Vlada je na četrtkovi seji potrdila besedilo predloga novele zakon o gostinski dejavnosti, ki razburja predvsem gostitelje, ki svoje nepremičnine oddajajo v kratkotrajni najem. Zaradi omejitev, ki jih prinaša novela, bodo lahko oddajali manj dni v letu ali pa bodo morali spremeniti svoje statuse in tudi namembnost nepremičnin, ki jih oddajajo. To pa pomeni dodatne stroške ali pa nižje dohodke, lahko tudi oboje hkrati. 

Vlada oziroma gospodarsko ministrstvo se je za spremembe odločilo, ker je treba povečati dostopnost stanovanj na trgu. Del problema dostopnosti pa je tudi oddajanje v kratkotrajni najem, še posebej tam, kjer je trg za takšno dejavnost najbolj privlačen. Namesto da bi lastniki nepremičnine, ki jih ne uporabljajo za bivanje, oddajali v dolgotrajni najem, s čimer bi se povečala njihova dostopnost, kar bi posledično lahko vplivalo rudi na višino najemnin, vsaj tako upajo pripravljavci zakona, se lastnik raje odločajo za oddajanje v kratkotrajni najem, saj s tem ustvarjajo večje zaslužke. 

Kolikšni naj bi bili letni zaslužki in koliko nepremičnin se oddaja prek spletnih platform, kaže analiza, ki so jo po naročilu gospodarskega ministrstva pripravili v centru poslovne odličnosti na ljubljanski ekonomski fakulteti. Pripravljavce zakona je zanimalo tudi, ali ima kratkotrajno oddajanje v najem učinek na dostopnost stanovanj za dolgotrajni najem, zato so pri IPM (Institute of Placement Management), ki deluje v okviru univerze iz Machesterja, naročili še dodatno analizi. Kakšne so ugotovitve? 

Oboji so podatke analizirali na podlagi objav na spletnih platformah Airbnb in Vrbo, IPM pa je podatke črpal tudi iz statističnega urada, računskega sodišča in drugih javnih baz. Analiza obeh inštitucij pa zajema leti 2019 in 2023, pri čemer IPM ugotavlja predvsem, kakšno je v Sloveniji in v posameznih mestih razmerje med stanovanji, ki se oddajajo v dolgoročni najem in stanovanji, ki se oddajajo v kratkoročni najem. 

Slovenija: eksponentna rast oddajanja turistom

Od vseh naseljenih stanovanj v Sloveniji najemna stanovanja predstavljajo devet odstotkov, nekaj več kot polovica teh je javnih najemnih stanovanj, ostalo so tržna. Tako je bilo leta 2023 v državi nekaj več kot 30.000 stanovanj za dolgotrajni najem in 11.320 stanovanj za kratkotrajni najem.

IPM v analizi ugotavlja, da je skoraj 23 odstotkov vseh stanovanj v Sloveniji, ki se oddajajo v tržni najem, namenjenih oddajanju v kratkotrajni najem. Razmerje med stanovanji, ki se oddajajo v kratkotrajni in stanovanji za dolgotrajni najem je po izsledkih analize 1 : 3. 

Število nepremičnin, ki se oddajajo v kratkoročni najem turistom na platformah Airbnb in Vrbo, v Sloveniji že več let raste, in to eksponentno, ugotavljajo v centru za poslovno odločnost. Leta 2019 je bilo oglaševanih 9728 nepremičnin, leta 2023 pa 12.912. Za primerjavo so dodali tudi podatke iz leta 2015 (od novembra 2015 do novembra 2016), ko je bilo na platformah oglaševanih le 2569 nepremičnin. Torej analiza kaže eksponentno rast števila nepremičnin, ki se oddajajo na platformah Airbnb in Vrbo v Sloveniji.

Foto: Saša Despot Ljubljana, mesto, Ljubljanica Prav tako eksponentno raste število sob in postelj, od 4099 sob in 11.421 ležišč leta 2015 prek 14.544 sob in 41.342 ležišč leta 2019 do 20.583 sob in 55.882 ležišč leta 2023. Ponudnik ima v povprečju 1,6 sobe in 4,34 ležišča.

