Gradbeni zakon (GZ-1) predpisuje, da je treba za vse stavbe, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, imeti tudi uporabno dovoljenje. Za obstoječe stavbe, ki uporabnega dovoljenja nimajo, obstaja več poti, po katerih lastniki lahko do tega pridejo. 

Pridobijo lahko odločbo o legalizaciji, odločbo o objektu daljšega obstoja ali odločbo, da gre za objekt, zgrajen pred 31. decembrom 1967. V vseh primerih se šteje, da ima objekt po pridobitvi ene od naštetih odločb tudi uporabno dovoljenje. 

Katero pot bo ubral lastnik, je odvisno od veliko dejavnikov, predvsem pa je vsaka stavba primer zase in jo je treba obravnavati individualno, pravi Nika Učakar Golob iz podjetja Arhicenter. 

Vse hiše imajo svojo gradbeno zgodovino oziroma kronologijo različnih gradbenih posegov, ki so jih v več letih izvedli lastniki, ta pa narekuje postopke. 

Več je razlogov za pridobitev uporabnega dovljenja

Glavni razlogi, da se lastniki hiš sploh odločijo za legalizacijo in pridobitev uporabnega dovoljenja, so lažja prodaja, hkrati kupec lažje pridobi hipotekarno posojilo, nepremičnini pa se poveča vrednost. Uporabno dovoljenje je pogoj za pridobitev subvencije na Eko skladu in priključitev na javno komunalno infrastrukturo. V nekaterih primerih se s pridobitvijo uporabnega dovoljenja lahko zaustavijo inšpekcijski postopki. Med razlogi, ki jih našteva Učakar Golobova, pa je tudi želja dedičem zapustiti urejeno stanje in jih zavarovati pred nevšečnostmi.  

Za lažjo predstavo, kaj lahko čaka lastnika, ki želi pravnoformalno urediti stanje svoje nepremičnine, smo sogovornico soočili s tremi hipotetičnimi primeri, ki so v praksi kar pogosti.

Dozidana hiša in nelegalna gradnja

Prvi primer je hiša, ki je bila z GD zgrajena leta 1970. Leta 1986 so jo lastniki le na podlagi priglasitve del za približno en meter dvignili in pod streho uredili bivalne prostore, nekoliko so spremenili tudi obliko strehe. Hiša še ni vpisana v kataster nepremičnin. Drugi primer pa je hiša, ki je bila leta 1980 zgrajena brez gradbenega dovoljenja. 

Oba primera se lahko rešita po 146. členu GZ-1, ki predpisuje legalizacijo objekta daljšega obstoja, pravi Učakar Golobova in doda, da so pri prvi hiši odstopanja takšna, da je potrebna legalizacija po omenjenem členu, druga pa je nelegalni objekt. Prvi pogoj, ki ga morajo lastniki izpolniti, je vpis stavb v kataster nepremičnin. To se lahko uredi hkrati s postopkom legalizacije.

Ta poteka v več fazah, v povprečju pa traja pol leta, pravi sogovornica. „Najprej pregledamo vse uradne evidence in javno razpoložljive zračne posnetke, investitorja temeljito izprašamo o kronologiji osnovnega objekta in morebitnih posegih, ki so sledili. V prvem primeru bi pregledali tudi projektno dokumentacijo in gradbeno dovoljenje, da ugotovimo, ali je legalizacija po 146. členu sploh možna,“ nadaljuje. 

Obvezne terenske meritve

Sledijo terenske meritve celotnega objekta, na podlagi katerih narišejo načrt legalizacije. Ob tem so ves čas pozorni, da je načrt v dimenzijah in kvadraturah skladen tudi z elaboratom za vpis stavbe v kataster stavb, ki ga pripravlja sodelujoči geodet. „V primeru, ko gradbeno dovoljenje obstaja, bi temeljito pregledali, kakšna je razlika med PGD dokumentacijo iz leta 1970 ter dokumentacijo za priglasitev del iz leta 1986 glede na novi načrt legalizacije, ki bi ga dobili s posnetkom sedanjega stanja.“

Komunalni prispevek, uzurpacija in degradacija

Novi načrt je tudi podlaga za izračun komunalnega prispevka, ki ga mora investitor občini plačati pred izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja. Za prvi primer je pomembno, da se prikaže in zapiše bruto površina, po kateri je bil že plačan komunalni prispevek leta 1970 in površina na dan meritev. Pri priglasitvi del komunalnega prispevka namreč ni bilo treba plačati, ga je pa treba plačati zdaj. Investitor plača zgolj razliko cene med sedanjim stanjem in stanjem iz PGD načrta. 

Dokaz, da ni bilo sprememb od 2005 naprej

V primeru hiše brez gradbenega dovoljenja pa bo moral lastnik pred izdajo odločbe plačati komunalni prispevek za celoten objekt. 
Sledi vloga na upravno enoto in vloga za izračun in plačilo komunalnega prispevka na občino. Oba investitorja bosta morala na upravni enoti dokazati tudi, da se objekt od 1. januarja 2005 do zdaj ni spremenil niti po dimenzijah niti po namembnosti. Dokazila so zračni posnetek, stari računi, fotografije, izjave prič … 

Vso pripravljeno dokumentacijo lahko po pooblastilu investitorja na upravno enoto in občino vloži projektant, ki sodeluje tudi pri izračunu degradacije in uzurpacije in ga preveri, hkrati pa uredi vse glede dokazil o starosti. Cena takšne legalizacije je odvisna od velikosti objekta, približno pa z davkom znaša od 2500 in 4000 evrov. 

