V Sloveniji je še vedno veliko t. i. greenfield investicij, torej investicij na nepozidanih območjih, medtem ko razvrednotena območja, kjer stavbe propadajo, lahko opazimo povsod po Sloveniji.
Boštjan Cotič, raziskovalec na Urbanističnem inštitutu Republike Slovenije, pravi, da se v Sloveniji sicer prednostno spodbuja razvoj in investicije na razvrednotenih območjih (t. i. brownfield sites). A marsikateri investitor se vseeno raje odloči za vložek na še nepozidanem območju.
Prednosti in slabosti obeh vrst investicij
"Prednosti investicij na predhodno nepozidanih zemljiščih (greenfield investicije) so predvsem v tem, da se investitorjem ni treba ukvarjati z lastniško strukturo območja, saj gre ponavadi za kmetijska ali gozdna zemljišča, katerim je bila spremenjana namembnost rabe v stavbno. Večinoma so v lasti enega lastnika. Prav tako je velika verjetnost, da taka zemljišča niso obremenjena z okoljskimi tveganji," pojasnjuje Cotič.
Obratno pa imajo razvrednotena zemljišča po njegovih besedah po navadi razpršeno lastniško strukturo ali druge pravne položaje, ki ovirajo prosto razpolaganje z nepremičnino in obstaja veliko tveganje, da je območje okoljsko degradirano. Vseeno Cotič našteje tudi številne prednosti tovrstnih investicij. "Do lokacije je že zgrajena gospodarska javna infrastruktura, ceste, za območje je popolnoma jasno, da je gradnja dovoljena, večinoma pa so investitorji na tovrstnih območjih zelo zaželjeni, tako s strani države kot tudi lokalne skupnosti."
Nekatera razvrednotena območja so še vedno zelo privlačna za investitorje
Kljub zakonskim določbam pa je razvoj v razvrednotenih območjih še vedno bolj tvegan in zapleten, tudi bolj dolgotrajen, dodaja Cotič, ki meni, da bi država in lokalne skupnosti morale tudi finančno podpreti tovrstne investicije, ne le, da dajejo zakonsko prednost razvoju na razvrednotenih območjih.
"Seveda je pri tem pomembno, da se loči med razvrednotenimi območji, ki so zelo privlačni za investitorje (npr. zaradi dobre lokacije v središču mesta) in ne rabijo podpore, ter lokacijami, ki denimo že dolgo samevajo, niso v bližini večjih urbanih središč, hkrati pa obstaja utemeljen ali potrjen sum na okoljsko obremenitev," ocenjuje in dodaja, da slednje zagotovo potrebujejo finančno in strokovno pomoč v procesu revitalizacije.
Ponekod mesta sama poskrbijo za sanacijo
Težava razvrednotenih območij je pogosto tudi v slabi podobi območja. Cotič navede primer iz Stuttgarta, kjer je mesto odkupilo lokacijo, ki je bila okoljsko možno onesnažena. "Kljub temu da je mesto vložilo veliko denarja v kakovostno okoljsko sanacijo območja, očiščenih parcel niso mogli prodati, saj nihče ni hotel graditi v tem območju zaradi slabega slovesa," pravi.
Poleg tega je po njegovem mnenju ta primer zanimiv tudi z vidika finančnega vložka mesta – prodajna cena očiščene lokacije je bila namreč nižja, kot je občina vložila v odkup parcel in v celovito okoljsko prenovo. "Če bi se kaj takega zgodilo v Sloveniji, ne dvomim, da bi župana kazensko ovadili. Vendar pa je bil to edini način, da je omenjena lokacija lahko postala konkurenčna ostalim lokacijam v mestu ter da se je na tak način omogočila nadaljnja revitalizacija območja," pojasnjuje Cotič.
V revitalizacijo razvrednotenih območij ne vlagamo dovolj
Cotič torej ocenjuje, da država potencialnih investitorjev za revitalizacijo razvrednotenih območij ne podpira dovolj. Svetla izjema na tem področju so bile po njegovih besedah Celostne teritorialne naložbe (CTN) za trajnostni urbani razvoj v okviru operativnega programa za izvajanje evropske kohezijske politike v programskem obdobju 2014–2020, pa še v tem primeru so bile do sredstev upravičene le mestne občine.
