Za enostanovanjske hiše je uporabno dovoljenje nujno že več kot dve leti, odkar je bil 1. junija 2018 sprejet nov gradbeni zakon. Prav uporabno dovoljenje je ena od zahtev, ki marsikateremu graditelju, pa tudi prodajalcu hiše (nujno je namreč tudi pri prodaji) greni življenje. 

„V hiši imamo optiko, elektriko - gospodinjski tok (pri priključitvi nas ni nihče vprašal za hišno številko) imamo vodo in tudi priključeni smo na kanalizacijsko omrežje, skratka vse, kar mora hiša imeti. Trenutno je zmanjkalo denarja za fasado, saj so ponudbe od 15.000 do 20.000 evrov. Zdaj se je zakompliciralo, ker ne dobimo uporabnega dovoljenja, ker stavba nima fasade in nadzornik ne podpiše, posledično ne moremo dobiti hišne številke, na katero se bi prijavili, saj se moramo 1. septembra izseliti iz stanovanja,“ na enem od gradbenih forumov piše graditelj, ki ne ve, kako naj reši nastale razmere, v katerih se je znašel. 

Začasna prijava bivališča drugje

Prav veliko možnosti nima, nekaj pa. A ena od njih zagotovo ni ta, da se z nadzornikom dogovori, da dokumentacijo, ki jo je na upravno enoto treba predložiti k vlogi za uporabno dovoljenje, podpiše, pa čeprav hiša še nima fasade, kar predlaga eden od forumašev. Po veljavnem zakonu je nadzornik namreč kazensko, odškodninsko in disciplinsko odgovoren, če podpiše dokumente, ki ne izkazujejo dejanskega stanja na terenu in skladnosti tega s projektno dokumentacijo iz gradbenega dovoljenja.

Foto: Profimedia hišna številka Tako ima graditelj možnost, da za izdelavo fasade in dokončanje hiše najame stanovanjski kredit, če je seveda njegovo finančno stanje ustrezno. 

Ena od možnosti pa je tudi, da se vseli v hišo, prebivališče pa za čas, ko bo izdelal fasado, uredi pri sorodnikih ali prijateljih. Po uveljavitvi gradbenega zakon je gradbena inšpekcija namreč od ministrstva za okolje in prostor dobila navodila, da lastnike enodružinskih hiš ne kaznuje niti jim ne izreka odločb, če se vselijo preden pridobijo uporabno dovoljenje. 

Brez uporabnega dovoljenja ni hišne številke

V teh primerih inšpektor izreče le opozorilo in lastnika pozove, da mora fasado dokončati v enem letu, če gre za izjemne razmere, pa v največ treh letih. 

Nikakor pa pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja ne more dobiti hišne številke in v hiši prijaviti stalnega prebivališča. V tem primeru ne more izkoristiti niti 7a. člena zakona o prijavi prebivališča, ki dopušča prijavo začasnega prebivališča v stavbi brez hiše številke, ker novogradnja še ni vpisana v kataster stavb. Za to rešitev je namreč treba imeti številko stavbe iz katastra stavb. V kataster stavb pa lahko novogradnjo vpiše šele, ko je dobila uporabno dovoljenje.

Gradbena zakonodaja Peti korak: dokumentacija po zaključku gradnje

Uporabno dovoljenje zahtevajo tudi banke

Pozornost ni odveč tudi pri najemanju stanovanjskega kredita za gradnjo nove hiše. Banka ga bo na podlagi finančnih zmožnosti graditelja sicer izdala že ob začetku gradnje. „Kreditojemalec mora uporabno dovoljenje v času kreditiranja predložiti, če to zahteva hranilnica. Po končani gradnji je treba predložiti novo cenitev, kjer se upošteva tudi pridobitev uporabnega dovoljenja,“ pravijo v Delavski hranilnici.

Tudi v Gorenjski banki ob odobritvi kredita „zahtevamo predložitev uporabnega dovoljenja v roku, ki je odvisen od predvidenega zaključka gradnje.“

Da bi se tveganje ne dokončanja hiše, kar pomeni tudi, da ta tudi ne bo imela uporabnega dovoljenja kar se da zmanjšalo, kredit sproščajo postopno, po posameznih zaključenih fazah in namensko. „Dejstvo pa je, da tveganje ne dokončanja, vključno z manjkajočim uporabnim dovoljenjem obstaja,“ še dodajajo v Delavski hranilnici.

Zakaj banko uporabno dovoljenje sploh zanima? 

Ker običajno graditelji stanovanjski kredit zavarujejo kar z zemljiščem in hišo, ki jo bodo gradili, če je višina kredita glede na vrednost zemljišča in ocenjeno vrednost po končani gradnji ustrezna. Banka si zagotovo ne želi, da bi ji zaradi ne odplačevanja kredita ostala nedokončana hiša brez uporabnega dovoljenja.

„Banka uporabno dovoljenje zahteva, kadar je nepremičnina, ki se gradi s sredstvi kredita, tudi predmet zavarovanja kredita, sicer pa ne. Če je nepremičnina, ki se gradi, predmet zavarovanja kredita, se kreditojemalec ob podpisu kreditne pogodbe zavezuje, da bo najpozneje v roku 12 mesecev od podpisa izjave o predložitvi uporabnega dovoljenja pridobil in banki predložil uporabno dovoljenje za nepremičnino, ki je predmet financiranja. Če gradnja v predvidenem roku ne bi bila zaključena in zastavitelj ne bi uspel v roku pridobiti uporabnega dovoljenja, s stranko vedno poiščemo ustrezno rešitev,“ v NLB pojasnijo, kdaj zahtevajo uporabno dovoljenje.

Prodaja nepremičnin Država uvedla nove zahteve za tiste, ki prodajajo nepremičnino. To je sledilo ...

Brez uporabnega dovoljenja ni subvencije

Brez pravočasno pridobljenega uporabnega dovoljenja pa bodo težave imeli tudi tisti graditelji, ki so zaprosili za nepovratna sredstva Eko sklada. „Vlagatelj lahko začne graditi takoj, ko odda vlogo na Eko sklad. Nepovratno finančno spodbudo odobrimo z odločbo, ko je njegova vloga popolna, izplačamo pa jo po zaključku naložbe, ko mora prejemnik Eko skladu poleg ostale zaključne dokumentacije predložiti tudi uporabno dovoljenje,“ pravi Mojca Vendramin, direktorica Eko sklada. 

Če je investitor med gradnjo kar koli spreminjal, bo Eko sklad od njega pred izplačilom subvencije zahteval „projekt izvedenih del in ostale novelirane priloge oziroma dokazila, na podlagi katerih preverjamo skladnost z oddano dokumentacijo ob vlogi in ustreznost dejansko izvedene naložbe. Subvencija ne more biti izplačana, dokler zaključna dokumentacija ni popolna, tja pa spada tudi pridobljeno uporabno dovoljenje.“

Eko sklad predpisuje tudi rok, v katerem mora investitor zaključiti gradnjo, da mu bo subvencija izplačana. „Rok za zaključek naložbe je 24 mesecev od dokončne odločbe in sklenjene pogodbe o izplačilu nepovratne finančne spodbude. Odločba postane dokončna z vročitvijo vlagatelju. Za pridobitev uporabnega dovoljenja imajo vlagatelji še dva meseca več časa, saj mora vlagatelj dokumentacijo o zaključku naložbe predložiti najkasneje v dveh mesecih po izteku roka za zaključek naložbe,“ pojasni Vendraminova.

Več o granji najdete tukaj.