Minister za finance Klemen Boštjančič je nedavno predstavil bistvene spremembe v paketu štirih davčnih zakonov, ki so jih poslali v javno obravnavo, ta se zaključi 19. avgusta. Eden od zakonov, ki ga spreminjajo oziroma kot je povedal minister popravljajo oziroma odpravljajo nekatere ukrepe, ki so bili sprejeti pod Janševo vlado v letih 2021 in 2022, je tudi zakon o dohodnini. Ta pa med drugim vsebuje tudi določila o obdavčitvi dajanja premoženje v najem, torej obdavčitev najemnin. 

Z novim predlogom obdavčitev najemnin vračajo na raven, kot je bila v veljavi pred 1. januarjem letos, ko je začela veljati zadnja različica zakon o dohodnini. Vendar ne povsem. Če bo predlog sprememb sprejet, Državni zbor naj bi ga obravnaval oktobra, bo to že tretja različica v dveh letih. 

Tri obdavčitve v treh letih

Do konca leta 2021 je veljala tako imenovana Šarčeva različica, po kateri so bile najemnine obdavčene po 27,5-odstotni stopnji, v davčno osnovo pa se je štelo 85 odstotkov prihodkov. 

S 1. januarjem letos je začela veljati tako imenovana Janševa različica, po kateri so najemnine obdavčene po 15-odstotni stopnji, v osnovo pa se všteva 90 odstotkov prihodkov.

Od 1. januarja 2023 pa naj bi veljala nova, tako imenovana Golobova različica, ki predvideva 25-odstotno obdavčitev, ohranja pa osnovo v višini 90 odstotkov prihodkov. 

Kaj to pomeni za najemodajalca?

Poglejmo konkreten primer. S stanovanjem, ki ga denimo oddaja za 700 evrov na mesec, ima na leto 8400 evrov prihodkov.

Najemodajalec je letos plačal davek od najemnin, ki jih je iztržil leta 2021. Takrat je veljala prva različica obdavčitev, zato je obdavčljiva osnova znašala 7140 evrov, davek pa 1963 evrov. 

Naslednje leto bo plačal davek od letos iztrženih najemnin po zdaj veljavni drugi različici. Torej bo davčna osnova 7560 evrov, znesek davka pa 1134 evrov. 

Davek od najemnine, ki jih bo iztržil naslednje leto, bo plačal leta 2024 po novi predlagani različici. Davčna osnova bo enaka letošnji, 7650 evrov, znesek davka pa bo 1890 evrov. 

24 milijonov evrov več v proračunu

Torej, v treh letih tri različne obdavčitve in trije različni zneski davkov. Davki, vsi, ne le od najemnin, naj bi bili čim bolj predvidljiv, a vsako od zadnjih treh vlad je imela oziroma ima svoje razloge, za posege vanje. Medtem ko sta Šarčeva in aktualna vlada davčno stopnjo zvišali z namenom višjih davčnih prilivov, se je Janševa odločila za razbremenitev lastnikov nepremičnin, ki jih oddajajo v najem, z namenom, da zmanjša obseg sivega in črnega trga, hkrati pa so upali tudi na nekoliko nižje najemnine. 

Zaradi tega naj bi bilo prilivov v proračun manj za približno 35 milijonov evrov, tako so izračunali ob pripravi takratnega zakon, zdaj pa so na finančnem ministrstvu izračunali, da naj bi se z dvigom na 25-odstotno stopnjo v proračun nateklo približno 24 milijonov več, kot če sprememba ne bi bila uveljavljena. 

Cene najemnin pa rastejo, ne glede na davke

Medtem pa se najemnine, ne glede na višino davkov, dražijo. Poganja jih splošna inflacija, predvsem pa je povpraševanje večje od ponudbe. „Po eni strani se država bori, da bi se trg normaliziral in bi se cene znižale, po drugi strani pa višajo davke, zaradi česar bodo najemnine še višje. Če bi bil ta davek nižji, bi sčasoma ljudje dojeli, da je boljše prijaviti in plačati tistih 15 odstotkov in si miren. 25-odstotni davek pa ljudi bolj sili v to, da oddajajo na črno,” je za N1 povedal Alen Komić, nepremičninski posrednik v agenciji ABC nepremičnine.

Najemodajalci se odzivajo na višje davke, medtem ko se na precejšnje znižanje niso odzvali. Kot smo poročali ob sprejetju zdaj veljavne obdavčitve, najemnine zaradi nižjega davka niso padle.