"Velik potencial na tem področju vidim v okviru dogovorov za razvoj regij, ki je inštrument regionalne politike po zakonu o spodbujanju skladnega regionalnega razvoja in je dvostranski izvedbeni akt, s katerim se izvajajo regionalni razvojni programi razvojnih regij," dodaja sogovornik. Gre torej za sredstva, pridobljena iz evropskih skladov, kjer pa se je do zdaj po Cotičevih navedbah spodbujalo predvsem greenfield investicije skozi sofinanciranje komunalnega opremljanja novih poslovnih con.
V Kranju težave z razpršenim lastništvom razvrednotenih območij
Kako spodbujajo t. i. brownfield investicije, smo povprašali tudi nekaj večjih slovenskih občin.
Mestni občini Kranj največ težav pri spodbujanju brownfield naložb povzroča razpršeno lastništvo razvrednotenih, še posebej industrijskih območij. Pa vendar so pri kar nekaj projektih uspešni. Med ključnimi izpostavijo gradnjo stanovanjskih kompleksov, kot so Kranjska Iskrica (območje nekdanje mlekarne) ter prenova samskih domov v Stražišču in na Planini. V teku je tudi stanovanjski projekt ob Savski cesti.
Prostorska zmogljivost za greenfield naložbe pa je v Mestni občini Kranj močno omejena. "V zadnjih nekaj letih je prišlo do spremembe zazidljivosti za poslovno cono Hrastje in Čirče, vse ostale spremembe pa so bile narejene že pred desetletji. Tako, na primer, se gradi stanovanjska soseska na Zlatem polju," pravijo.
Zasebne investitorje v revitalizacijo območij usmerjajo s prostorskimi načrti
Pri usmerjanju prostorskega razvoja v Mestni občini Novo mesto upoštevajo prepoznana nerevitalizirana urbana območja (NUO) in Funkcionalno razvrednotena območja (FRO). "To so območja, ki so določena na podlagi posebnih kriterijev in meril, prikazujemo jih tudi v javnem prostorsko informacijskem sistemu (PISO) Mestne občine Novo mesto," pojasnjujejo.
Razlogi razvrednotenja urbanih območij so po njihovih besedah različni, jih pa pri pripravi razvojnih politik upoštevajo tako, da v območjih pripravljajo prostorske akte, izvajajo izboljšave komunalne opreme, spodbujajo zasebne investitorje in pogosto izvajajo javne investicije.
"Med večjimi javnimi investicijami so prenova mestnega jedra Novega mesta, gradnja javnih najemnih stanovanj v Podbrezniku in prostorska ter komunalna prenova romskega naselja Žabjak," naštejejo na novomeški občini. Poleg tega sta v takšna območja v prostor umeščena tudi načrtovana Univerzitetni kampus v Drgančevju in Arheološki park Marof.
S prostorskimi načrti usmerjajo tudi zasebne investitorje – tako je na lokaciji opuščene tovarne Labod v pripravi večja investicija za gradnjo nove stanovanjske soseske Labod, v pripravi je tudi prostorski načrt za prenovo lokacije nekdanjega Novoteksa.
Za novo transportno logistično cono v Novem mestu nimajo primernega brownfield mesta
"V t. i. greenfield investicije pa usmerjamo projekte, ki jih zaradi svoje dejavnosti, velikosti ali drugih posebnih zahtev ni mogoče usmerjati v razvrednotena območja," pravijo. Kot primer navedejo širitev gospodarske cone Cikava za 70 hektarov, ki bo v končni fazi s površino preko 100 hektarov med največjimi v državi. Tudi nova transportno logistična cona Na Brezovici je po svoji naravi greenfield investicija, ker primernega razvrednotenega območja neposredno ob avtocesti nimajo.
"Iščemo torej primerno sorazmerje med brownfield in greenfield investicijami in ocenjujemo, da je zaenkrat prostorskih možnosti za razvoj v obeh smereh še dovolj," sklenejo.
