"Glede na upad števila transakcij, rekordne cene nepremičnin in manjše povpraševanje po zazidljivih zemljiščih se zdi, da je bil v Sloveniji že v prvi polovici leta 2022 dosežen vrh nepremičninskega cikla in smo prešli v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga,“ piše v pravkar izdanem poročilu o trgu nepremičnin Geodetske uprave RS. 

Dogajanje na stanovanjskem nepremičninskem trgu lahko strnemo v dve glavni ugotovitvi:   

• sklenjenih poslov je bilo lani za 10 odstotkov manj kot leta 2021, padec gre na račun manjšega števila poslov s stanovanji, pri hišah je število poslov ni bistveno spremenilo,
• rast cen stanovanj v večstanovanjskih stavbah in zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb je bila ponovno rekordna, cene stanovanjskih hiš zrasle nekoliko manj kot leto prej; cene stanovanj so bile primerjavi z letom 2021 višje za 19 odstotkov, zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb 17 odstotkov in hiš za 12 odstotkov. 

Manj poslov v vseh večjih mestih

V prvem četrtletju lani sta se število sklenjenih poslov in tudi njihova vrednost povečevala. Število evidentiranih pogodb je bilo v primerjavi s prvim četrtletjem leta 2021 večje za 25 odstotkov. Od aprila dalje pa sta se število in skupna vrednost sklenjenih poslov v primerjavi s primerljivimi meseci leta 2021 zmanjševala, najbolj izrazito ob koncu leta, ko je bil padec po ocenah GURS več kot 30-odstoten. Samo v zadnjem četrtletju lani se je v primerjavi z enakim obdobjem 2021 število prodaj stanovanj zmanjšalo za okoli 20 odstotkov, hiš pa za dobrih 15 odstotkov. 

Foto: zajem zaslona/GURS število poslov - 2022 Število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami se je lani zmanjšalo v vseh največjih mestih, najbolj pa v Ljubljani, kjer se je občuten upad prodaje stanovanj v večstanovanjskih stavbah začel že konec leta 2021. 

Stanovanja: Najbolj dejavni v Celju, najmanj v Ljubljani

Glede na število realiziranih transakcij v primerjavi s fondom stanovanj je bil lani najbolj dejaven stanovanjski trg v Celju. Sledil je trg v Severni okolici Ljubljane, nadpovprečno aktivna pa sta bila tudi trga v Mariboru in Kranju. Malo pod slovenskim povprečjem je bila dejavnost na Obali in na Gorenjskem območju. Najmanj dejaven je bil trg stanovanj v Ljubljani, kar kaže na občutno ohladitev stanovanjskega trga v glavnem mestu, ki je sicer prisotna že od druge polovice leta 2021.

Foto: zajem zaslona/GURS stanovanjski trg število polov 2022

Hiše: Najbolj dejavni v Zasavju, najmanj na Obali

Pri hišah, kjer je razpršenost fonda bistveno večja kot za stanovanja, je bila dejavnost trga lani največja v Zasavju, sledila sta Celje in Maribor. V Kranju in Ljubljani ter širši okolici je bila dejavnost trga hiš precej pod slovenskim povprečjem, v Kopru oziroma na Obali pa je bila sploh najmanjša med vsemi obravnavanimi območji. 

Za 20 odstotkov manj poslov z zemljišči

V Ljubljani se je po oceni GURS število prodaj zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb lani zmanjšalo za okoli 20 odstotkov, v širši okolici Ljubljane pa od 25 do 30 odstotkov. V Mariboru se je število prodaj zemljišč zmanjšalo za okoli 15 odstotkov, v Južni okolici Maribora za okoli 25 odstotkov, v Celju in na Obali za okoli 20 odstotkov, v Kranju in okolici pa za slabih 30 odstotkov. 

Kar 87 odstotkov števila prodanih zemljišč oziroma 73 odstotkov skupne prodane površine zazidljivih zemljišč so predstavljala zemljišča za gradnjo stanovanjskih hiš. 

