Glede na to, kako visoko so poskočile cene nepremičnin (predvsem v prestolnici in na Obali, kjer je povpraševanje za nakup stanovanj največje), in glede na to, da so se obrestne mere za stanovanjske kredite močno dvignile, se je zgodila pričakovana posledica. Promet z nepremičninami je upadel. Pridobili smo podatke za prva dva meseca letošnjega leta in ju primerjali z lanskim januarjem in februarjem. Številke so zgovorne. 

Obrnili smo se na Geodetsko upravo Republike Slovenije (GURS), kjer pa so nam sporočili, da poročilo za preteklo leto še ni zaključeno – objavljeno bo v začetku aprila –, prav tako nam številk za letošnje leto niso želeli dati, saj neobdelanih podatkov ne posredujejo. "Na GURS spremljamo in analiziramo nepremičninski trg na podlagi preverjenih, obdelanih in izboljšanih podatkov o sklenjenih kupoprodajnih poslih, ki jih evidentiramo v evidenci trga nepremičnin (ETN)," so nam sporočili.

A ker je ob prodaji nepremičnin treba plačati davek, smo se obrnili še na Finančno upravo Republike Slovenije (FURS). Na FURS imajo evidentirane mesečne podatke za odmero davka na promet nepremičnin, tako da smo uspeli narediti primerjavo januarja in februarja letos z januarjem in februarjem lani. Številke so zgovorne. 

Foto: Anže Petkovšek stanovanja

Podatki, ki smo jih pridobili, kažejo na to, da je promet z nepremičninami – tu je treba poudariti, da gre zgolj za "rabljene" nepremičnine, saj FURS ne odvede davka od novih nepremičnin – močno upadel. Predvsem v mesecu februarju. 

V januarju 2022 je bilo evidentiranih 3.993 poslov, v februarju 2022 pa kar 4.098. A spomnimo: cene nepremičnin so tedaj resda že poskočile v nebo, toda obrestna mere kreditov so bile tedaj še zelo ugodne. Nato pa se je 24. februarja začela vojna v Ukrajini, ki je povzročila podražitev energentov, to pa je prineslo vsesplošno podražitev in več kot 10-odstotno inflacijo. 

(Pre)drage nepremičnine in visoke obrestne mere so očitno vsaj delno paralizirale slovenski trg. V januarju 2023 je namreč FURS evidentiral 3.225 poslov, v februarju 2023 pa le 2.571. Letošnji januar je z lanskim januarjem slabši za slabih 20 odstotkov, letošnji februar pa v primerjavi z lanskim kar za 36,5 odstotka. Če primerjamo oba meseca skupaj, je letošnji promet v primerjavi z lanskim (januar in februar) upadel za 28 odstotkov. Obrestna mera za stanovanjske kredite bo v bližnji prihodnosti še višja, saj je Evropska centralna banka (ECB) dvignila obrestno mero še za 0,5 odstotke točke, kar pomeni, da bodo ob prihodnjih spremembah banke skoraj zagotovo povišale obrestno mero za stanovanjske kredite.

Foto: SSRS Najemna stanovanja

Upad cen stanovanj? "Osebno tega ne pričakujem"

"Upad prometa z nepremičninami je bil pričakovan in je posledica več različnih okoliščin. Najbolj pa je na to verjetno vplivala težja dostopnost posojil in s tem manjša kupna moč prebivalstva. Sočasno so cene nepremičnin dosegle nove rekordne ravni in je vse manj potencialnih kupcev, ki si lahko nepremičnino privoščijo. Pri tistih, ki še vedno razpolagajo z zadostnimi sredstvi, se verjetno dogaja nekaj špekuliranja glede morebitnega padca cen nepremičnin," je za nas uvodoma pokomentiral Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami.

Dodal je, da se je kljub vsemu treba zavedati, da je ponudba nepremičnin na slovenskem trgu še vedno nizka in ne dosega povpraševanja. "Zato kakšnega drastičnega padca cen osebno ne pričakujem. Še posebej zato, ker so slovenski prodajalci precej konzervativni in se na spremembe na trgu odzivajo bistveno počasneje kot prodajalci v tujini," je prepričan Udovič. "Do znižanja cen pa zna priti v primerih, ko se prodajalcem s prodajo mudi in bodo skušali s tem postopek pospešiti. Od tega, koliko bo takšnih primerov, pa bo v končni fazi odvisna tudi statistika oziroma cene nepremičnin," je še opozoril Udovič. 

Kaj bo z obrestnimi merami in kako bodo vplivale na trg nepremičnin?

Zagotovo niti za prodajalce niti za kupce ni najboljša niti novica izpred nekaj dni, ko je ECB znova dvignila obrestno mero (za 0,5 odstotke točke). Kaj to pomeni za trg nepremičnin v Sloveniji? "Gotovo lahko pričakujemo nadaljnjo rast obrestnih mer oziroma cen posojil, kar so napovedali tudi predstavniki ECB. To verjetno pomeni tudi previdnost kupcev in nadaljnji upad ali vsaj stagnacijo števila sklenjenih poslov. Na srednji rok bi ta gotovo vplivala tudi na cene nepremičnin, vendar pa se, kot rečeno, te spremembe pri nas dogajajo počasneje kot v tujini. Bi pa lahko na prihodnji razvoj dogodkov na nepremičninskem trgu vplivale tudi druge okoliščine (npr. uvedba nepremičninskega davka), o katerih pa v tem trenutku lahko zgolj ugibamo," je dodal Udovič. 

Seveda je treba še enkrat poudariti, da gre so zgoraj predstavljeni podatki nepopolni, saj v te evidence niso zajete nove nepremičnine. A glede na to, da je prodaja novih nepremičnin v Sloveniji že vrsto let velika težava, saj teh kronično primanjkuje, ne gre pričakovati, da bi se podatki GURS-a bistveno razlikovali od podatkov, vsaj kar se tiče padca prodaje ne.