Vrednotenje nepremičnin. “Treba je ločiti med ceno, vrednostjo in stroški,” je povzel Dušan Mitrović, direktor Urada za množično vrednotenje nepremičnin Geodetske uprave RS (Gurs).

Po objavi podatkov posplošenih tržnih vrednosti nepremičnin na Gursovih spletnih straneh so se začeli lastniki pritoževati, da so vrednosti nepremičnin previsoke ali prenizke ali pa da je na nepremičnini več hipoteke, kot je ocenjena vrednost Gursa. Te pripombe so zaznali tudi na Gursu.

Mitrović je pojasnil, da je “cena dogovor med dvema pod določenimi pogoji, vrednost je ocenjena na podlagi primerljivih podatkov, stroški pa so nekaj čisto posebnega – torej koliko je nekdo plačal, da je nekaj zgradil”. Strošek materiala za gradnjo je povsod po Sloveniji skoraj enak, nekaj razlike je pri ceni dela, največjo vrednost pa daje hiši ali stanovanju zemljišče oziroma vrednost parcele. “V Sloveniji je nekaj območij, kjer za hišo nikoli ne boste dobili toliko, za kolikor ste jo zgradili,” je poudaril. Obstajajo celo območja, na katerih se hiše sploh ne prodajajo ali kupujejo, ampak se zgolj gradijo, na njih pa je zelo majhna verjetnost, da bo ob prodaji nekdo dobil povrnjene stroške gradnje.

Razlike so tudi v ocenjenih vrednostih pred dokončno objavo ocene in prvotnimi ocenami. Mitrović je razložil, da so razlike posledica spremembe modelov, mej vrednostnih con in vrednotnih ravni ter razmerja med neto in uporabnimi površinami. “Še vedno pa trdim, da nobena nepremičnina ni ocenjena prenizko ali previsoko. Strokovno stališče je, da smo poskušali kar najbolje oceniti tržno vrednost vseh nepremičnin v Sloveniji,” je dejal.

“Ni realno, da bi bile vse ocene vsem všeč,” meni tudi Andreja Cirman, strokovnjakinja za trg nepremičnin z ekonomske fakultete. “Če bi lastniki želeli nepremičnino prodajati za ocenjeno vrednost, bi jih večina trdila, da je prenizka, za potrebe obdavčenja pa previsoka,” je povzela splošno mnenje lastnikov. Pojasnila je, da gre pri Gursovih ocenah za “modelsko ocenjevanje, ocenjevanje posplošene vrednosti, oziroma zgolj grob približek tržne vrednosti za potrebe obdavčenja”, in dodala: “Poziv lastnikom za odpravo napak v prvem krogu je obstajal.” Ob tem meni, da se bo kakovost modela z njegovim nadaljnjim razvojem zagotovo izboljševala. Pri vrednosti pa je veliko odvisno tudi od kakovosti vnesenih podatkov, za njihovo pravilnost pa morajo poskrbeti lastniki.

Mitrović se strinja, da so po objavi vrednosti lastniki bolj motivirani za popravljanje podatkov o nepremičnini, kot so bili ob popisu ali prvem obveščanju.

Več ko imaš, manj dobiš

Posplošena tržna vrednost je pomembna zaradi zakonov, ki se bodo nanjo kot na uradni podatek opirali; štirje so že v rabi. Gre za dva zakona s področja dodeljevanja socialnih transferjev in dva s področja davčne zakonodaje.

Davor Dominkuš z ministrstva za delo, družino in socialne zadeve je pojasnil, da se bo na podlagi Gursove vrednosti in kvadrature izračunavalo, koliko denarja bi vam prinesla nepremičnina, če bi kvadraturo nad normativom prodali, denar naložili v banko in iz tega dobivali dohodek. “To pomeni, da je za tistega, ki stanuje v Ljubljani, vrednost drugačna kot za nekoga, ki živi na Gorjancih,” je ponazoril. Strinja se, da bo kdo v Ljubljani morda res prisiljen prej prodati svoje stanovanje ali hišo, “a ima hkrati večji kapital”. Na pojasnila Davčne uprave RS o obračunavanju višine davkov pri prodaji glede na razmerje med vrednostjo nepremičnine in ceno pa še čakamo.

Primerjave vrednosti

Razlike. Že hitra primerjava pokaže velike razlike v vrednosti nepremičnin glede na lokacijo. Hiša na Cankarjevi ulici v Murski Soboti, ki ima 130 kvadratnih metrov (m2) uporabne površine in je bila zgrajena leta 1938 ter delno prenovljena, je ocenjena na 78 tisoč evrov. Na drugem koncu Slovenije je hiša na Kovačičevi ulici v Kopru z 92 m2 uporabne površine in zgrajena leta 1966, ocenjena na skoraj 270 tisoč evrov.

V Krškem na Šolski ulici je vrednost hiše iz leta 1954 s 148 m2 ocenjena na 99 tisoč evrov, v Slovenj Gradcu na Partizanski poti pa hiša letnika 1939 z 200 m2 na dobrih 130 tisoč evrov. V Ljubljani na Zvezni ulici je vrstna hiša iz leta 1964 z le 82,5 m2 ocenjena najbolje, na kar 286 tisoč evrov.