Cene stanovanj: Ljubljano prehiteva Obala

Cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah so bile lani v Ljubljani v povprečju 3,6-krat višje od povprečnih, cene stanovanjskih hiš pa 5,5-krat višje kot v Beli krajini. Cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb pa so bile v Ljubljani več kot 30-krat višje kot v Prekmurju. 

Še vedno so bile cene najvišje v Ljubljani, a so jih v zadnjem četrtletju, prvič po letu 2017, prehitele cene na Obali. Srednja cena prodanih stanovanj v Ljubljani (3.950 €/m²) je bila lani v primerjavi z letom 2021 sicer višja za 540 evrov na kvadratni meter, srednja cena na Obali (3.770 €/m²), ki vključuje tudi Koper, Piran, Portorož, Izolo in Ankaran, pa kar za 720 evrov. Na tretjem mestu po ravni cen stanovanj je bilo lani Alpsko turistično območje (srednja cena 3.580 €/m²), ki vključuje tudi Kranjsko Goro, Bled in območje Bohinjskega jezera. 

Foto: zajem zaslona/GURS cene stanovanja 2022 Na tem območju se je lani srednja cena prodanih stanovanj v primerjavi z letom 2021, ko smo tu zabeležili izredno rast cen stanovanj, zvišala za 320 evrov na kvadratni meter. 

Nad slovenskim povprečjem so bile lani, tako kot leto prej, še srednje cene prodanih stanovanj na območju Severne okolice Ljubljane, ki vključuje tudi Medvode, Domžale in Kamnik (3.120 €/m²), srednja cena na območju Južne okolice Ljubljane, ki vključuje tudi Grosuplje, Vrhniko in Logatec (3.060 €/m²), ter v Kranju z okolico (2.890 €/m²). 

Nekoliko pod slovenskim povprečjem so bile cene stanovanj na območju Gorenjske (brez Kranja in podalpskih turističnih krajev), ki vključuje tudi Škofjo Loko, Radovljico, Tržič in Jesenice, kjer je bila srednja cena 2.310 €/m² . Tik za njim pa območji Novega mesta z okolico (vključuje tudi Trebnje) in Nove Gorice z Vipavsko dolino in Goriškimi brdi (vključuje tudi Ajdovščino), kjer je bila srednja cena stanovanja enaka, 2.230 €/m². 

Tako kot že leto prej so bila lani najcenejša stanovanja v Beli krajini, kjer pa je srednja cena stanovanja (1.100 €/m²) prvič prebila mejo tisoč evrov na kvadratni meter. Pod mejo 1.200 €/m² je bila lani sicer le še srednja cena stanovanj v Prekmurju (1.140 €/m²). 

Cene hiš: V Ljubljani dražje za 10, v turističnih krajih pa za 40 odstotkov

V drugi polovici leta 2022 je bilo na istih območjih kot za stanovanja, v Ljubljani, južni okolici Ljubljane in Kranju, zaznati večji padec cen hiš. Najbolj so lani cene hiš zrasle na Alpskem turističnem območju, za skoraj 40 odstotkov. V Kranju so bile višje za okoli 30 odstotkov, nadpovprečno so se dvignile še v Mariboru (okoli 20 odstotkov) in v Kopru oziroma na Obali (15 odstotkov). 

V Ljubljani so cen hiš lani, na račun padca cen v drugi polovici leta, zrasle za manj kot 10 odstotkov. V Celju so po rekordnem skoku leta 2021 na letni ravni stagnirale, medtem ko so na območju Nove Gorice, Vipavske doline in Goriških brd, prav tako po rekordni rasti leta 2021, cene hiš lani statistično celo rahlo padle, praktično pa so prav tako stagnirale. 

Po cenah hiš na prvem mestu tudi lani ostaja Ljubljana, kjer je bila srednja cena prodane hiše 360.000 evrov in se je v primerjavi z letom 2021 zvišala za 35.000 evrov. Na drugo mesto se je lani prebila Severna okolica Ljubljane, s srednjo ceno 300.000 evrov. Podobna pa je glede na starostno in velikostno strukturo prodanih hiš raven cen še na območju Obale (298.000 evrov) in Alpskem turističnem območju (270.000 evrov). 

