Od kar velja nova gradbena zakonodaja uporabna dovoljenja burijo duhove. Pa naj gre za novogradnje ali stare stanovanjske nepremičnine, ki jih želimo prodati, kupiti, jih podedujemo. A za starejše stanovanjske hiše potrebujemo le odločbo o domnevi o obstoju gradbenega in uporabnega dovoljenja.

Zakaj je pri prodaji to potrebno? 

Prodajno pogodbo je treba overiti pri notarju, ta pa bo ob tem pogledal, ali ima nepremičnina, ki je predmet pogodbe, gradbeno dovoljenje, in ali je vpisana v zemljiško knjigo ter ali je obremenjena s kakšnim zaznamkom, na primer z zaznamkom o inšpekcijskem ukrepu. 

Gradbeno dovoljenje zahtevajo tudi banke, če bo kupec nakup financiral s pomočjo stanovanjskega kredita. V nekaterih primerih pa banke zahtevajo tudi uporabno dovoljenje.  V resnici pa gradbena zakonodaja obveznosti uporabnega dovoljenja pri prodaji stanovanjske nepremičnine ne predpisuje.

Ministrstvo za okolje in prostor je pred časom za Žurnal24 pojasnilo, da „predpostavka, da je za prodajo treba imeti uporabno dovoljenje ne drži, saj gradbena zakonodaja tega ne določa. Seveda je bolje, da ta dokument objekt ima, to lahko vpliva na njegovo ceno, a gradbena zakonodaja te zveze ne vzpostavlja.“

Domneva o obstoju gradbenega dovoljenja

Kljub temu, pa je dobro, če je dokumentacija za nepremičnino urejena. Zato je tudi za starejše hiše pametno pridobiti odločbo o domnevi izdaje gradbenega in uporabnega dovoljenja. 

Hiše, ki so bile zgrajene in naseljene pred koncem leta 1967 namreč gradbenega dovoljenja ne potrebujejo. Pogoja za to sta tudi, da se nepremičnini od takrat ni bistveno spremenila namembnost, kar pomeni, da je ves čas namenjena bivanju, ter da se tudi njeni gaberiti niso spremenili. 

Po gradbenem zakonu  (118. člen) se namreč šteje, da se za takšno nepremičnino lahko pridobi potrdilo o domnevi izdanega gradbenega dovoljenja in uporabnega dovoljenja. Na pristojni upravni enoti je treba vložiti zahtevo za izdajo tega potrdila, njegova izdaja pa v praksi pomeni, da je objekt legaliziran.

Novi gradbeni zakon Legalizacija: dopustna večja odstopanja, rok podaljšan

Dokaz, da je obstajala pred letom 1968

Postopek je precej bolj preprost kot pri legalizaciji stavb, ki so mlajše ali pri novogradnjah.  Na upravni enoti namreč ne preverjajo nekaterih zahtev, kot je na primer, ali objekt izpolnjuje bistvene zahteve. Dokazati pa je treba, da je objekt že obstajal pred letom 1968 obstajal in ali so bili njegovi gaberiti enaki zdajšnjim. To lahko dokažemo z letalskim posnetkom, ki ga dobimo na Geodetski upravi RS. 

Izpolniti je treba še en pogoj in sicer nepremičnina mora biti obvezno vpisana v kataster stavb. Če še ni, je to treba urediti pred začetkom postopka za legalizacijo. Projekt za vpis v kataster stavb mora opraviti projektant oziroma geodetsko podjetje. 

Vlogo za izdajo potrdila o domnevi gradbenega in uporabnega dovoljenja lahko vložimo sami ali pa to v našem imenu naredi projektant. Na pozitivni odgovor, pod pogojem, da smo izpolnili vse zahteve, lahko čakamo le nekaj dni, lahko pa več mesecev, odvisno od tega, koliko je s podobnimi zahtevami obremenjena posamezna upravna enota. 

Več o nepremičninah najdete tukaj.