Od leta 2015 do 2023 je število poskočilo za petkrat, pri tem pa treba upoštevati, da podatki ne zajemajo ponudbe kratkoročnega na drugih platformah (na primer na platformi Booking), zato je, kot pišejo, končno število ponudnikov v praksi zagotovo večje.

Večina (80 odstotkov) nepremičnin se oglašuje kot celota, le 17 odstotkov ponudnikov oglašuje le sobo, kar je v nasprotju z namenom delitvene ekonomije, kar je bil prvotni namen platforme Airbnb, namreč namenjena naj bi bila oddajanju predvsem sob, ki jih ne potrebujemo in jih lahko ponudimo v kratkoročni najem. Analiza jasno kaže, da to ni primer v Sloveniji. 

V povprečju so se leta 2023 nepremičnine oddajale 92 dni ali sedem dni dlje kot leta 2019. 

Povprečni dohodek dobrih 13.000 evrov

V povprečju nepremičnina na platformi Airbnb ustvari povprečno doseženo dnevno ceno najema v znesku 149 evrov (v letu 2019 je povprečna dnevna cena najema znašala 83,35 evra). 

Ponudnik ene nepremičnine je leta 2023 v povprečju ustvaril 13.537 evrov povprečnega letnega prihodka, leta 2019 je bil ta znesek skoraj dvakrat manjši, v povprečju 6836 evrov. Skupni letni prihodek vseh nepremičnin, ki se oglašujejo na platformah Airbnb in Vrbo, pa je leta 2023 znašal 174,6 milijona evrov, kar je 2,6-krat več, kot leta 2019, ko je bil ta 66,5 milijona evrov. 

Gostitelji z eno nepremičnino so ustvarili 29 odstotkov vseh prihodkov, preostalih 71 odstotkov prihodkov ali 124,3 milijona evra so ustvarili ponudniki, ki oddajajo več kot eno nepremičnino. Največ prihodkov so ustvarili ponudniki, ki oddajajo od dve do pet nepremičnin, in sicer skoraj 60 milijonov evrov ali 34 odstotkov vseh prihodkov na letni ravni v Sloveniji.

Zelo zgovoren je primer, ki ga navajajo v analizi. Gostitelj, ki kot fizična oseba oglašuje devet nepremičnin višjega kakovostnega razreda, je leta 2023 ustvaril približno 400 tisoč evrov prihodka, povprečna dnevna cena najema je bila nekaj več kot 200 evrov, v povprečju pa je posamezno nepremičnino oddajal 210 dni. 

Foto: Saša Despot turisti

Ljubljana: vsako tretje stanovanje za turiste

V prestolnici se v najem oddaja skoraj 13 odstotkov vseh naseljenih stanovanj, od tega v tržni dolgoročni najem približno 8500, v kratkotrajni najem pa 2440. 

Leta 2023 so na platformah Airbnb in Vrbo oglaševali 2365 aktivnih nepremičnin, nekaj manj kot dve leti pred tem, ko jih je bilo 2509. Skupaj je bilo turistom na voljo 3217 sob in 8610 ležišč. Povprečna dosežena dnevna cena najema na nepremičnino je bila 120 evrov, kar je značilno več kot leta 2019. V povprečju je ponudnik ene nepremičnine ustvaril letni prihodek 13.666 evrov, nepremičnino pa oddajal 117 dni. 

Piran: dvakrat več za turiste

Od skoraj 6800 naseljenih stanovanj je v Piranu 10 odstotkov najemnih, od tega pa se jih v dolgotrajni najem oddaja 500, drugo so javna stanovanja. V kratkotrajni oddajajo 1065 stanovanj oziroma dvakrat več kot v dolgotrajni. 

Foto: Profimedia Piran Druga destinacija po številu oglaševanih nepremičnin za kratkoročni najem turistom na platformah Airbnb in Vrbo je Piran s 1188 oglaševanimi nepremičninami leta 2023 in 941 leta 2019. Turistom so ponujali skoraj 1700 sob in skoraj 4500 postelj (v letu 2029 1238 sob in 3617 postelj). Povprečna dosežena dnevna cena na nepremičnino je bila 157 evrov. V povprečju je ponudnik ustvaril letni prihodek 12.225 evrov na eno nepremičnino, oddajal pa jo je v povprečju 77 dni. 