V nekdanjem skladišču soli bodo vzpostavili kulturno stičišče
V Mestni občini Koper t. i. brownfield investicije spodbujajo, hkrati pa se jih lotevajo tudi sami. "Ravno letos smo pristopili k obnovi nekdanjega skladišča soli Libertas, v katerem bo vzpostavljeno kulturno stičišče. Objekt, ki je v preteklosti opravljal industrijsko funkcijo, bomo spremenili v kulturno infrastrukturo, ki bo lahko gostila različne dogodke, od koncertov, gledaliških predstav, razstav do izobraževanj in okroglih miz," napovedujejo.
Kot razložijo, bodo v objektu umeščeni velika in mala dvorana s 700 oziroma 200 stojišči, galerijski prostor, večnamenska avla, kulturno vozlišče, zunanja prireditvena prostora in kavarniški prostor. Občina je projekt prijavila na razpis za sofinanciranje operacij urbane prenove z mehanizmom CTN, ravno v teh dneh pa bo izbrala izvajalca prenove.
Meščani so si želeli obnove utrdbe Bastion
Mestna občina Koper načrtuje tudi obnovo opuščene utrdbe Bastion ob potniškem terminalu. Z ureditvijo bo vzpostavila novo javno turistično infrastrukturo v občini. "Željo po ureditvi utrdbe so izrazili tudi same občanke in občani, ki so v sklopu participativnega proračuna predlagali in izglasovali projekt ureditve Bastiona za izvajanje kulturnih in drugih prireditev," pravijo na občini. V prvi fazi bo občina za ureditev namenila 40 tisoč evrov, kasneje pa računa na nepovratna evropska ali državna sredstva.
Pod okriljem Univerze na Primorskem in Inštituta InnoRenew CoE poteka tudi prenova servitskega samostana v Kopru. Na občini napovedujejo, da bo nekdanja porodnišnica po prenovi postala razvojno vozlišče koprske univerze, vanjo bodo umestili rektorat, računalniško čitalnico, projektne sobe z raziskovalnimi centri in manjši muzej.
Zasebni vlagatelj pa je prenovil nekdanjo tovarno Inde – med drugim sta v prej propadajočih prostorih zrasla filmski studio in proizvodnja embalaže.
Pravih pobud za aktivacijo praznih zemljišč v zadnjem času niso prejeli
Se pa trenutno na območju Mestne občine Koper izvaja tudi več greenfield investicij. Za koprskim sodiščem sta nedavno zrasli dve večstanovanjski enoti podjetja Ewol, ki ponujata tudi poslovne prostore. Nova soseska Levji grad raste nasproti banke Intesa Sanpaolo, na neizkoriščenem zemljišču nasproti koprskega sodišča pa zasebni vlagatelj gradi sosesko Nova (nekdanje območje Toncity).
"Kapacitet za greenfield investicije sicer imamo še več, a v zadnjem času nismo prejeli pravih pobud za aktivacijo zemljišč," še dodajajo na občini.
Prosta prazna zemljišča imajo v ekonomsko-poslovni coni, stavbe v mestnem jedru pa obnavljajo tudi sami
Tudi na Mestni občini Celje spodbujajo uporabo že obstoječih objektov za nove dejavnosti. "Opažamo, da je za tovrstne nepremičnine veliko zanimanja, saj s tem za bodočega investitorja odpade nekaj pomembnih neznank, ki se lahko pojavijo na nezazidanem zemljišču (kot npr. priklop na komunalne vode, dostopi ipd.)," pravijo.
Leta 2020 so odprli Tehnopark Celje, ki deluje v stavbi nekdanje veleblagovnice, danes pa je največji znanstveno-zabavni park v Sloveniji, stavbo na Gregorčičevi 6 so preuredili v prostore Zdravstvenega doma, Kajuhov dom, stavba nekdanje Srednje ekonomske šole, bo po prenovi, ki se začenja v prihodnjih mesecih, postala Dom – sodoben in urejen center ustvarjalnih skupnosti, kjer se srečujejo lokalna skupnost, kultura in sodobne ustvarjalne prakse, Vilo Vodnikova 14 so letos preuredili v varovana stanovanja za starejše, Vilo Sonja pa prenavljajo v prostore Centra za duševno zdravje odraslih.
