Pred dobrim letom smo pisali o tem, da je smiselno razmisliti o refinanciranju dolgoročnega stanovanjskega kredita, saj je bila takrat vrednost euribor še vedno precej pod ničlo, zaradi česar so padale tudi fiksne obrestne mere. To je bil čas, ko se je na banki splačalo preveriti, ali lahko obstoječi kredit poplačamo z najemom novega, po nižji obrestni meri, ali pa se dogovorimo za refinanciranje tako, da denimo spremenljivo obrestno mero zamenjamo za takrat nizko fiksno obrestno mero.  

Čas za refinanciranje, ko so bile fiksne obrestne mere nižje

Sledili so pomladni meseci, v katerih so banke začele zviševati fiksne obrestne mere, saj je vrednost euribor začela vztrajno rasti, zgolj vprašanje časa je bilo, kdaj bo ta iz minusa prešla v plus. Tako so se začeli dražiti tudi krediti, stari in novi. Banke so obrestne mere zviševale skorajda vsak mesec, maja lani so bile fiksne obrestne mere v povprečju dva odstotka, junija so dosegle 2,5 odstotka, avgusta pa so že presegle tri odstotke. 

Stanovanjski krediti Obrestne mere spet v nebo, povprečni kredit dražji za več kot 20.000 evrov

Takrat se je marsikdo, ki je stanovanjski kredit odplačeval po spremenljivi obrestni meri, vezani na euribor, odločil za refinanciranje ali poplačilo starega kredita z novim po nižji fiksni obrestni meri. Če se je takrat denimo dogovoril za fiksno obrestno mero od dveh pa celo do 3,5 odstotka, zdaj lažje odplačuje mesečne obveznosti. Zdaj namreč zgolj vrednost euribor presega tri odstotke, če mu prištejemo še fiksni pribitek, denimo dva odstotka, bi zdaj prvotni kredit odplačeval po skupni obrestni meri nad pet odstotkov. 

Obrok se je z 480 povišal na 555 evrov 

Tisti, ki stanovanjskih kreditov niso pravočasno refinancirali, se zdaj upravičeno sprašujejo, kaj storiti. Se refinanciranje sploh še splača, glede na to, da so od lanskega poletja tudi fiksne obrestne mere bistveno višje, od štiri- do 4,5-odstotne. 

Vprašanje smo naslovili na devet komercialnih bank, ob tem pa vprašali še, kaj komitentom, ki zdaj odplačujejo bistveno višje mesečne obveznosti kot denimo pred dobrim letom, sploh lahko ponudijo. 

Za lažjo predstavo smo navedli tudi hipotetični primer, v katerem mora komitent odplačati še 45.000 evrov glavnice v naslednjih 100 mesecih. Obrestna mera kredita je 6-mesečni euribor in 1,9 odstotka fiksnega pribitka. Trenutno njegov mesečni obrok znaša 555 evrov, stroški kredita pa bodo, ob predpostavki, da se euribor ne bi več bistveno spreminjal, ob koncu znašali približno 10.500 evrov. Za primerjavo, pred enim letom je njegov obrok, kljub takrat višji glavnici znašal 480 evrov. 

Kredit je lahko cenejši za slaba dva tisočaka

"V zadnjem času zaznavamo malenkostno povišano povpraševanje po refinanciranju kreditov, bodisi po znižanju pribitka bodisi po prehodu na kredit s fiksno ali kombinirano obrestno mero," pravijo v banki Sparkasse. 

Trenutna oglaševana variabilna obrestna mera za stanovanjski kredit z dobo odplačila do 10 let pri njih znaša 6-mesečni euribor in fiksni pribitek 1,40 odstotka. Naš hipotetični komitent bi si lahko zagotovil za 12 evrov nižjo mesečno obveznost. Ta bi znašala 543 evrov, a le dokler mu čez šest mesecev nove anuitete ne bi določili glede na vrednost euribor takrat.

Lahko pa bi se odločil za nov kredit s fiksno obrestno mero, ki je 3,90 odstotka, pravijo v banki. Anuiteta bi v tem primeru znašala 523 evrov. 

Skupni znesek preplačila v primeru novega kredita z variabilno obrestno mero (ob predpostavki, da se euribor ne bi več bistveno spreminjal) bi znašal približno 10.348 evrov, skupni znesek novega preplačila kredita s fiksno obrestno mero pa 8.774 evrov. V skupni strošek so vštete obresti, strošek odobritve kredita v višini 750 evrov in strošek vodenja transakcijskega računa za čas odplačevanja kredita. 

