Kdor ima v lasti na primer tretjino ali četrtino hiše ali stanovanja, se višji davčni stopnji ne bo mogel izogniti s podelitvijo služnosti sorodnikom, ki tam živijo.

Hiš ali stanovanj, ki so v lasti treh ali več ljudi, je kar 56.398; tako je tudi pri naši bralki, ki je po očetu podedovala četrtino hiše. V njej živita njena mati in brat z družino, skupno pet ljudi. Sama z možem in otrokom živi v hiši, ki je v lasti moževih staršev – skupno jih tam prav tako prebiva pet. Po zakonu bi morala plačati 0,5-odstotno davčno stopnjo nepremičninskega davka, kar pomeni, da bo za svojo četrtino plačala več davka kot mati in brat skupaj za tri četrtine hiše.

Doslej je ministrstvo za finance mirilo, da lahko sorodniki razmerja uredijo s služnostjo, a se je izkazalo, da to na idealnih deležih ni mogoče. "Solastnik idealnega deleža ne more postati imetnik osebne služnosti idealnega deleža drugega solastnika," trdijo zdaj. Služnost je sicer mogoče podeliti tudi na idealnem deležu, saj to izrecno predvideva Stvarnopravni zakonik, toda ker zakon o davku na nepremičnine določa, da mora biti za nižjo davčno stopnjo služnost ustanovljena na celotni nepremičnini, to nima davčnega učinka, pojasnjuje odvetnik Aleš Kaluža. Solastnik namreč ne more imeti služnosti na svojem deležu, zato ga ne more imeti na celotni nepremičnini. 

Stanje lahko mati in hči rešita tako, da hišo etažirata, če je iz nje mogoče narediti več funkcionalnih celot. Če bi na primer mansarda ustrezala četrtini hiše, bi se na tej četrtini hči vknjižila kot izključna lastnica in bi lahko podelila služnost materi.

Dobro je le za kasiranje

Ob tem Kaluža opozarja, da zakon kot celotno nepremično šteje majhno garsonjero v stavbi z etažno lastnino in na drugi strani večstanovanjsko družinsko hišo, ki pa je v zemljiški knjigi vpisana kot celota, kar je po njegovem mnenju neživljenjska rešitev, a je zelo praktična za pobiranje davkov.

"Ta rešitev bo lastnike večstanovanjskih nepremičnin, ki bodo želeli ustanoviti ali pa že imajo ustanovljeno osebno služnost, silila v ustanavljanje etažne lastnine, tako da bo vsako stanovanje vknjiženo kot posamezna enota etažne lastnine in s tem 'samostojna nepremičnina', na kateri bo vknjižena služnost," meni Kaluža.

Primerov, ko je služnost stanovanja vpisana na parceli (torej ne na ločeni etažni lastnini), je po podatkih vrhovnega sodišča kar 241.525. Stanovanje je namreč po stanovanjskem zakoniku skupina prostorov za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, a ta ni nujno ločena etažna lastnina. Za primerjavo: na etažni lastnini je vpisanih le 3.428 služnosti stanovanja.

Ali nismo nameravali bolj obdavčiti praznih nepremičnin?

Koalicijske stranke, ki so sprejele zakon o davku na nepremičnine, smo vprašali, kaj je bil po njihovo cilj trikrat višje obdavčitve nerezidenčnih nepremičnin in ali so s končno rešitvijo zadovoljni. Zanimalo nas je tudi, kaj bi svetovali oziroma sporočili bralki, ki ima v lasti le podedovano četrtino domače hiše, v kateri živita njena mati in brat z družino, sama pa živi v hiši moževih staršev. Čeprav sta obe hiši polni, bo morala za svojo četrtino hiše plačati višji davek, ki velja za nerezidenčne nepremičnine.

V Pozitivni Sloveniji so odgovorili, da je namen višje obdavčitve nerezidenčnih stanovanjskih nepremičnin smotrnejše upravljanje "stanovanjskega fonda v Sloveniji, ki je precejšnji meri nezaseden". "Pričakujemo, da bo takšna davčna politika spodbudila oddajo ali odprodajo stanovanjskega fonda, ki doslej ni bil v svoji funkciji," so dodali. O tem, zakaj mora biti za tak cilj obdavčena četrtina hiše, v kateri živi pet ljudi in torej je v uporabi, pa niso odgovorili.

Pri Socialnih demokratih pravijo, da sta bila cilja "spodbujanje legalne oddaje nepremičnin in prodaja praznih stanovanj". "Spoštovani davčni zavezanki bi tako svetovali, da začne tisti del hiše, ki ga ima v lasti, oddajati. To lahko stori na več načinov, na primer tako, da odda ta del nepremičnine svoji družini/sorodnikom kot neprofitno ali pa drugim najemnikom kot komercialno; posledično bi imela enako stopnjo obdavčitve kot preostala rezidenčna stanovanja," so zapisali, ob tem pa pozabili, da sodeč po pojasnilih ministrstva za finance brezplačna oddaja v uporabo ali simbolna najemnina ne znižata davčne stopnje. Prav tako niso pojasnili, kako drugim najemnikom oddati četrtinski idealni delež hiše.

Kot je dejal Marko Pavlišič iz Državljanske liste, je sam predlagal, da bi za rezidenčno upoštevali vsako nepremičnino, kjer ima ena oseba stalno bivališče, kar pa ni bilo sprejeto. Izpostavil je, da zakon omogoča ureditev služnosti, ki pa položaja naše bralke ne rešuje.

V Desusu na naše vprašanje niso odgovorili.