Ko se odločamo za nakup stanovanja ali hiše, pri katerem ne gre brez stanovanjskega kredita, običajno pregledamo ponudbo bank na spletu, naredimo informativne izračune, potem pa na podlagi teh preverimo konkretno ponudbo pri vsaj treh bankah in izberemo najugodnejšo.

Če pa stanovanjski kredit potrebujemo za gradnjo hiše ali večjo prenovo, pa je pot do tega nekoliko bolj zapletena. Pri bankah moramo preveriti precej več, kot le obrestne mere in efektivno obrestno mero in na podlagi tega izbrati tisto, ki nam bo zagotovila najboljše pogoje. 

V primeru nakupa namreč banka odobreni znesek kredita običajno v celoti nakaže prodajalcu stanovanja ali hiše, dogovorimo pa s lahko tudi, da nam manjši del izplača v gotovini, ki jo bomo porabili za nakup pohištva, morda za manjše naložbe. Običajno ta znesek ne presega 20 odstotkov odobrenega zneska kredita, lahko pa se z banko dogovorimo tudi drugače. 

Gradnja hiše pa je dolgotrajen proces, ki se izvaja v fazah, zato tudi sredstva zanjo ne potrebujemo vsa naenkrat, niti jih običajno ne izplačujemo zgolj enemu izvajalcu. Poleg tega najemamo kredit za nepremičnino, ki je še ni oziroma jo moramo šele zgraditi. Zato so banke pri odobritvi kredita nekoliko bolj zahtevne. Ne le pri pogojih odobritve in potrebne dokumentacije ter načina črpanja kredita, temveč tudi pri zavarovanju. 

Rešitev je lahko kredit z rastočo hipoteko

V uredništvo nam je pisal graditelj, ki je pri eni od bank preveril, kakšne možnosti ima za najem 200.000 evrov vrednega kredita za gradnjo hiše. Kredit za zemljišče, na katerem bo gradil, pa že odplačuje. Izvedel je, da za tak znesek kredita potrebuje približno 100.000 evrov lastnih sredstev, hkrati pa banka pričakuje, da bo kot hipoteko za zavarovanje kredita zastavil nepremičnino in kredite dodatno zavaroval še s poroki. Ker nepremičnine, ki bi jo lahko obremenil s hipoteko nima, ga zanima, ali obstaja kakšna druga možnost. 

Rešitev je lahko najem kredita z rastočo hipoteko, ki jo za gradnjo hiš ponuja večina bank, ne pa vse. Kredit z rastočo hipoteko se od klasičnega stanovanjskega kredita v osnovi razlikuje v dveh bistvenih pogojih. Zavarovanje predstavlja hiša, ki jo bo kreditojemalec šele gradil. In drugič, odobrena sredstva mu bo banka izplačevala postopoma, po vnaprej določenih zaključenih gradbenih fazah in zneskih. 

Pri tem pa je treba preveriti, kakšen rok črpanja celotnega kredita določa banka, običajno je to dve leti, ni pa nujno. Od tega je namreč odvisno, koliko časa ima graditelj za dokončanje hiše. 

Zavarovanje je hiša, ki jo bomo šele gradili

V primeru kredita z rastočo hipoteko kreditojemalec torej zastavi hišo, ki jo bo šele gradil. Na podlagi gradbenih in finančnih načrtov v bankah ocenijo predvideno vrednost dokončane gradnje. Ko bo hiša zgrajena, mora njena vrednost ustrezno presegati vrednost odobrenega kredita. Običajno velja, da banka financira do 80 odstotkov vrednosti dokončane hiše, nekatere banke pa imajo strožje pogoje in zahtevajo, da je vrednost dokončane hiše 1,5 krat višja od odobrenega kredita. Kot zavarovanje, hipoteko pa lahko graditelj zastavi tudi zemljišče, na katerem bo gradil hišo. 

Odobreni znesek kredita pa je seveda tako kot pri stanovanjskem odvisen tudi od kreditne sposobnosti prosilca in dobe odplačevanja. 

