Vse od marca 2022, ko je vrednost šestmesečnega euribor, na katerega je vezana večina stanovanjskih kreditov, začela rasti, smo zdaj končno priča preobratu. Od 20. oktobra, ko je njegova vrednost od začetka rasti dosegla najvišjo vrednost, 4,143 odstotka, ta zdaj pada. Na dan, ko pišemo članek, je njegova vrednost 3,96 odstotka, pred tem pa je bila vrednost še nižja, 12. novembra je bila 3,935 odstotka. 

Vrednost euribor je odvisna predvsem od politike Evropske centralne banke, ki je v zadnjih dveh letih z zviševanjem temeljnih obrestnih mer izdatno vplivala tudi na rast referenčne obrestne mere, ki jo banke upoštevajo pri kreditih s spremenljivo obrestno mero. 

Evropska centralna banka naj bi zdaj končala z dvigom obrestnih mer, trgi pa pričakujejo, da jih bo prihodnje leto celo začela zniževati. Posledica tega je padec vrednosti šestmesečnega euribor, ki je 6. decembra končno spet padel pod vrednost štirih odstotkov. 

Kolikšna bo njegova vrednost v prihajajočem letu, je nehvaležno napovedovati, po nekaterih napovedih pa naj bi že do konca decembra padel pod tri odstotke. 

Fiksne obrestne mere se znižujejo

Vpliv padca vrednosti euribor se že odraža tudi v fiksnih obrestnih merah, ki jih slovenske banke zdaj ponujaj za dolgoročne stanovanjske kredite. 

V primerjavi z majem 2023 so štiri od devetih bank fiksne obrestne mere že znižale, tri še vedno vztrajajo pri enakih obrestnih merah, dve pa sta jih celo povišali. 

Spremenljive obrestne mere za stanovanjske kredite se delno znižujejo zaradi nižje vrednosti šestmesečnega oziroma trimesečnega euribor, nekatere banke pa so v obdobju od maja do zdaj znižale tudi fiksne pribitke, ki so del spremenljive obrestne mere. 

Pregled oglaševane ponudbe stanovanjskih kreditov, ki jih banke objavljalo na svojih spletnih straneh, pokaže, da so trenutne ponudbe izjemno različne. 

Štiri banke ponujajo fiksne obrestne mere nižje od štirih odstotkov, najbolj med vsemi je obrestno mero znižala Gorenjska banka, in sicer za 0,9 odstotne točke. Hkrati ta banka ponuja najnižjo fiksno obrestno mero, in sicer 3,5 odstotka. Banke NLB, DBS in Intesa sanpaolo vztrajajo pri obrestnih merah, ki so veljale že maja letos, Delavska hranilnica in Sparkasse pa sta fiksni obrestni meri celo povišali. 

Razlike med stroški kredita so izjemne

Medtem ko je pri Gorenjski banki 100.000 evrov kredita z odplačilno dobo 20 let zdaj za več kot 10.000 evrov cenejše kot, če bi ga najeli maja letos, se je ta isti kredit pri Delavski hranilnici podražil za skoraj 2000 evrov, pri Sparkasse pa za celo 6400 evrov. 

Razlika med najcenejšim kreditom, ki ga trenutno ponuja Gorenjska banka, in najdražjim pri Sparkasse je skoraj 10.000 evrov.

Največja razlika celo 26.000 evrov 

Še večja je razlika pri kreditih s spremenljivo obrestno mero. Ti s še vedno dražji kot krediti s fiksno obrestno mero, hkrati so tudi dražji od kreditov s spremenljivo obrestno mero, ki so jih kreditojemalci najeli maja letos. Takrat je bila vrednost euribor od 3,6 do največ 3,8 odstotka, kar je manj kot je vrednost zdaj, pa čeprav ta pada. 

Nekatere banke pa so od takrat znižale fiksne pribitke za kredite s spremenljivo obrestno mero. Pri Delavski hranilnici, kjer je trenutno fiksni pribitek najnižji, je ta zdaj pod enim odstotkom, natančneje 0,95 odstotka. Najvišji je pri NKBM in SKB, kjer ob trimesečnem euribor obračunajo 1,6 odstotka fiksnega pribitka. Med nižjimi sta fiksna pribitka pri DBS, 1,15 odstotka, in Unicredit Bank, 1,20 odstotka. 

Stanovanjski krediti s spremenljivo obrestno mero so še vedno precej dražji od kreditov s fiksno obrestno mero. Za 100.000 evrov kredita z dobo odplačila 20 let s spremenljivo obrestno mero bomo trenutno plačali kar 18 tisoč evrov več kot za najcenejši kredit s fiksno obrestno mero. Če primerjamo najcenejši kredit s fiksno obrestno mero z najdražjim kreditom s spremenljivo obrestno mero, pa je razlika neverjetnih 26 tisoč evrov. Najdražji kredit s spremenljivo obrestno mero je pri bankah NKBM in SKB. Najcenejše takšne kredite pa ponuja Delavska hranilnica. 

Pred sklenitvijo pogodbe se je treba pogajati

V izračunih niso upoštevani stroški, ki jih banke obračunajo za odobritev kredita in cenitev nepremičnine, ko gre za hipotekarni kredit. Ti so med bankami različni in znašajo od 500 pa vse do 900 evrov, le NKBM in SKB ponujata kredite brez stroškov odobritve. Različni so tudi stroški vodenja kredita, pri končnem poplačilu pa je treba upoštevati še interkalarne obresti. 

Obrestno mero in s tem tudi stroške kredita lahko znižamo. To je odvisno od kreditne sposobnosti posameznika, njegovega preteklega poslovanja z banko in tudi pogajalskih sposobnosti. Pred sklenitvijo kreditne pogodbe je zato dobro pridobiti ponudbe vsaj treh bank.