Lastniki hiš in stanovanj imajo pri prodaji svojih nepremičnin pogosto težave, ker nimajo uporabnega dovoljenja. Na ministrstvu za okolje in prostor pojasnjujejo, da uporabno dovoljenje pri prodaji ni obvezno, je pa zaželeno.

Čeprav se je prvi vihar, ki ga je poleti 2018 sprožila zahteva, da je pri prodaji nepremične obvezno uporabno dovoljenje, polegel, pa se lastniki pri prodaji s to težavo soočajo še zdaj. Marsikateri prodajalec ne ve, da lahko svojo nepremičnino proda tudi, če uporabnega dovoljenja zanjo nima. Lastnik, ki želi prodati stanovanje v večstanovanjski hiši, za katero je že našel kupca, tako piše, da tega ne more prodati, saj zanj nima uporabnega dovoljenja. 

Banka ne odobri kredita, če ni uporabnega dovoljenja

Brez tega namreč banka kupcu ne želi odobriti stanovanjskega kredita. Uporabnega dovoljenja pa ne more dobiti, saj so potem, ko je vlogo zanj oddal na pristojni upravni enoti, tam ugotovili, da je na bloku neskladnost z gradbenim dovoljenjem, saj je bila na strehi izvedena frčada, za katero gradbeno dovoljenje ni bilo izdano, zato je treba sprožiti postopek legalizacije. 

Prodaja nepremičnin Država uvedla nove zahteve za tiste, ki prodajajo nepremičnino. To je sledilo ...

Tega pa lastnik ne more sprožiti, ne da bi za to pridobil 100-odstotno soglasje vseh etažnih lastnikov v bloku. Uporabno dovoljenje lahko blok pridobi le kot celota, ni pa ga možno dobiti za posamezno stanovanje v njem, pojasnjujejo na ministrstvu za okolje in prostor (MOP).

Uporabno dovoljenje le za blok, ne pa za posamezno stanovanje

„Samostojno stanovanje na primer v eni od etaž pa samostojno - brez konstrukcije pod njim, brez strehe nad njim/objektom, brez komunalne infrastrukture in dovoza - seveda ne izpolnjuje pogoja samostojnega funkcioniranja. Zato je treba uporabno dovoljenje pridobiti za celoto/objekt. Če se pri tem ugotovi, da objekt ni skladen z izdanim gradbenim dovoljenjem, ga je treba legalizirati. Streha je skupni del večstanovanjske stavbe zato morajo za legalizacijo nedovoljenega posega vanjo lastniki pridobiti 100 % soglasje vseh solastnikov.“

Zakonodaja pri prodaji ne določa uporabnega dovoljenja

Kako prodajalec lahko reši zadrego, v kateri se je znašel smo vprašali na MOP, kjer so pojasnili, da za prodajo svojega stanovanja uporabnega dovoljenja sploh ne potrebuje. Predpostavka, da je za prodajo treba imeti uporabno dovoljenje ne drži, saj gradbena zakonodaja tega ne določa, dodajo na ministrstvu. „Seveda je bolje, da ta dokument objekt ima, to lahko vpliva na njegovo ceno, a gradbena zakonodaja te zveze ne vzpostavlja.“

Od uveljavitve gradbenega zakona poleti 2018 so se stvari na tem področju spremenile, saj je bil sporni 93. člen zakona očitno napačno tolmačen. Zaradi tega notarji niso hoteli overiti prodajnih pogodb, če prodajalec za nepremičnino ni imel uporabnega dovoljenja, banke pa kupcu niso odobrile stanovanjskega posojila. V praksi se je zato pojavilo veliko težav, nekaterih nepremičnin praktično ni bilo mogoče prodati. 

Že po dveh letih Spet novi gradbeni zakon. Kaj bo z uporabnim dovoljenjem in samograditeljstvom?

Prepoved prometa le, če je izdan inšpekcijski ukrep

Določila v omenjenem členu, da je promet z nepremičninami prepovedan, če gre za nedovoljeni objekt ali neskladno uporabo objekta, pogodbe za tak promet pa so pogodbe lahko nične, se namreč nanaša le na tiste posle, pri katerih je predmet nepremičnina, za katero je bil izdan inšpekcijski ukrep, ne pa na vse nepremičnine, ki nimajo uporabnega dovoljenja. 

Notarji tako nimajo razloga, da ne bi overili prodajne pogodbe za nepremičnino, ki ima gradbeno dovoljenje in urejen vpis v zemljiški knjigi ter v njej ni zaznambe o inšpekcijskemu ukrepu. 

Tudi banke naj ne bi zahtevale uporabnega dovoljenja kot pogoja za odobritev stanovanjskega posojila. Večina bank ga tudi ne zahteva, če gre za nakup nepremičnin, ki so bile zgrajene in vseljene pred uveljavitvijo gradbenega zakona, torej pred junijem 2018. Se pa politika bank razlikuje, zato je treba pri vsaki posebej preveriti, kdaj uporabno dovoljenje zahteva in kdaj ne. Večinoma ga ne zahtevajo pri financiranju nakupa stanovanj, v nekaterih pa je obvezno pri stanovanjskem kreditu za individualno hišo. 

Nepremičnine Kako prodati črno gradnjo? In kaj čaka kupca? Uporabno dovoljenje Zmanjkalo mu je denarja za fasado, zato z družino nima kam

Več o nepremičninah najdete tukaj.