Ministrstvo za okolje in prostor, ki bdi nad novim zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin, s spremembami, ki jih prinaša novi zakon, želi izboljšati kakovost in preglednost evidenc o vrednosti nepremičnin. S spremembami zakona odpravljajo tiste pomanjkljivosti, ki jih je v obstoječem zakonu prepoznalo ustavno sodišče. 

Pripisana posplošena vrednost nepremičnin se bo uporabljala tudi kot potencialna osnova za davek na nepremičnine, pa tudi za dodatne javne (npr. za potrebe ugotavljanja odškodnin pri pogodbenih odkupih v primerih razlastitev) in nejavne namene (npr. za sklepanje zavarovanj, pridobivanja posojil v bankah). Ne nazadnje pa se bodo podatki uporabljali tudi pri ugotavljanju materialnega položaja fizičnih oseb v postopkih uveljavljanja pravic iz javnih sredstev.  
 

Množično vrednotenje nepremičnin sestavljajo trije postopki: določanje modelov vrednotenja, izračun in pripis vrednosti nepremičninam v evidenci vrednotenja ter postopek obravnave in odločanja o posebnih okoliščinah nepremičnin. 

Prekomeren hrup ali smrad lahko spremenita vrednost

Ena glavnih sprememb je povezana s podajanjem predlogov in pripomb lastnikov nepremičnin. Lastniki bodo po novem imeli na voljo dve možnosti, kako vplivati na izračune. V fazi določanja modelov vrednotenja bodo lastniki lahko podali predloge in pripombe na predlagane modele vrednotenja, vezane na vsako konkretno nepremičnino. 

Foto: Saša Despot Piran Lastniki bodo lahko dokazovali tudi vpliv posebnih okoliščin, ki povečujejo, ali znižujejo posplošeno vrednost nepremičnine. Gre za lastnosti, ki so tako specifične, da jih ni bilo mogoče vključiti v modele vrednotenja. Posebne okoliščine bodo priznane, če bodo vrednost povečale ali zmanjšale za več kot 20 odstotkov. Med okoliščine, ki lahko vplivajo na vrednost, spadajo lastnosti mikrolokacije, kot so nevarnost plazu, ekološka nesreča, prekomeren hrup, prekomerno onesnaženje ali smrad, (ne)ugodna lega, izjemen pogled ali veliko tveganje zaradi poplav. Na vrednost nepremičnine lahko vpliva tudi kakovost gradnje, napake v konstrukciji, zelo slaba ali zelo dobra vzdrževanost glede na referenčno nepremičnino, pa tudi poškodbe stavbe.  

Podzakonski akt bo predpisal seznam najpogostejših pojavnih oblik posebnih okoliščin, skupaj z vnaprej predvidenim vplivom. Lastnik nepremičnine bo moral obstoj posebnih okoliščin dokazati s predložitvijo ustreznega dokazila, ki ga prav tako (glede na naravo posamezne posebne okoliščine) predpisuje podzakonski predpis. Lastnik lahko predlaga tudi druge posebne okoliščine, ki jih podzakonski predpis ne določa, in jih z ustreznimi dokazili dokazati. Posebna strokovna komisija bo nudila strokovno izvedensko pomoč organu druge stopnje pri njegovi presoji v postopkih obravnavanja pritožb s področja uveljavljanja posebnih okoliščin.

Slovenija Da ni davka na nepremičnine? Jaz plačujem tri!

Nič več dejanska, ampak namenska raba

Nepozidana zemljišča se bodo vrednotila po namenski rabi in ne več po dejanski rabi.  Zakon sicer predvideva, da bo dejanska raba pomemben element vrednotenja. Pozidana zemljišča se bodo vrednotila glede na dejansko rabo stavbe in dela stavbe ali dejansko rabo zemljišča. 

Kmetijsko gozdarska zbornica Slovenije je glede vrednotenja kmetijskih in gozdnih zemljišč že predlagala določene spremembe. Med drugim predlagajo, da se omenjena zemljišča, tudi če so po namenski rabi opredeljena za stavbna zemljišča, vrednoti kot kmetijska ali gozdna, če se rabijo v ta namen. 

Posebne obravnave bodo deležne tudi parcele, po katerih tečejo javne ceste. Za omenjene parcele bo do vzpostavitve evidence o parcelah, po katerih teče javna cesta, veljal prehodni režim. Vsem takim parcelam se bo posplošena tržna vrednost zaradi obstoja javne ceste zmanjšala za 50 odstotkov. 

Foto: Benjamin Kovač Ljubljana 04.10.10, Celovski dvori, bloki, stanovanja, foto: Benjamin Kovac Konec indeksacije

Modele vrednotenja bodo prilagajali na dva načina, v rednem postopku in v poenostavljenem postopku. V slednjem se prilagajajo le vrednostne ravni v posamezni vrednostni coni. Slednji postopek nadomešča indeksacijo vrednosti nepremičnin, ki se opušča. Zadnja indeksacija po trenutno veljavnem zakonu bo znana v tem mesecu. Novi sistem predvideva preverjanje modelov vsaki dve leti.

Podatki o nepremičninah se v evidenco vrednotenja prenašajo zgolj štirikrat letno na zakonsko določene datume, dokler ne bo vzpostavljena evidenca o nepremičninah, ki bo omogočala zgolj prenašanje spremenjenih podatkov o nepremičninah.

Lastniki nepremičnin naj bi obvestila z novimi vrednostmi dobili do konca prihodnjega leta, če bodo vsi postopki tekli skladno z načrti pristojnih. 

Davka na nepremičnine še štiri leta ne bo Mramor bi razbremenil inženirje, zvišal pa obdavčitev podjetij. Davka na nepremičnine do 2020 ne bo.