Popolnega zagotovila, da ste kupili kakovostno starejšo hišo, v kateri bo bivanje brezskrbno in udobno, ni. Pri nakupu starih nepremičnin običajno velja, da se prodajajo po principu videno – kupljeno. Zato boste kasneje težko uveljavljali stroške, ki bodo nastali zaradi morebitnih skritih napak, ob ogledu hiše pa jih niste videli, saj jih je prodajalec zatajil ali pa resnično tudi on ni vedel zanje.

Pa vendar se lahko izognete večini neprijetnosti in celo večjim težavam, ki bi se lahko pokazale med prenovo hiše ali med bivanjem.

Najprej zahtevajte uporabno dovoljenje

Urejeni dokumenti hiše so osnova, da boste to lahko kot novi lastnik vpisali v zemljiško knjigo. Po novem gradbenem zakonu ste kot kupec veliko bolj zaščiteni, kot ste bili prej. Prodajalec vam mora namreč nujno predati uporabno dovoljenje za hišo. Da bi ga lahko dobil, pa mora biti gradnja skladna z zakonodajo in vsemi občinskimi akti s tega področja. 

Pridobitev uporabnega dovoljenja je dolžnost prodajalca in ne kupca. Če tega ne more dobiti, ker je denimo v preteklosti posegal v konstrukcijo hiše ali njene gabarite, torej jo nadzidal ali dozidal, takšne, pa naj vam je še tako všeč, ne boste mogli kupiti. Vsaj dokler prodajalec ne bo hiše legaliziral in na podlagi tega dobil uporabno dovoljenje. 

Prodaja nepremičnin Država uvedla nove zahteve za tiste, ki prodajajo nepremičnino. To je sledilo ...

Dobiti morate tudi gradbeno dovoljenje

Če je bila hiša zgrajena po letu 1967, mora imeti tudi gradbeno dovoljenje, ki ga zahtevajte ne glede na to, da vam je prodajalec že predložil uporabno dovoljenje. Iz gradbenega dovoljenja lahko razberete vse podrobnosti gradnje, med drugim, kako je napeljana električna napeljava, kako je urejeno centralno ogrevanje, kakšni so temelji, ali je hiše že toplotno izolirana in koliko. 

Vendar bodite previdni, gradbeno dovoljenje ne zagotavlja, da je vse našteto in še kaj, res narejeno tako, kot je napisano oziroma narisano v tem dokumentu. V preteklosti so bile kršitve gradbenega dovoljenje tako rekoč slovenski nacionalni šport. Veliko graditeljev je v preteklosti zgolj pridobilo gradbeno dovoljenje, potem pa med gradnjo marsikaj naredilo drugače in po svoje. To sicer ne pomeni, da je hiša slabo grajena, lahko pa tudi.

Foto: Profimedia Merjenje vlage Hišo naj pregledata gradbenik in energetski svetovalec

Zato je naslednja najboljša odločitev, ki jo lahko sprejmete pred nakupom hiše, ta, da na ogled pripeljete strokovnjaka, ki jo bo temeljito pregledal. Lahko sta tudi dva strokovnjaka, na primer gradbeni inženir in energetski svetovalec. 

Prvi bo pregledal stanje temeljev, gradbene konstrukcije, ostrešja, medetažnih plošč, in ocenil, v kakšnem stanju so, ter glede na to predlagal potrebne ukrepe, ki jih je morda treba izvesti. 

Enako bo naredil energetski svetovalec, le da bo njega zanimalo, koliko toplotnih mostov ima hiša, ali vanjo prodira vlaga, kako energijsko potratna je. Naredil bo pregled s termografsko kamero, ki pokaže toplotne mostove, vlago pa lahko izmeri z vlagomerom. Predlagal bo potrebne posodobitve in tudi vsaj čez palec ocenil, koliko bo treba vložiti za večjo energijsko učinkovitost. 

Predvsem pa bosta znala oba strokovnjaka prodajalcu postaviti prava vprašanja, na katera kupec niti pomisli ne. Zato je vredno odšteti nekaj 100 evrov, saj bo pregled zagotovil, da ne kupujete mačka v žaklju, predvsem pa boste kasneje, ker boste natančno vedeli, kaj vse morate narediti, vedeli, kaj vas čaka, in ne bo neprijetnih presenečenj, vsaj velikih ne.

Prvi problem starejših hiš je vlaga, odkrite jo

Če se kljub temu v nakup starejše hiše podajate brez strokovne pomoči, pa morate vse, kar bi preverila in vprašala strokovnjaka, narediti sami. Pozorni morate biti na nekatere za starejšo hišo tipične težave. Prva nadloga je vlaga. Ta prihaja v zidove iz zemlje, ker temelji in vkopani deli hiše niso izolirani s hidroizolacijo. Če na fasadi vidite, da se lušči, je kapilarna vlaga zagotovo v hiši in  jo bo treba prej ali slej sanirati, kar je zahteven in drag postopek. 

Možnost vlage preverite tudi v notranjosti. Predvsem v kotih, za pohištvom, ki je postavljeno tik ob steno. Prodajalci jo znajo spretno prekriti, tako da plesnive stene tik pred začetkom prodaje na novo prepleskajo. Potipajte mesta, kje bi lahko bila vlaga, pogosto so zelo hladna in nekoliko vlažna.

V povezavi z vlago vprašajte prodajalca, ali je okoli hiše morda narejena drenaža, in kako. Natančno naj vam jo opiše ter pove, kdaj jo je izvedel. Potem preverite, ali se njegov vpis sklada s pravili, po katerih mora biti kakovostna drenaža izvedena.