Preverite, ali lahko zgolj z aneksom znižate obrestno mero

Priporočajo, da se komitent pri svoji banki pozanima o možnosti znižanja obrestne mere na podlagi dodatka k pogodbi, kjer ne gre za nov kredit. Ker se dodatek za znižanje pribitka po obstoječi kreditni pogodbi praviloma ne sklepa v notarski obliki, stranka lahko prihrani kar nekaj dodatnih stroškov.

Ob predpostavki, da euribor ostane približno enak do konca odplačilnega obdobja in če stranka noče sprejeti tveganja spremembe mesečne anuitete, bi bilo bolj smiselno najeti kredit s fiksno obrestno mero, svetujejo v Sparkasse in dodajajo, da se komitent lahko dogovori tudi za nižjo obrestno mero od oglaševane, če se odloči tudi za razširitev obsega poslovanja z banko, torej ob sklenitvi dodatnih produktov. 

V primeru, da je trenutna višina mesečne anuitete za stranko previsoka, je smiselno razmisliti tudi o podaljšanju dobe odplačevanja. Za dobo odplačila 15 let ali več, v banki omogočajo še dodatno možnost, najem kredita s kombinirano obrestno mero.

Slovenija Banke brez milosti: Tako velikanska je podražitev

Nižji pribitek, a novi stroški za novi kredit

Precej izčrpan odgovor so poslali tudi iz UniCredit banke. Komitentu bi lahko ponudili oglaševano spremenljivo obrestno mero 3-mesečni euribor (3,03 %) in 1 % pribitka. Pravijo, da je refinanciranje v primeru, ki ga navajamo, smiselno, saj bi komitentu lahko ponudili, 0,9 odstotne točke nižji pribitek, kot ga plačuje zdaj. 

Pri znesku kredita 45.000 evrov, z odplačilom 100 mesečnih anuitet, bi skupni znesek kredita znašal približno 54.626 evrov. Stroški refinanciranja kredita so enaki kot pri najemu novega kredita in vključujejo: strošek odobritve 700 evrov, strošek cenitve 250 evrov (cenitev za stanovanje), strošek vodenja transakcijskega računa za celoten čas trajanja kreditne pogodbe, ki znaša 4,90 evra na mesec ter skupaj natečene obresti v višini 8.181 evrov, ob predpostavki, da se vrednost upoštevanega euribor na dan priprave izračuna za celotno obdobje odplačevanja kredita ne spremeni. Predvidena mesečna anuiteta pa bi bila 532 evrov, torej 23 evrov nižja, kot jo ima komitent zdaj. 

Stranka se lahko odloči tudi za podaljšanje dobe odplačevanja ali pa spremembo obrestne mere v fiksno, še pravijo v UniCredit banki in dodajajo, da "je na koncu odločitev stranke, za kakšen kredit se bo odločila. Banka predstavi različne možnosti, ki jih ponujamo na področju stanovanjskega kreditiranja za fizične osebe, nikakor pa ne nastopa v vlogi svetovalca. Na svoji spletni strani oglašujemo redno ponudbo obrestnih mer, na osebnem sestanku v poslovni enoti pa stranka prejme individualno ponudbo glede na njene želje in potrebe".

Skopi odgovori in molk večine bank

Odgovora Deželne banke Slovenije in Nove KBM sta precej skopa. V prvi pravijo, da "težko komentirajo, ali je reprogram kredita smiseln ali ne. To je stvar odločitve vsakega posameznika".  Če pa bi se komitent odločil za refinanciranje, bi mu ponudili kredit v skladu z njihovo trenutno veljavno obrestno mero, še dodajajo. 

"Z aneksom k obstoječi kreditni pogodbi lahko stranka spremeni višino, ne pa tudi vrsto obrestne mere," so sporočili iz Nove KBM in dodali, da stranka lahko različne informativne izračune preveri na njihovi spletni strani ali pa se oglasi v eni od njihovih poslovalnic. Sicer pa večjega povpraševanja po refinanciranju stanovanjskih kreditov ne zaznavajo. 

Iz ostalih bank odgovorov na vprašanja, kako lahko kreditojemalec refinancira stanovanjski kredit z visoko obrestno mero oziroma ali se to sploh splača in kaj komitentu, ki razmišlja o tem, sploh lahko ponudijo, niso odgovorili. 

dezurni@styria-media.si