Poglejmo primer iz prakse. Lastnik parcele je dal sosedu služnost zato, da je ta lahko prek njegovega zemljišča speljal vodovod do svoje hiše. Služnost so vpisali v zemljiško knjigo. Potem pa se je lastnik parcele, ki je služnostni zavezanec, odločil, da bo gradil. Čeprav bo novogradnja na delu, ki v naravi ni obremenjena s služnostjo, saj ta poteka na povsem drugem koncu parcele, mora pred izdajo gradbenega dovoljenje dobiti soglasje soseda, ki je služnostni upravičenec. Ali drugače, nova stavba nikakor ne bo posegala v tisti del parcele, po katerem poteka služnost.

Pridobitev soglasja lahko sicer poteka brez težav, ni pa nujno, lahko se tudi zaplete, predvsem pa pomeni dodaten čas in dogovore v procesu pridobivanja dokumentacije za gradbeno dovoljenje. Eden od služnostnih zavezancev, ki se je znašel v takšnem položaju, zato na portalu predlagam.vladi.si, predlaga, da se v zemljiško knjigo služnost vpiše le na tistem delu parcele, kjer v naravi tudi poteka in ne na celotni parceli. Če je zato potrebno izvesti parcelacijo, naj jo plača služnostni upravičenec, še doda.  

Služnost se bo po novem v ZK prikazana na delu parcele

Državljanu so na njegovo pobudo odgovorili na ministrstvu za pravosodje. „Zemljiška parcela je najmanjša lastninska enota v prostoru. Dejstvo seveda je, da se da tudi znotraj posamezne parcele oblikovati še manjša območja, na primer območja izvrševanja stvarne služnosti ali pa območje stavbne pravice. Ta območja se bodo v bodočem katastru nepremičnin tudi grafično prikazovala in so oziroma bodo zaradi povezave med zemljiško knjigo in katastrom nepremičnin s tem tudi zemljiškoknjižna oziroma stvarnopravna entiteta, ki je manjša od parcele.“

Sosedi Kdaj je služnost prava in kdaj namišljena?

Novi kataster nepremičnin bo torej omogočal prav to, kar predlaga služnostni upravičenec, označbo, po katerem delu oziroma kje poteka služnost. Ne bodo pa to vplivalo na pridobivanje soglasja v primeru gradnje na parceli, na kateri je služnost ustanovljena.

Pe vedno pa bo parcela obravnavana kot celota

Ta manjša območja, so, kot pojasnijo na ministrstvu, območja tako imenovanih izvedenih pravic, torej pravic, ki izhajajo iz lastninske pravice in v tem delu omejujejo njeno izvrševanje. „Lastninska pravica se vedno lahko nanaša le na celotno parcelo. Kakršno koli vzpostavljanje izvedenih pravic, pa čeprav na manjšem delu parcele ali delu parcele, ki se ne prekriva s kakšnimi drugimi območji taiste parcele, zato ne more biti obravnavano ločeno od njenega preostanka.“

Tistega, ki ima služnost, ščitita dva zakona

To pomeni, da bo tudi v prihodnje moral lastnik parcele, če bo na njej načrtoval gradnjo, za to od služnostnega upravičenca dobiti soglasje. Tako namreč izhaja iz kar dveh zakonov. Služnost ureja stvarnopravni zakonik, ki sicer zahteve po soglasju ne ureja, določa pa, „da ima služnostni upravičenec na voljo varstvo svoje služnosti proti vsem, ki ga neutemeljeno motijo pri njenem izvajanju, kar vključuje tudi služnostnega zavezanca, pa čeprav je ta lastnik nepremičnine. Z nastankom služnosti je ta namreč zavezan, da služnostnemu upravičencu omogoči izvajanje služnosti in se vzdrži ravnanj, ki bi vanjo neutemeljeno posegale.“

Pridobitev soglasja služnostnega upravičenca, če namerava služnostni zavezanec izvesti gradnjo pa predpisuje gradbeni zakon. „Ta v 36. členu določa, da je lahko stranski udeleženec (in zatorej oseba, ki ima status stranke v postopku) med drugim tudi imetnik stvarne pravice na nepremičnini, ki je predmet izdaje gradbenega dovoljenja.“

Prav služnost pa je najbolj tipična taka stvarna pravica, pojasnjujejo na ministrstvu. „Pristojni upravni organ za gradbene zadeve zato tako osebo seznani z začetkom postopka in jo povabi k udeležbi z osebno vročitvijo. Investitor lahko predloži pisno izjavo te stranke (v tem primeru služnostnega upravičenca), da se strinja z nameravano gradnjo kadarkoli do izdaje gradbenega dovoljenja. V tem primeru se služnostnega upravičenca v postopek ne vključuje, se pa mu vroči izdano gradbeno dovoljenje."

Služnostni upravičenec je stranka v postopku

Lastnik parcele, ki bo gradil ima torej dve možnosti. Od služnostnega upravičenca lahko soglasje za gradnjo pridobi sam in tako skrajša postopek, lahko pa počaka, da ga bo z nameravano gradnjo seznanila in k udeležbi povabila upravna enota, ki je pristojna za izdajo gradbenega dovoljenja.

Oba zakona tako služnostnemu upravičencu priznavata položaj stranskega udeleženca oziroma stranke v postopku, zato se graditelj, ki je dal služnost denimo sosedu, ne more izogniti njegovemu soglasju, ne glede na to ali je služnost v zemljiško knjigo vpisana na celotni parceli ali le na njenem delu, kot bo po novem možno.

Hkrati gradbeni zakon določa, da je stranski udeleženec v postopku izdaje gradbenega dovoljenja lahko tudi druga oseb, torej tudi vsak sosed, ki meji na parcelo, na kateri se bo gradilo, ne glede na to ali ima služnost ali ne. Stranski udeleženec postane, če se izkaže, „da bi nameravana gradnja zaradi svojega vpliva med gradnjo in po njej lahko vplivala na njegove pravice in pravne koristi oziroma na njegovo nepremičnino, pri čemer se za pravno korist šteje zlasti korist, ki se nanaša na namensko rabo zemljišča oziroma objekta, na ukrepe za zmanjšanje emisij, odmike od parcelnih meja in sosednjih stavb, ukrepe za preprečevanje širjenja požara na sosednje objekte, dostope in površine za gašenje in reševanje ter mehansko odpornost in stabilnost nepremičnine v lasti stranskega udeleženca.“

Lastnina Pri sosedu parkiral 15 let, zdaj ga toži za zemljišče