Foto: zajem zaslona/GURS cene hiš - 2022 Nad mejo 200.000 je bila, tako kot že leta 2021, še srednja pogodbena cena v južni okolici Ljubljane (267.000 evrov) in na območju Kranja z okolico (236.000 evrov). Na območju Maribora in Celja so bile cene podobne in še vedno ostajajo v povprečju za več kot polovico nižje kot v Ljubljani. Srednja cena prodane hiše v Mariboru je bila lani 174.000 evrov, v Celju pa 165.000 evrov.

Najcenejše ostajajo hiše na ruralnih območjih, kjer so najcenejša tudi zemljišča za gradnjo stanovanjskih hiš. Kot običajno so bile cene hiš tudi lani najnižje v Beli krajini (srednja cena 65.000 evrov) in v Prekmurju (srednja cena 68.000 evrov). 

Leta 2022 so bile cene stanovanj na ravni države za 90 odstotkov višje kot leta 2015, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb so bile višje za 64 odstotkov, cene hiš pa za 56 odstotkov. 

Novogradnje: V treh do petih letih 8000 novih stanovanj

Po nekaj letnemu trendu zmanjševanja prodaje novih stanovanj, ki je bil posledica premajhne ponudbe po vsej državi, je v prihodnje vendarle pričakovati večje števila prodaj na primarnem trgu. Predvsem v Ljubljani, kjer je gradbena aktivnost v zadnjih letih zelo živahna, medtem ko je na ostalih območjih države sicer bistveno manjša. 

Več kot polovico vseh prodaj novih stanovanjskih nepremičnin v državi so lani evidentirali na območju Ljubljane. Na območju celotne države je po oceni GURS v gradnji približno 5500 stanovanjskih enot, ki bodo končane v naslednjih dveh do treh letih. Več kot 90 odstotkov predstavljajo stanovanja v večstanovanjskih stavbah, preostanek pa različne vrste stanovanjskih hiš. 

Približno tri četrtine stanovanj v gradnji predstavljajo stanovanja, ki se gradijo za trg, četrtino pa neprofitna stanovanja. Skoraj polovica stanovanjskih enot za trg se gradi v Ljubljani (okoli 2.700). Nekoliko večje število enot, po 600 do 700, je v gradnji tudi v Mariboru, v Celju in na območju Novega mesta. Če upoštevamo načrtovane novogradnje naj bi, ob predpostavki, da se uresničijo vsi napovedani projekti, v obdobju od treh do petih letih prišlo na primarni trg še dodatnih 7 do 8 tisoč stanovanjskih enot. Od tega skoraj 5000 v Ljubljani, več kot 1000 pa še v Kranju in v Kopru. 

Napovedi: Poka nepremičninskega balona ne bo

Na GURS pričakujejo, da se bo ohlajanje nepremičninskega trga nadaljevalo tudi letos, visoka rast cen stanovanjskih nepremičnin pa se bo ustavila. Ponekod bo zelo verjetno prišlo do stagnacije ali celo rahlega padca cen stanovanj, predvsem na sekundarnem trgu, napovedujejo. 

Kdaj bo prišlo upada trgovanja, da bomo lahko govorili o krizi nepremičninskega trga, bo v veliki meri odvisno od dogajanja na primarnem stanovanjskem trgu v Ljubljani. V glavnem mestu, ki narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, za zdaj povpraševanje po novih stanovanjih še vedno presega ponudbo in se je večina novih stanovanj prodala že v predprodaji oziroma v času gradnje. 

V zadnjem času pa že zaznavajo manjše zanimanje za rezervacije stanovanj, ki so trenutno v gradnji. "Ko bo prišla na trg večja količina novih stanovanj, ki so se že začela graditi oziroma katerih začetek gradnje se načrtuje v kratkem, bo ponudba slej kot prej presegla plačilno sposobno povpraševanje. Takrat lahko pričakujemo skokovit padec števila transakcij na stanovanjskem trgu, podobno kot se je to zgodilo ob krizi leta 2008. Poka nepremičninskega balona v smislu nenadnega velikega padca cen nepremičnin pa ni pričakovati,“ piše v poročilu.