V večstanovanjskih stavbah se naj ne bi nič zgodilo brez soglasja etažnih lastnikov. Kolikšen del teh se mora z določeno spremembo, ukrepom, naložbo strinjati, pa je odvisno od tega, kaj načrtujejo. 

Na primer, če se del etažnih lastnikov odloči, da bi bilo treba v bloku obnoviti in toplotno izolirati fasado, se mora s tem strinjati 75 odstotkov etažnih solastnikov. Na nestrinjanje na primer preostali 25 odstotkov se tako ni treba ozirati, naložbo s pomočjo upravnika lahko speljejo. Če imajo v rezervnem skladu zbranega dovolj denarja zanjo, bo postopek lahko stekel, če pa denarja ni dovolj, pa se vse skupaj dodatno zaplete.

Kredit v breme rezervnega sklada

Razliko sredstev, ki jim manjka, lahko zagotovijo tako, da v sorazmernih deležih vsak etažni lastnik doplača del sredstev, ali pa za to najame kredit, tudi tisti, ki se z naložbo ne strinja. Druga možnost je, da najamejo skupni kredit v breme rezervnega sklada. 

To pomeni, da upravnik v njihovem imenu pri izbrani banki sklene kreditno pogodbo, kredit pa zavaruje s sredstvi, zbranimi v rezervnem skladu ali s hipoteko na nepremičnino. Mesečne obveznosti kredita se potem plačujejo iz rezervnega sklada, v času odplačevanja kredita pa etažni lastniki še naprej v rezervni sklad vplačujejo dogovorjen mesečni znesek. Prednost tega kredita je običajno tudi ta, da so pogoji pridobitve bolj ugodni, kot če bi kredit najel posamezni etažni lastnik. 

Vendar se pri kreditu v breme rezervnega sklada običajno zaplete pri soglasju. Stanovanjski zakon namreč zahteva, da je v tem primeru soglasje 100-odstotno, ne glede na to, ali je kredit namenjen za financiranje naložbe, za katero je potrebno 75-odstotno soglasje, ali pa morda celo samo 50-odstotno soglasje. 

V praksi se pogosto izkaže, da se etažni lastniki zelo težko poenotijo o najemu kredita v breme rezervnega sklada. Nasprotujejo mu tisti, ki se tako ali tako ne strinjajo z naložbo, pogosto pa mu nasprotujejo tudi etažni lastniki, ki kredita ne potrebujejo, saj bi svoj manjkajoči delež sredstev lahko poravnali brez tega. Ne strinjajo se namreč s plačevanjem obresti, ki podražijo naložbo. 

Bloki Topla voda: Takšni so prihranki, če se odrečemo bojlerjem

Zakaj je potrebno 100-odstotno soglasje?

Zakaj je potrebno 100-odstotno soglasje za najem kredita v breme rezervnega sklada in zakaj delež soglasja ni vezan na delež, ki je potreben za izvedbo določene naložbe, smo vprašali na ministrstvo za okolje in prostor, pod čigar resor spada stanovanjski zakon. 

„Posojilna pogodba, ki bi jo z banko sklenil upravnik v breme rezervnega sklada zgolj na podlagi sklepa večine (več kot 50% ali 75%) solastnikov, ne more zavezovati etažnih lastnikov, ki je ne podpišejo. Še posebej, ker so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje vseh etažnih lastnikov in skupni lastniki solidarno odgovarjajo za obveznosti, ki nastanejo v zvezi s skupno stvarjo,“ odgovarjajo na ministrstvu.

Solidarna odgovornost za obveznosti v tem primeru namreč pomeni, da bi za morebitno neodplačevanje kredita, odgovarjali tudi tisti etažni lastniki, ki kredita ne potrebujejo in s z njim niso strinjali, torej niso podpisali kreditne pogodbe. 

Kredit je lahko zavarovan tudi s hipoteko na etažni lastnini

Še več, na ministrstvu pravijo, da jih je „stanovanjska inšpekcija opozorila, da so kreditne pogodbe sklenjene med banko in upravnikom za določeno večstanovanjsko hišo z jamstvom bodisi neposrednega posega na transakcijski račun rezervnega sklada (bianco nalog) ali celo z jamstvom (hipoteko) na stanovanja etažnih lastnikov. To pa ima v primeru neizpolnjevanja pogodbenih obvez lahko hude posledice, še posebej v času, ko vse več etažnih lastnikov s težavo plačuje tekoče obveznosti povezane s stanovanji.“  

Zahtevano stoodstotno soglasje pri najemu kredita v breme rezervnega sklada je tudi varovalo, ki preprečuje, da „bi odločitev glede tega posla lahko sprejemali etažni lastniki tudi na ponovljenem zboru etažnih lastnikov, če bi se najemanje kreditov v breme rezervnega sklada štelo med posle rednega upravljanja. Stanovanjski zakon namreč v četrtem odstavku 37. člena določa, da lahko na ponovljenem zboru etažni lastniki z večino prisotnih odločijo o vseh poslih rednega upravljanja. To pa v praksi pomeni, da bi o tako pomembnem vprašanju lahko veljavno odločila le peščica etažnih lastnikov.“

Delitev stroškov Večina v blokih ne ve, zakaj plačuje toliko za ogrevanje

Do sredstev za naložbe z dobrim načrtovanjem upravnikov

Težavam s financiranjem naložb pa se etažni lastniki lahko izognejo s pravilnimi načrtovanjem. „Ena od glavnih nalog upravnikov je skrbeti za dobro upravljanje stavb. Glede na 26. člen stanovanjskega zakona in 7. člen pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb so upravniki dolžni pripraviti načrt vzdrževanja stavbe za obdobje najmanj enega in največ pet let. V načrtu vzdrževanja se določijo vzdrževalna dela, ki se bodo na stavbi opravila, in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Če gre za vzdrževalna dela, ki pomenijo višje stroške, in za katere sredstva v rezervnem skladu niso zagotovljena in jih ne bo mogoče zbrati v roku v katerem je vzdrževalno delo predvideno, mora upravnik v načrtu opredeliti tudi potrebna višja vplačila v rezervni sklad. Upravniki se morajo z izbranim izvajalcem dogovoriti o pogojih plačila, lahko se dogovorijo tudi za obročno plačilo oziroma odloženo plačilo, če na računu hiše ni dovolj sredstev za celotno plačilo,“ še dodajajo na ministrstvu. 

Sprememb ne bo 

Glede na navedeno in glede na to, da so se že zgodile zlorabe sredstev, zbranih v rezervnih skladih s strani (nekaterih) upravnikov, na ministrstvu poudarjajo, da je stališče, da je stališče, da o najemanju posojil v breme rezervnega sklada, odločajo vsi etažni lastniki, ki se zadolžujejo, pravilno. To je bilo že ob sprejetju za zdaj še veljavnega stanovanjskega zakona leta 2003 usklajeno tudi  z ministrstvom za pravosodje ter posredovano upravnikom, in ostaja enako tudi zdaj. Tudi predlog novega stanovanjskega zakona ne predvideva sprememb na tem področju. 

Bivanje Večina bi stanovanje v takšnem bloku kupila ponovno

Več o gradnji in obnovi najdete tukaj.