Bled: oddajajo najdlje v letu

Foto: Anže Petkovšek Bled Na Bledu je bilo leta 2023 (1023) oglaševanih značilno več nepremičnin za kratkoročni najem kot 2019, ko jih je bilo 806 v letu 2019. Ponujali so 1563 sob in 4306 postelj (1.217 sob in 3.294 postelj v letu 2019). Povprečna dosežena dnevna cena na nepremičnino je bila 167 evrov, v povprečju pa je ponudnik ustvaril letni prihodek 18.823 evrov, kar je največ v Sloveniji in značilno več kot v Ljubljani. Povprečno število dni oddaje nepremičnine je bilo leta 2023 122 dni, leta 2019 pa 106. 

Kranjska Gora: rekorderji po številu in ceni

Od nekaj več kot 2560 naseljenih stanovanj se jih v dolgotrajni najem v Kranjski Gori oddaja 121. V kratkotrajni najem pa oddajajo približno 500 stanovanj. To pomeni, da je teh štirikrat več kot stanovanj za dolgotrajni najem. 

Foto: Profimedia Kranjska Gora V Kranjski Gori so pred dvema letoma oglaševali 592 aktivnih nepremičnin, ki za kratkoročni najem ponujajo turistom 942 sob in 2842 ležišč. Povprečna dosežena dnevna cena na nepremičnino je bila 190, kar je najvišja povprečna dosežena dnevna najemnina na nepremičnino v Sloveniji. Hkrati je zabeležena tudi najvišja rast povprečnega dnevnega najema nepremičnine v primerjavi z letom 2019, ko je ta znašala 110 evrov. V povprečju je ponudnik ustvaril letni prihodek 18.242 evrov, nepremičnino pa oddajal 100 dni, leta 2019 pa 82 dni. 

Koper: najnižji dohodki

Od nekaj več kot 18.000 stanovanj je v Kopru 10 odstotkov najemnih, od tega jih je nekaj več kot 1000 tržnih, za kratkoročni najem se jih oddaja od 600 do 700. 

V Kopru so oglaševali 701 nepremičnino za kratkotrajni najem, kar je več kot v letu 2019 (494). Turistom je bilo na voljo nekaj več kot 1000 sob in 2800 ležišč. Povprečna dosežena dnevna cena najema na nepremičnino pa je bila 142 evrov, kar je značilno več kot v letu 2019 (84 evrov). V povprečju je ponudnik ustvaril letni prihodek 10.157 evrov, oddajal pa 70, v povprečju pet dni manj kot leta 2019.

Foto: Igor Vlah Obala

Kratkoročni najem ima vpliv na dostopnost stanovanj

Razmerja med stanovanji za dolgotrajni in kratkotrajni najem vplivajo na dostopnost stanovanj za dolgotrajni najem, zaključujejo v IPM. Ob tem pa dodatno dostopnost zmanjšujejo nenaseljena stanovanja, ki jih je v Sloveniji 19 odstotkov oziroma 165.576, navajajo v poročilu, velik del teh pa je zabeležen kot sekundarna oziroma sezonska stanovanja. Ker so priključena na komunalno infrastrukturo, v IMP predvidevajo, da je del teh lahko namenjen tudi za kratkotrajno oddajanje. 

"Omejitev števila kratkoročnih najemov v Sloveniji je nujna, saj zgodovinsko privatizirana stanovanjska zaloga in nizka dostopnost najemnih stanovanj otežujeta dostop do stanovanj za ranljive skupine. Petkratni porast kratkoročnega najema v zadnjih osmih letih in profesionalizacija te dejavnosti kažeta na dolgoročno izločanje stanovanj s trga dolgoročnih najemov, kar zahteva nujne regulativne ukrepe za zaščito dostopnosti stanovanj in preprečevanje nadaljnjih motenj na stanovanjskem trgu," pa zaključijo v centru za poslovno odličnost.