Prostorska zmogljivost za greenfield investicije v njihovi občini še vedno obstaja, ocenjujejo. "Imamo še nekaj prostih zemljišč, med drugim tudi v novozgrajeni Ekonomsko-poslovni coni Trnovlje jug. S sprejemom občinskega prostorskega načrta (OPN) pa je predvidena tudi širitev tovrstnih območij," še dodajajo.
Razvoj mesta navznoter
Prostorski razvoj Ljubljane sloni na konceptu zgoščevanja poselitvenega tkiva z dograjevanjem, prenovo, regeneracijo, reurbanizacijo in sanacijo, pravijo na Mestni občini Ljubljana (MOL).. "Brownfield območja glede na stanje in možnosti nadaljnjega razvoja razvrščamo v območja celovite prenove (območja prenove, rekonstrukcije, sanacije, reurbanizacije)," pojasnjujejo. Nato pa so za posamezna območja določena še izhodišča in usmeritve za nadaljnje načrtovanje.
Da so prenove razvrednotenih urbanih območij pomembne za kakovostno oblikovno podobo občine, se tako zavedajo tudi v Ljubljani. "Degradirana urbana območja imajo velik potencial za razvoj mesta navznoter, na območjih opuščenih dejavnosti postopoma poteka regeneracija v stanovanjska in druga vitalna mestna območja," dodajajo.
Nepozidanih območij, ki imajo opredeljeno stavbno rabo, je v MOL precej. Gre večinoma za kmetijske površine, ki imajo po prostorskem načrtu opredeljeno stanovanjsko rabo. Takšne površine so med drugim v Hrušici in na Rudniku.
Med uspešnimi primeri prenove večjih degradiranih urbanih območij naštejejo novejše soseske Bežigrajski dvor in Nove Poljane, urejeni na območjih opuščenih vojašnic, ter Brdo na območju opuščenega glinokopa in opekarne.
"Soseske odlikuje kakovostno oblikovanje, zanje so bili izvedeni urbanistični in arhitekturni natečaji," poudarjajo na MOL. Načrtovana je tudi regeneracija obsežnih površin vzdolž železnic na območju tovorne postaje v Mostah, trenutno že poteka regeneracija na območju glavne železniške in avtobusne postaje.
Prenova v Stanežičah
Tudi pri načrtovanem razvoju na območju Stanežič gre deloma za revitalizacijo degradiranega območja opuščenega peskokopa. "Na novi lokaciji v Stanežičah bomo vzpostavili sodobno remizo, ki bo zrasla na območju pod parkiriščem P+R. Ta bo omogočala prostor za 350 avtobusov ter vzpostavitev polnilnic za električna, vodikova in plinska vozila. S tem bomo lahko optimalno prilagodili procese dela in izboljšali potovalno izkušnjo potnic in potnikov," razložijo na MOL.
Poleg nove remize je predvidena umestitev še drugih javnih podjetij in služb, P+R bo v navezavi z železniško in avtobusno postajo, predviden je trgovsko-poslovni program. V zaledju je predvidena nova soseska s 2400 stanovanji za 7000 stanovalcev s spremljajočim programom (šola, vrtec, knjižnica, dom starejših občanov, zdravstveni dom), nove zelene površine za rekreacijo ter športna in otroška igrišča.
Ob Celovški cesti se bo sprostilo 50.000 kvadratnih metrov zazidljivega zemljišča
Po selitvi remize pa se bo na sedanji lokaciji ob Celovški cesti sprostilo približno 50.000 kvadratnih metrov zazidljivega zemljišča. "Večina površine, okoli 90 odstotkov, bo namenjena oblikovanju novega parka, medtem ko bo preostalih 10 odstotkov namenjenih gradnji mestnih stanovanj," napovedujejo na MOL in dodajajo, da bodo na zelenih površinah z vodnimi elementi možne različne oblike rekreacije, športne dejavnosti, pikniki in družabni dogodki, kar bo prispevalo k izboljšanju kakovosti življenja v okolici.
"Vodni elementi bodo hkrati služili kot zbiralnik meteorne vode, kar bo zmanjšalo tveganje za poplave in prispevalo k hlajenju okolja v vročih poletnih mesecih. V zimskem času pa bi lahko ti vodni elementi postali naravno drsališče."
Če bi se kaj takega kot se dogaja v Sloveniji zgodilo v Veliki Britaniji, bi zaprli celo vlado.