Zakon je namenjen mladim, ki rešujejo prvi stanovanjski problem in imajo prenizko kreditno sposobnost, da bi jim banka odobrila stanovanjski kredit. Za to naj bi za kredite jamčila država, vsako leto pa naj bi bilo na voljo 300 milijonov evrov.

Po začetnih pomislekih, ki so spremljali sprejemanje ZSJMS, je zdaj videti, da bo zakon zaživel tudi v praksi, a pot do tja je še precej dolga.

Za kredite z jamstvom ni omejitev Banke Slovenije

Spomnimo, največji očitek je bilo dejstvo, da zaradi veljavnih makrobonitetnih omejitev Banke Slovenije, ki omejujejo kreditno sposobnost prebivalstva, zakona ne bo možno izvajati. Kreditno nesposobnemu prosilcu banka kredita ne more odobriti, saj mora spoštovati te makrobonitetne omejitve, ki jih je v obliki za banke zavezujočega sklepa sprejela BS že novembra 2019.  

Potem pa je sledil preobrat, BS je namreč dan pred uveljavitvijo zakona, napovedala, da bodo 1. julija iz makobonitetnih omejitev izvzeli posojila, zavarovana z državnim poroštvom, torej tudi posojila iz naslova ZSJSM. 

Banke čakajo uredbo z navodili

Ta ovira je torej odpravljena, banke, ki naj bi te kredite odobrile, pa čakajo na podrobnosti o pogojih, merilih, postopkih. To naj bi bilo urejeno v uredbi, za pripravo katere je pristojno ministrstvo za finance. V njej naj bi bilo natančneje urejeno na primer, »s katerimi dokumenti bo posojilojemalec dokazoval izpolnjevanje pogojev po zakonu, kako bo banka preverjala, ali posojilojemalec prvič rešuje stanovanjski problem, in še mnoga druga izvedbena vprašanja,« so zapisali na Združenju bank Slovenije. 

Zakon predvideva, da mora pristojno ministrstvo uredbo pripraviti najkasneje v 30 dneh od uveljavitve zakona, torej do 6. junija. 

V naslednjem koraku je na vrsti SID banka, ki mora tri mesece po uveljavitvi zakona objaviti povabilo bankam k oddaji ponudb za dodelitev jamstvenih kvot. Ta rok se izteče na začetku avgusta letos. Ob pogoju, da bo ministrstvo za finance pravočasno pripravilo uredbo. 

Efektivna obrestna mera nižja kot pri komercialnih kreditih

Banke se bodo za kvote potegovale na podlagi efektivne obrestne mere, prednost pa bodo imele tiste, ki bodo zagotovile najnižjo skupno efektivno obrestno mero posojil. Zakon namreč določa, da mora biti efektivna obrestna mera na dan sklenitve kreditne pogodbe nižja od efektivne obrestne mere posojila pod enakimi pogoji, ki bi ga isti posojilojemalec najel pri isti banki brez poroštva države.

Plusi in minusi Plusi in minusi: Nova hiša, stanovanje ali mansarda pri starših?

Prvi krediti najprej novembra

Če se bodo vsi koraki odvili skladno z zakonom, bodo mladi prve kreditne pogodbe na podlagi jamstvene sheme lahko sklenili v prvi polovici novembra letos. Zakon namreč predpisuje šestmesečni rok od uveljavitve do začetka sklepanja pogodb. 

Do posojil na podlagi ZSJSM bodo upravičeni državljani RS do starosti 38 let, ki prvič rešujejo stanovanjski problem, imajo sklenjeno delovno razmerje za določen ali nedoločen čas. Kaj to pomeni za espeje, zakon ne določa, lahko pa se to uredi v uredbi. 

Pogoj je tudi, da je njihova povprečna neto plača v treh mesecih pred vložitvijo vloge za posojilo enaka ali nižja od 1,5-kratnika povprečne mesečne neto plače v Sloveniji na dan vložitve vloge, hkrati pa njihovi skupni obdavčljivi dohodki po zakonu, ki ureja dohodnino, niso oproščeni plačila dohodnine, v letu pred najemom posojila niso presegli 1,5-kratnika zadnje znane povprečne letne neto plače v Republiki Sloveniji na dan vložitve vloge.

Plača do 2000 evrov in 40.000 evrov lastnih sredstev

Zdaj bi to pomenilo, da plača prosilca ne bi smela presegati 1960 evrov. Po zadnjih podatkih Surs, ki veljajo za marec, je bila povprečna neto plača 1306,68 evra. 

Zakon določa tudi pogoje stanovanjskega posojila, ki ga lahko prosilec dobi za nakup stanovanja, gradnjo, prenovo ali rekonstrukcijo, tudi za spremembo namembnosti.

Posojilo lahko najame za največ 30 let, glavnica pa ne sme presegati 200.000 evrov. Ob tem mora imeti najmanj 20 odstotkov lastnih sredstev. Pri najvišjem znesku posojila torej 40.000 evrov. Posojilo pa bo moral zavarovati s hipoteko. 

Med pogoji, ki jih določa zakon, je tudi prepoved odtujitve nepremičnine, za katero je upravičenec najel posojilo, ki se vpiše tudi v zemljiško knjigo. Odtujijo jo lahko le v primeru, če pred tem plačajo celotno posojilo.

Mladi do stanovanja Pet let pri starših, 35.000 gotovine in 2000 evrov plače. Misija nemogoče?