"Ob hitri analizi prejetega ugotavljamo, da je ustavno sodišče v celoti ugodilo naši zahtevi za razveljavitev tretjega odstavka 25.a člena ZNPosr, s katerim je zakonodajalec, očitno protiustavno, omejil dejanske stroške, ki jih lahko nepremičninska družba zaračuna naročnikom za storitve nepremičninskega posredovanja, na največ 150 evrov. Ustavno sodišče je razveljavilo tudi prvi in drugi odstavek 5. člena ZNPosr, vendar je omenjeni sklep bistveno bolj zapleten in ga bo zato treba podrobneje analizirati," so svojim članom nedavno sporočili iz zbornice za poslovanje z nepremičninami. 

Ustavno sodišče je namreč po štirih letih odločilo in izdalo delno odločbo in sklep o pobudi ocene ustavnosti nekaterih členov zakona o nepremičninskem posredovanju, ki ga je prek odvetniških pisarn vložilo več nepremičninskih agencij. 

Provizije bodo lahko višje 

Kaj razveljavitev omenjenih členov pomeni za nepremičninske posrednike na eni in naročnike njihovih storitev na drugi strani? 

Prvi in drugi odstavek 5. člena omenjenega zakona določata, da sme najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino znašati največ štiri odstotke od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, če je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 evrov. 

Drugi odstavek omenjenega člena pa določa, da sme najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje v primeru najemne pogodbe za isto nepremičnino znašati največ štiri odstotke od pogodbene vrednosti, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150 evrov. Pogodbena vrednost je zmnožek zneska mesečne najemnine in števila mesecev, za katerega se nepremičnina oddaja.

Glede na sklep ustavnega sodišča, ki je obe določili razveljavilo, bo po novem nepremičninski posrednik lahko stranki zaračunal provizijo, višjo od štirih odstotkov oziroma v višini več kot ene najemnine. 

Izjema so kupci in najemniki

A pozor, razveljavitev omenjenih dveh odstavkov 5. člena velja z enim zelo pomembnim zadržkom. Obstoječa določila 5. člena, torej omejene provizije, bodo namreč tudi v prihodnje veljala za pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, katerih predmet je enostanovanjska stavba, stanovanje ali bivalna enota, s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom. 

Omejitev pa ne bo več za fizične osebe, ki nepremičnino prodajajo ali dajejo v najem. Prav tako ne bo več omejitev pri posredovanju poslov, v katerih sodelujejo pravne osebe, niti pri posredovanju pri poslih s poslovnimi in nebivanjskimi nepremičninami niti pri poslih z zemljišči. 

Zakonodajalec je javno korist dokazal le delno

Z zakonom je cena določene storitve lahko omejena zgolj v primeru, ko zakonodajalec dokaže, da je določilo v javni koristi. Tako v obrazložitvi delnega sklepa tudi ustavno sodišče pojasni, da je za zakonsko omejitev plačila treba dokazati, da je to v javno korist, v nasprotnem se posega v svobodno gospodarsko pobud. Zakonodajalec je po mnenju ustavnega sodišča javno korist zasledoval le, ko gre za stanovanjske nepremičnine in varstvo potrošnikov. Javna korist pa ni izkazana, ko gre za posle med pravnimi osebami in z nestanovanjskimi nepremičninami. 

Dejanski stroški višji od 150 evrov

Ustavno sodišč je pobudnikom ugodilo tudi, ko gre za 25.a člen, ki med drugim določa da nepremičninska družba lahko naročnikom zaračuna največ 150 evrov dejanskih stroškov za storitve nepremičninskega posredovanja, če s te dogovorjene v pogodbi. S tem določilom naj bi zakonodajalec preprečeval oziroma omejil zlorabe. 

Ustavno sodišče je presojalo, ali koristi izpodbijane ureditve za doseganje zasledovanih ciljev pretehtajo nad težo posledic posega v pravico do svobodne gospodarske pobude. Ob tem je v izhodišču pomembno, da izpodbijana ureditev skuša naslavljati zlorabe pri obračunu stroškov, ki so že v osnovi protipravne in so tudi že predmet (inšpekcijskega) nadzora Tržnega inšpektorata Republike Slovenije, so navedli v obrazložitvi. 

"Omejitev stroškov na točno določen znesek nepremičninskim družbam prepoveduje zaračunati višji znesek dejanskih stroškov od zakonsko predpisane omejitve (150 evrov). Tako lahko že v izhodišču učinkovito preprečuje zlorabe le v vseh tistih primerih, ko bi nepremičninske družbe v praksi zaračunale stroške v višini nad 150 evrov, čeprav jim stroški v zaračunani višini nad 150 evrov dejansko niso nastali. Ureditev na drugi strani ne preprečuje zlorab, ko bi družbe zaračunale dejanske stroške v višini pod 150 evrov, čeprav jim niso nastali niti stroški v tej višini."

dezurni@styria-media.si