Sredi oktobra je Geodetska uprava RS (GURS) objavila nove poskusno izračunane posplošene vrednosti nepremičnin, cilj in namen česar je lastnike nepremičnin seznaniti s predlogom novih modelov in poskusno izračunanimi vrednostmi vseh nepremičnin na podlagi novih modelov.

Velika razlika med ocenjeno vrednostjo in tržno ceno

Nedolgo potem so se že pojavile prve informacije, eno od teh smo dobili tudi v uredništvo, da se izračunane posplošene vrednosti posameznih nepremičnin ne ujemajo z njihovimi tržnimi vrednostmi. "V drugi polovici oktobra sem prodal stanovanje v bližini centra Ljubljane, ki ga je GURS ocenil na 236.000, sam pa sem ga prodal za 304.000 evrov," je povedal bralec. Stanovanje je prodal, ker je kupil hišo in tudi pri tej sta bili posplošena in tržna vrednost zelo različni. "Hišo so na GURS ocenili na 315.800 evrov, kupil pa sem jo za 420.000 evrov."

Kot na dlani je vprašanje, zakaj so razlike med posplošeno in tržno vrednostjo tako velike in kako posplošene vrednosti vplivajo na tržno ceno, če sploh? Se lastnikom splača popravljati podatke, ki bi lahko posplošeno vrednost povišali, da bi zato morda iztržili še višjo ceno na trgu? In nasprotno, je bolje, da je posplošena cena čim nižja, da bo osnova za morebitni davek na nepremičnine nižja in s tem tudi davek, na primer socialni transferi pa višji?

Vrednotenje na prodajalce in kupce ne bo vplivalo

O razkoraku med posplošeno in tržno vrednostjo smo vprašali strokovnjakinjo za vrednotenje nepremičnin Ajdo Kaluža iz podjetja Arvio. "Model množičnega vrednotenja ni zasnovan za zagotavljanje trenutnih tržnih vrednosti," odgovarja, a dodaja, da je "model uporaben za oceno splošnih cenovnih trendov in za podlago pri obdavčenju nepremičnin, urbanističnem načrtovanju ter oblikovanju javnih politik." Poudarja celo, da so "modeli za namene javnih politik odlični, niso pa primerni za tržno oceno vrednosti."

Zato po mnenju Ajde Kaluža modeli ne bodo vplivali na odločitve prodajalcev in kupcev.

Kljub temu pa pravi, da vsekakor velja "urediti nepravilne oziroma nepopolne podatke o nepremičninah." Pri tem ima v mislih predvsem podatke o obnovah in površinah. "Če bodo v model vstopali bolj točni podatki, bodo tudi modeli delovali bolj natančni," sklene.

O razlikah šele, če so podatki pravi

Prav podatki, s katerimi razpolaga GURS, so eden od glavnih razlogov za precejšnjo razliko med posplošeno vrednostjo in tržno ceno v konkretnih primerih. "Šele ko podatki o nepremičninah ustrezajo stanju na terenu, je mogoče razpravljati o razlikah med ceno in vrednostjo, ki pa je vedno drugačna," pravi Dušan Mitrović, direktor urada za množično vrednotenje pri GURS, in doda, da bi razliki, ki ju navaja bralec, lahko pojasnil le, če bi vedel, za katero stanovanje in hišo gre. Tako pa lahko razliki pojasni zgolj na splošno.

Najprej pa je treba povedati, da na GURS pri ocenjevanju posplošenih vrednosti nepremičnin uporabljajo "podatke o realiziranih prodajah nepremičnin, ki jih pridobivamo od FURS ob odmeri davka na promet z nepremičninami. Modele vrednotenja oblikujemo in umerjamo z uporabo statistike in modeliranja na podlagi podatkov o trgu nepremičnin v zadnjih dveh letih."

Vpliva tudi velikost in homogenost vzorca

Pri tem sta pomembna še dva dejavnika, ki poleg kakovostnih podatkov o nepremičnini vplivata na posplošeno vrednost nepremičnin. To sta velikost in homogenost vzorca, ki pa se pri stanovanjih in hišah razlikujeta.

Vzorec stanovanj je večji in veliko bolj homogen kot vzorec hiš. Vzorec prodanih hiš je izjemno heterogen. "Praktično vsaka hiša je drugačna in posebna, povrh, pa ima vsaka hiša še drugačno obliko, naklon, osončenost, bližino motečih dejavnikov ...", pravi Mitrovič. Stanovanja so med seboj bolj primerljiva.

O velikosti vzorcev pa izvemo, da je pri stanovanjih ta precej večji, saj se v Sloveniji na leto prodajo trije odstotki od približno 330.000 stanovanj. Vzorec pri hišah je manjši, na leto se od približno 550.000 hiš proda le 0,7 odstotka.

Cena ni enako vrednost

Mitrovič pa opozori še na en vidik, ki ga pogosto spregledamo, ko govorimo o posplošeni in tržni vrednosti, to je na razliko med vrednostjo in ceno. "Ko kupec in prodajalec skleneta pogodbo za dogovorjeno ceno, to še ni vrednost, saj bi lahko drugi kupec ponudil manj ali več in bi bila v tem primeru cena druga. Torej cena ni enako vrednosti – nikdar."

Vpliv starih ali nepopolnih podatkov na vrednost

Pa vendar Dušana Mitrovića tako velika razlika med posplošeno vrednostjo in tržno ceno stanovanja, kot jo navaja bralec, čudi. Na splošno pa lahko ugotovi le, "da podatki, ki se vodijo v katastru nepremičnin, verjetno ne ustrezajo dejanskemu stanju." Stanovanje morda ni etažirano, morda ima površino, ki je nerazporejena, lastnik morda ni prijavil obnove inštalacij, oken, fasade, strehe …

Odstopanja so pri hišah lahko večja, saj so kot rečeno, te zelo različne in težje primerljive. Kot pravi Mitrović, se s težavami pri ocenjevanju hiš srečujejo tudi individualni cenilci, pa čeprav oni vsako hišo pogledajo na terenu do podrobnosti, kar na GURS seveda ne počnejo.

Pomembno je sešteti vrednost hiše in parcele

In še na eno posebnost pri hišah opozori Mitrović: "Zelo veliko uporabnikov naredi to napako, da pogleda le vrednost hiše, ne doda pa k temu tudi vrednosti parcele, na kateri stoji hiša." Ko govorimo o tržni ceni, pa je v to zajeta tako hiša kot parcela, na kateri ta stoji.  

Večina hiš tudi ni vpisana v katastru nepremičnin, kar pomeni, da je geodet ni odmeril na terenu. "Za večino stanovanjskih hiš v Sloveniji smo podatke pridobili v popisu leta 2008. In večina lastnikov je v popisu prijavljala manjše kvadrature, obnove ... Zato je treba, preden presojamo kakovost ocenjene vrednosti za hiše, najprej pridobiti podatke in lastnosti hiše, kot je dejansko v naravi."