Za podjetjem Atrij Celje, ki je upravljalo okrog tristo objektov, ostaja zapleteno pogorišče. Pred dobrim letom je Elektro Celje opozorilo, da jim Atrij Celje za stanovalce ne plačuje omrežnine. Stanovalci so jo Atriju seveda plačevali. Sredi aprila so sledile kriminalistične preiskave, menda tudi zaradi suma kraje denarja iz rezervnih skladov, sredi decembra pa je šlo podjetje v stečaj.

"Preiskava, o kateri sprašujete še ni zaključena. Kriminalisti so namreč aprila lani pri hišni preiskavi zasegli večjo količino dokumentacije, ki je predmet vsebinskega vrednotenja predkazenskega postopka. Dokumentacija se nanaša tako na poslovna kot tudi zasebna razmerja.

Poleg dokumentacije so kriminalisti zasegli tudi večje število elektronskih naprav med drugim več kot deset računalnikov ter prav tako več kot deset nosilcev elektronskih podatkov, kot so USB ključi, trdi diski in podobno. Zasežene elektronske naprave so prav tako predmet preiskave. Hkrati so zavarovali več elektronskih podatkov z oddaljenim dostopom – strežnikov, ki utegnejo biti prav tako dokaz v nadaljnjem kazenskem postopku. Pregled zasežene dokumentacije in elektronskih naprav je zahteven in dolgotrajen, zato preiskava še poteka," so nam pojasnili na policiji.

Še dva tedna za ukrepanje

Čez približno dva tedna, 15. marca, se izteče rok za prijavo terjatev ter ločitvenih in izločitvenih pravic, kar zadeva prav vse stanovalce. Pot do njihovega denarja, celo tistega, ki ni bil ukraden, bo namreč precej zapletena.

Bi morala stečana upraviteljica o stečaju obvestiti etažne lastnike?

Ne, za javno objavljene sklepe velja domneva, da se je stranka z njimi seznanila s potekom osmih dni po objavi. O stečaju se obvešča le tuje upnike, če je mogoče obveznost do njih ugotoviti iz poslovne dokumentacije podjetja, ki je pristalo v stečaju.

Koliko denarja je poniknilo, še ni jasno. "Od preteklega poslovodstva sem pridobila poslovno dokumentacijo s katero se še seznanjam. Posledično se ne morem opredeliti glede verodostojnosti in popolnosti. Ugotavljanje stanja rezervnih skladov je v teku," pravi Katja Skumavec, stečajna upraviteljica Atrija Celje. Prav tako še ni jasno, kakšna je stečajna masa. "Ugotavljanje stanja stečajne mase je še v teku, zato še ni mogoče napovedati morebitnega obstoja splošne stečajne mase," pravi stečajna upraviteljica. 

Lastniki stanovanj morajo ukrepati, niti en podpis ne sme manjkati

Čeprav sredstva rezervnega sklada po stanovanjskem zakonu niso predmet stečajne mase, morajo etažni lastniki, razlaga stečajna upraviteljica, izločitveno pravico (to pomeni, da se denar izloči iz stečajne mase) prijaviti v stečajnem postopku.

To pa še zdaleč ni enostavno. Sredstva v obveznem rezervnem skladu so namreč skupno premoženja etažnih lastnikov. »To v povezavi s prijavo izločitvene pravice v stečajnem postopku pomeni, da prijavo izločitvene pravice na sredstvih obveznega rezervnega vložijo vsi etažni lastniki nepremičnine, ki imajo ustanovljen skupni obvezni rezervni sklad," pojasnjuje stečajna upraviteljica. Na prijavi izločitvene pravice torej ne sme manjkati niti en podpis etažnega lastnika v določeni stavbi, sicer ne bo veljavna. Foto: Profimedia Denar

V Združenju etažnih lastnikov ob tem vlado pozivajo, naj po zgledih iz tujine zakonsko opredeli pravni status skupnosti etažnih lastnikov. Zdaj namreč ta skupnost nima pravnega statusa, zato je treba zbrati podpise prav vseh lastnikov.