Obnovljena hiša iz 19. stoletja

Tretji primer je hiša iz leta 1870, ki je bila leta 1999 popolnoma obnovljena. Upravna enota je takrat lastniku za izvedbo nove strehe, ki je vključevala tudi nov betonski venec po obodu, ter izvedbo dveh frčada, vgradnjo novih oken in izdelavo fasade izdala odločbo o priglasitvi del. Gabariti hiše se pri prenovi niso spremenili. 

Ker gre za objekt, zgrajen pred 31. decembrom 1967, je postopek najbolje začeti tako, da se naroči dokazilo o starosti, to je zračni posnetek iz leta 1967, pravi sogovornica. 

Določila za uporabno dovoljenje na podlagi domneve

V naslednjem koraku pa je treba ugotoviti, ali lahko za to hišo uporabno dovoljenje pridobimo po 150., ali bo treba tudi v tem primeru po 146. členu. Za starejše objekte namreč 150. člen določa domnevo izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po ZGO-1. Objekt pa mora izpolnjevati eno od treh določil.  

Prvo je, da je bil zgrajen pred 31. decembrom 1967 in je do zdaj popolnoma nespremenjen po tlorisnih in višinskih gabaritih, legi in namembnosti. Vsakršni kasnejši prizidki, nadzidave, frčade na strehi, dodatna stanovanja v stavbi pa onemogočijo pridobitev UD po tem členu, pravi Nika Učakar Golob in doda, da bi 150. člen lahko uporabili, če bi se iz zračnega posnetka izkazalo, da sta frčadi obstajali že pred letom 1968.

Foto: Žurnal24 hiša Drugo določilo, ki se lahko uporabi po 150. členu, je, da je bila enostanovanjska stavba zgrajena z gradbenim dovoljenjem pred 1. januarjem 2003 in je do zdaj popolnoma nespremenjena po tlorisnih in višinskih gabaritih, legi in namembnosti, česar hiša iz tretjega primera ne izpolnjuje.  

Tretja možnost je, da je bila priglasitev del izvedena popolnoma v skladu z načrtom za priglasitev, vendar do 9. 11. 1996. V tem primeru pa so bila dela priglašena leta 1999. 

V primeru, da frčad pred letom 1968 na strehi hiše ni bilo, bi moral lastnik do uporabnega dovoljenja tako kot v prvih dveh primerih po 146. členu. 

Zaradi odstopanj se najpogosteje uporablja 146. člen

V praksi je uporaba 146. člena najbolj pogosta, saj se največkrat srečajo s hišami, ki so bile zgrajene v obdobju od 1965 do 2005, ko je bilo stanje precej kaotično, pravi Nika Učakar Golob. „Večina teh ima gradbeno dovoljenje, a so skoraj vse po vrsti neskladne z njim. Hiša v naravi je precej drugačna od tiste, ki je prikazana na PGD načrtu. To pomeni, da je hiša „črna gradnja“ in zrela za legalizacijo, katere končni cilj je uporabno dovoljenje.“ 

Povišanje hiše za eno etažo, dvig kolenčnega zidu v mansardi, sprememba višine slemena, rotacija slemena za 90°, povečava tlorisnih ali višinskih gabaritov, izdelava frčad, ureditev dodatnega stanovanja v mansardi, sogovornica našteje najpogostejša nedovoljena odstopanja. 

Nasprotno in prav zanimivo pa je, da ima veliko hiš iz obdobja od 1930 do 1965 tako gradbena kot tudi uporabna dovoljenja. Hiše v naravi so dejansko podobne hišam na PGD načrtih, še pove. 

Za vsako hišo se najde rešitev, če le ni ...

Vendar se za vsako hišo najde rešitev, če le izpolnjuje pogoj, „da se ni spremenila od 1. januarja 2005 naprej. Pred tem datumom pa so se lahko spreminjale po namembnosti, obliki, urbanističnih faktorjih in odmikih ni skladna s prostorskim aktom, ki velja na določeni parceli. Legalizira se lahko tudi objekt, ki stoji na kmetijskem ali gozdnem zemljišču.“

Povsem drugače pa je, pravi sogovornica, če so lastniki posege izvedli po omenjenem datumu. Za legalizacijo teh hiš in pridobitev uporabnega dovoljenja veljajo členi od 143 do 145, kar med drugim pomeni, da je treba pripraviti več dokumentacije, pridobiti mnenja mnenjedajalcev, hkrati pa mora biti objekt skladen s prostorskimi načrti. Ni redko, da se katerega od teh objektov sploh ne da legalizirati. 

Ko legalizacija ni možna 

Zelo zgovoren je denimo primer, ko je lastnik enostanovanjsko hišo, ki je bila zgrajena z gradbenim dovoljenjem leta 1972, leta 2007 adaptiral in v njej uredil pet stanovanjskih enot. Objekt je celo etažiral in vsako stanovanje vpisal v zemljiško knjigo in takrat še kataster stavb ter stanovanja prodal. „Zdaj iz omar padajo okostnjaki. Eden od novih lastnikov, ki želi svoje stanovanje prodati, je namreč ugotovil, da stavba nima gradbenega dovoljenja za večstanovanjski objekt, kaj šele pripadajočega uporabnega dovoljenja. Žal je legalizacija nemogoča. Zaradi gradnje leta 2007 je treba objekt legalizirati po prej omenjenih členih, ki pa določajo, da mora biti gradnja skladna tudi z namembnostjo, ki je za lokacijo dovoljena s prostorskim aktom. Ker so na tem območju po OPN dovoljene zgolj eno in dvostanovanjske stavbe, večstanovanjske stavbe ni mogoče legalizirati. Ob tem pa nastane velika stiska, saj ta hip zanje ni rešitve.“