Izolacija temeljev Tako se rešimo vlage v temeljih in okoli njih

Stanje oken, fasade, strehe in konstrukcije preglejte natančno

Druga pomanjkljivost starejših hiš so stara okna, streha in fasada. Za okna boste hitro ugotovili, ali jih je treba zamenjati, ali ne. Prodajalca vprašajte, kdaj so bila nazadnje zamenjana, če sploh. Vprašajte ga tudi, koliko toplotne izolacije je na fasadi in pod streho, ter kakšna. Glede na to boste lahko ugotovili, koliko in kakšno morate dodati. Preglejte stanje ostrešja, vsaj na oko ocenite, ali je trdno in močno, ali pač v slabem stanju. Na slabo nosilno ostrešje ne boste mogli vgraditi dodatne toplotne izolacije in novih strešnikov, še posebej, če se boste odločili za opečno ali betonsko kritino, ki sta med težjimi.

Foto: Profimedia Sanacija hiše

Če načrtujete pod streho bivalne prostore, ki jih v hiši zdaj ni, morate preveriti, iz česa in kako je narejena zadnja medetažna plošča. Ali je dovolj nosilna, da bo prenesla nove bivalne površine.

Vprašati boste morali tudi vse o temeljih in nosilnih zidovih, iz česa so zgrajeni, ali so bili na njih opravljeni kakšni posegi. Že pred nakupom je dobro preveriti tudi, ali bodo posegi, potrebni za sanacijo konstrukcije, takšni, da boste zanje potrebovali gradbeno dovoljenje. O tem se morate pozanimati tudi, če bi k hiši morda radi dogradili prizidek ali jo dvignili. Od prostorskih načrtov je namreč odvisno, ali vam bo pristojna upravna enota sploh za te posege izdala gradbeno dovoljenje.

Energijska obnova Tako boste rabo energije zmanjšali do 10-krat

Vprašajte vse o elektriki in vodovodu

Naslednji sistemi, ki jih morate v hiši preveriti, so električna, vodovodna in ogrevalna napeljava. Pri električni in vodovodni napeljavi je treba vedeti, od kdaj so, saj je od tega odvisno, ali jih bo treba napeljati povsem na novo. Vprašajte prodajalca, ali ima načrt obeh napeljav, električarju in vodovodarju, ki bosta morda posodabljala napeljavo, bosta v veliko pomoč. Če na napeljavah niso potrebne spremembe, pa je načrt dobrodošel za vas, saj boste napake in okvare, ki se zgodijo med bivanjem, lažje odpravljali. Če prodajalec teh načrtov nima, naj vam napeljave natančno opiše, vprašajte ga o vsaki podrobnosti, ki se jo spomnite.

Za vprašanja o ogrevanju si vzemite dovolj časa

Ogrevalni sistem je eden od pomembnejših v hiši. Prvo vprašanje mora biti, koliko je star, in koliko energenta pokurijo za ogrevanje pozimi. Ko vam bodo povedali, vprašajte še, kolikšno temperaturo so imeli pozimi v prostorih, in kakšne so zime v kraju, kjer je hiša, če vi prihajate od drugod. Seveda ne boste prepričani, da vam prodajalec govori čisto resnico, velika verjetnost je, da bo podatke malo prilagodil tistemu, kar se bolje sliši. 

Koliko so resnični, na eni strani potrjuje energetska izkaznica, ki jo mora prodajalec naročiti pred prodajo hiše. Njegove navedbe pa lahko preverite v eni od brezplačnih energetskih svetovalnic En svet, ki so v vseh večjih krajih po Sloveniji. 

Vprašati morate tudi, kako sistem ogrevanja deluje, še posebej, če je v hiši kombiniranih več virov ogrevanja. Prodajalca tudi prosite, da vam da kontakte serviserjev, ki vzdržujejo sistem, saj se bodo v prihodnje tudi za vas lahko izkazali kot najboljša rešitev, ker sistem dobro poznajo.

Foto: Profimedia Dimnik

Če v hiši še ni centralnega ogrevanja, morate preveriti, kako ga lahko uredite. Poglejte, ali boste morali namestiti radiatorje, ali se vam morda splača položiti talno gretje, ker bo tako ali tako treba zamenjati talne obloge in morda celo sanirati tlake. Poglejte tudi, iz česa so narejeni zidovi, skozi katere bo treba povleči cevi ogrevalnega sistema, in kako zahteven poseg bo to. Ne pozabite, da boste za centralno ogrevanje potrebovali manjši ali večji prostor, v katerem bo po novem kotlovnica. Kako velika bo ta, je odvisno od tega, za kakšen sistem ogrevanja se boste oziroma se lahko odločite.

Ogrevanje Toplotna črpalka v starejši hiši. Da ali ne?

Če v hiši ni vseh komunalnih priključkov, ki jih želite, preverite, kakšne so možnosti, da jih v tja pripeljete. Na podeželju hiše pogosto niso priključene na javno kanalizacijo, zato morate preveriti, kakšna je greznica. Če je neustrezna, boste morali do leta 2021 namesto nje vgraditi biološko ali rastlinsko čistilno napravo. 

Foto: Profimedia Starejša hiša

Na ogled pridite pripravljeni in vse zapišite

Na ogled in pogovor s prodajalcem pridite pripravljeni, hiše ne glejte zgolj na podlagi čustev, ki vas morda prevejajo ob misli, da je prav ta lahko vaš dom, temveč nanjo glejte kar se da razumsko. V naprej si pripravite vsa vprašanja, odgovore prodajalca pa si je dobro zapisati. Če se boste odločili za nakup, boste čez čas, ko boste določen podatek potrebovali, morda ugotovili, da si ga niste zapomnili. Podatkov bo namreč veliko, zato je dobro, da so natančno napisani in spravljeni. Še leta, ko boste živeli v hiši, vam bodo prišli prav.

Več o gradnji, obnovi in rabi energije najdete tukaj.