Pogoj sta gradbeno dovoljenje in finančna konstrukcija

Banka pred odobritvijo kredita za gradnjo z rastočo hipoteko, poleg standardne, zahteva tudi precej druge dokumentacije. 
Že pred odobritvijo kredita za gradnjo je treba priložiti zemljiškoknjižni izpisek, s katerim graditelj dokazuje, da je zemljišče, na katerem bo gradil, urejeno in prosto bremen. Pogoj je tudi pravnomočno gradbeno dovoljenje. Opravljena mora biti cenitev na sedanjo in prihodnjo vrednost, imeti pa mora tudi zadosti lastnih sredstev, običajno vsaj 20 odstotkov od ocenjene vrednosti naložbe, lahko pa tudi več, zato je treba to preveriti v vsaki banki posebej. 

Banka bo zahtevala tudi projektno dokumentacijo in natančen finančni načrt gradnje s popisom stroškov po posameznih gradbenih fazah. V bankah svetujejo, da ima graditelj že pred sklenitvijo kreditne pogodbe z vsemi izvajalci dogovorjeno izvedbo (predračune) in natančno ocenjene stroške. Da zaradi nepredvidenih zapletov, ki se med gradnjo lahko zgodijo in zaradi česar lahko nastanejo nepredvideni stroški, ne bi zmanjkalo denarja, pa priporočajo, da je v finančni konstrukciji vsaj nekaj rezerve. Priložiti je treba tudi kopijo gradbene pogodbe torej pogodbo z gradbenim izvajalcem. 

Zahtevana dokumentacija je pri različnih bankah lahko nekoliko različna, zato je treba to preveriti pri vsaki posebej. 

Pred vsakim naslednjim izplačilom je nujno poročilo o gradnji

Že pred podpisom pogodbe morajo biti določeni pogoji črpanja kredita. Banke bodo praviloma pred vsakim naslednjim črpanjem kredita zahtevale poročilo o napredku gradnje. Graditelj mora posredovati dokazila o namenski porabi sredstev, potrditi pa jih mora nadzornik gradnje. Med dokazila spadajo fotografije o izvedenih delih, kopije računov ali predračunov, lahko tudi gradbeni dnevnik. 
Banka na podlagi tega tudi oceni novo predvideno vrednost nepremičnine, sredstva pa nakaže na račun graditelja ali pa na račun izvajalca. O tem se mora kreditojemalec z banko dogovoriti. 

Ko je gradnja zaključena, banka običajno opravi še eno cenitev, kreditojemalec pa mora priložiti še uporabno dovoljenje in potrdilo o zavarovanju hiše. 

Ali lahko dobimo kredit za gradnjo hiše in nakup zemljišča

Graditelje pogosto zanima tudi, kako dobiti dovolj kredita za nakup zemljišča in potem še za gradnjo hiše. Brez lastnih sredstev seveda ne bo šlo, pa vendar imajo banke rešitev tudi za to. Graditelj lahko najprej najame stanovanjski kredit za nakup zemljišča, ko dobi gradbeno dovoljenje, pa zaprosi še za en kredit z rastočo hipoteko za gradnjo hiše. 

Okvirne pogoje drugega kredita je dobro dogovoriti že ob sklepanju kredita za nakup zemljišča, saj bo banka kreditno sposobnost ugotavljala glede na želeni znesek obeh kreditov skupaj. Poleg tega pa bo  vnaprej ocenila tudi možnost zavarovanj obeh kreditov. 
Še eno pomembno vprašanje pogosto skrbi graditelje. Kako do kredita za nakup zemljišča in gradnjo hiše, če plačujejo najemnino za stanovanje, v katerem bodo živeli do dokončanja hiše, ali pa že odplačujejo kredit za stanovanje, ki pa ga bodo po dokončanju hiše prodali. V obeh primerih je  seštevek mesečnih stroškov lahko prevelik. 

Pri banki je treba preveriti, ali v primeru, da ne bi zmogli plačevati najemnine in mesečnega obroka kredita, lahko zaprosijo za odlog vračila kredita. To pomeni, da bi v tem primeru odplačevali le obresti na že izplačani del kredita. 

V primeru, da graditelj že plačuje kredit za stanovanje, ki ga bo prodal šele po dokončani gradnji hiše, pa je smiselno preveriti, ali lahko najprej najame kredit, s katerim bo poplačal obstoječi del stanovanjskega kredita in denimo financiral tudi nakup parcele. V naslednjem koraku pa najel še kredit za gradnjo hiše.