Če bo prijava veljavna, bo stečajna upraviteljica sredstva nakazala na ločen posebni račun, ki ga za etažne lastnike vodi novi upravnik in ga bodo navedli v prijavi.

Pozor, če ste imeli prostovoljni rezervni sklad!

"Določene nepremičnine so ohranile ločeno vodenje prostovoljnih rezervnih skladov kljub temu, da so se uvedli obvezni rezervni skladi. Prostovoljni rezervni skladi se od obveznih rezervnih skladov v zvezi s prijavo izločitvene pravice v stečajnem postopku razlikujejo v tem, da lahko vsak etažni lastnik individualno prijavi izločitveno pravico na vplačanih sredstvih v prostovoljni rezervni sklad nepremičnine. Pri čemer v prijavi navede svoje podatke za morebitno nakazilo sredstev, ki so predmet njegove izločitvene pravice," še opozarja Katja Skumavec.

Za ukradeni denar je pot še bolj trnova

Prijava izločitvene pravice bo veljala samo za denar, ki iz rezervnih skladov ni bil odtujen. Za ukradenega bo treba vložiti odškodninsko tožbo, a bo denar od podjetja, ki je zdaj v stečaju, najbrž težko izterjati. Odškodnina zaradi manjkajočega denarja v rezervnem skladu namreč v stečajnem postopku ni prednostna terjatev, kar pomeni, da bodo okradeni stanovalci pri poplačilu izenačeni z vsemi drugimi nezavarovanimi upniki ter bodo dobili enak delež dolga kot podjetja, ki jih Atrij ni plačeval.

Tega zapleta ne bi bilo, če bi bil račun za rezervni sklad v lasti skupnosti etažnih lastnikov in ne v lasti upravnika, opozarjajo v Združenju etažnih lastnikov. Zdaj je komitent na banki upravnik, banka pa mora upoštevati njegovo voljo, tudi če je jasno, da gre za zlorabo, opozarjajo v združenju.

Foto: Saša Despot ljubljana 23.03.2010 BS3, stanovanja, stanovanjski bloki za Bezigradom v Ljublja

Na ministrstvu za okolje, kjer sicer pripravljajo prenovo stanovanjske zakonodaje, pravijo, da imajo nadzor nad delom upravnika etažni lastniki, ki so ga imenovali in z njim sklenili pogodbo.

"Skladno z zakonom etažni lastniki lahko imenujejo tudi nadzorni odbor, katerega temeljna naloga je prav nadzor nad delom upravnika," pravijo na ministrstvu in dodajajo, da 65. člen stanovanjskega zakona določa, da mora upravnik "vsakemu etažnemu lastniku enkrat mesečno omogoči vpogled v pogodbe, knjigovodske listine in v stanje rezervnega sklada večstanovanjske stavbe".

Če upravnik tega ne stori, ga lahko etažni lastnik prijavi stanovanjski inšpekciji, saj gre za prekršek.

"Upravnik mora sredstva rezervnega sklada naložiti samo v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke. Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad,« še razlagajo na ministrstvu za okolje, a kot kaže so varovalke pred drugačnim ravnanjem precej slabe. 

* fotografija je simbolna

____________________________

Relavantna člena stanovanskega zakona objavljamo v celoti

44. člen

(uporaba sredstev rezervnega sklada)

(1) Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

(2) Nujna vzdrževalna dela so vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi njihova neizvedba pomenila znatno poslabšanje pogojev bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele večstanovanjske stavbe ali pa bi zaradi njihove neizvedbe lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam. Za nujna vzdrževalna dela se štejejo tudi vzdrževalna dela, ki so določena z odločbo iz 28. in 125. člena tega zakona.

(3) Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje.

45. člen

(omejitev izvršbe na sredstva rezervnega sklada)

(1) Na premoženje rezervnega sklada je dovoljena izvršba samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom prejšnjega člena.

(2) Premoženje rezervnega sklada ni del upravnikove stečajne mase in nanj ne morejo poseči upravnikovi upniki v izvršilnem postopku.

janez.zalaznik@zurnal24.si