polovica nenaseljenih stanovanj so bila, ali stara stanovanja (grajena pred letom 1945) ali brez kakšnega od elementov osnovne infrastrukture ali pa so se uporabljala za počitniški namen. Malo manj kot polovica jih je bila v eno- ali dvostanovanjskih stavbah. Med nenaseljenimi  stanovanji je bilo tudi okoli 6.000 stanovanj zdomcev ali oseb, ki imajo v stanovanju prijavljeno prebivališče, a so v času popisa prebivale v tujini. 

Število nenaseljenih stanovanj, ki jih navaja Surs, predstavlja zgornjo mejo praznih stanovanj. Podatki o naseljenosti stanovanj so namreč izvedeni na osnovi zapisov v Centralnem registru prebivalstva, ki ga vodi Ministrstvo za notranje zadeve. "Pri interpretaciji podatka je torej treba upoštevati tudi to, da se prebivalci v stanovanju iz različnih razlogov formalno ne prijavijo," opozarjajo na Sursu. Analiza je tako pokazala, da je bilo 1. januarja 2015 okoli 5.700 stanovanj v Evidenci trga nepremičnin evidentiranih kot najemna stanovanja, a v njih ni bil formalno prijavljen noben prebivalec. Takšna stanovanja se štejejo med nenaseljena stanovanja. 
Pri analizi praznih eno- in dvostanovanjskih hiš se je pokazalo, da je med njimi par tisoč hiš, ki so bile zgrajene po letu 1945, ki imajo vso osnovno infrastrukturo, se nahajajo večinoma v nemestnih naseljih in so brez hišne številke, kar pomeni, da v njih ne more biti nihče prijavljen. Po podatkih statističnega urada je največ nenaseljenih stanovanj v Ljubljani, Mariboru in v obalnih občinah. 

Slovenija Tukaj bo stalo 498 novih stanovanj.

Potrebe so se spremenile

Ko govorimo o nenaseljenih stanovanjih, pri Roni nepremičnine izpostavljajo še en vidik, ki ga je treba upoštevati in je posebej izrazit pri hišah, in sicer čustvena navezanost lastnikov na nepremičnino, še posebej v primerih, ko so nepremičnino zgradili sami. Poleg tega so prisotne težave z energetsko učinkovitostjo stavb, nefunkcionalnimi tlorisi in nepotrebnimi notranjimi prostori. Hiše so pogosto predimenzionirane in zgrajene za bivanje več generacij hkrati, kar ne ustreza današnjim kupcem. S tem se strinja tudi Sauli, ki poudarja, da dvogeneracijskih družin skoraj ni več, povečalo pa se je tudi število gospodinjstev, v katerih živi ena oseba. 

Pri Roni nepremičnine opozarjajo tudi na težave, ki se pojavljajo, ker gradnje niso skladne z gradbenimi predpisi oz. ko je prihajalo do kasnejših dograditev oz. sprememb namembnosti nepremičnin. Do tega pogosto prihaja na področjih, kjer so cene nepremičnin visoke. Ker za tovrstne posege niso bila pridobljena potrebna gradbena in druga dovoljenja oz. dovoljenj sploh ni mogoče pridobiti, to predstavlja oviro za prodajo. 

Napovedani večji projekti v Ljubljani

Spektra – gradnja  stolpnic ob Celovški  cesti ob soseski Celovški dvori, načrtovani sta dve 21 nadstropni stolpnici z 224 stanovanji;
Peca - gradnja dveh 14 nadstropnih stolpnic med severno ljubljansko obvoznico in Litostrojsko cesto, predvidenih je 100 stanovanj;
Zeleni gaj - Stanovanjski sklad RS in ljubljanski stanovanjski sklad načrtujeta izgradnjo 500 neprofitnih stanovanj;
Modra vila - Draveljski bloki, že pričeta gradnja  68 stanovanj; 
Poslovno-stanovanjski kompleks Šmartinka,  med Šmartinsko, Pokopališko in Flajšmanovo (ob Velani) v Zeleni jami je predvidena gradnja 123 stanovanj in večjega števila pritličnih poslovnih prostorov;
Projekt Kostak - ob Pokopališki, Kavčičevi in Rožičevi je predvidenih v več fazah več novih blokov s skupno 340 stanovanji;
Ruski car na Ježici, Zlatarna Celje načrtuje gradnjo dveh 11-nadstropnih objektov. Predvidenih je 130 stanovanj;
Rožna dolina – Projekt Mijaks predvideva gradnjo 26 luksuznih stanovanj, ki bodo razporejena v dveh ločenih vilah in projekt gradnje vila blokov na območju Habjanovega bajerja, kjer bo na prodaj okoli 50 večjih in prestižnih stanovanj;
Projekt Šumi s 95 stanovanji;
Palača Schellenburg, luksuzna soseska na območju nekdanjega Kolizeja;
Projekt Dalmatinka, predvidenih je 27 luksuznih stanovanj.

Največji predvideni projekt pa je Tobačna mesto s 565 stanovanji, kjer se pričakuje hiter začetek gradnje, ko bodo rešeni sodni postopki v zvezi s tem, kdo bo izbran kot kupec zemljišča s strani sodišča v stečajnem postopku.

Najemnine Najemnine v Ljubljani najdražje, najbolj donosne v Celju in Mariboru
Novogradnje večinoma že prodane

"Novogradnje, zgrajene v času krize oz. med krizo, so razen redkih izjem že vse prodane, večina novogradenj, ki prihajajo na trg, pa se tudi praviloma že proda med samo gradnjo ali ob zaključku gradnje oz. so dane vsaj rezervacije s strani zainteresiranih kupcev. Iz tega razloga na trgu trenutno prevladuje ponudba starejših stanovanj," pravijo pri Roni nepremičnine. 

Cene nepremičnin v Ljubljani in okolici so pričele naraščati v drugi polovici leta 2016 in so ves čas rasle še do prve polovice leta 2018. Število opravljenih nepremičninskih poslov se je v tem času zelo povečalo. "V drugi polovici leta 2018 opažamo umirjanje rasti cen oz. tudi že določene znake, da so se na nekaterih območjih Ljubljane cene celo nekoliko znižale, zlasti pa je pričelo upadati število sklenjenih poslov. Ocenjujemo, da so cene že zelo visoke glede na kupno moč, pričakuje se manj ugodno kreditiranje s strani bank v prihodnosti in prihod večjega števila novogradenj na trg v letih 2019, 2020 in kasneje," pravijo v Roni nepremičnine. 

"Generalno gledano cene še kar rastejo, je pa opaziti, da je v predelih Slovenije, kjer je rast presegla sprejemljivo mejo, promet začel upadati," o gibanju cen v zadnjem obdobju pravi Sauli. 

Ocena dokončanih stanovanj (novogradnje, povečave, spremembe namembnosti)