Odločitev, da hiše ne gradimo od začetka, ampak jo kupimo v tretji ali četrti gradbeni fazi in potem dokončamo, ni redka. Investitorji takšne gradnje so običajno podjetja, ne redko takšna, ki se ukvarjajo z gradbeno dejavnostjo. Takšni nakupi oziroma posli so nekaj povem običajnega, kupec pa v lastni režiji ali z najemom enega ali več izvajalci hišo konča.
Od kar pa je za nove hiše nujno uporabno dovoljenje, tak nakup lahko ob zaključku gradnje pomeni težave. Uporabno dovoljenje se lahko pridobi le za končan objekt, zato je zanj odgovor lastnik dokončane hiše. Ta na pristojno upravno enoto vloži vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja.
K vlogi za izdajo uporabnega dovoljenja mora med drugim priložiti projektno dokumentacijo izvedenih del (PID), dokazilo o zanesljivosti objekta (DZO) in izjave projektanta (arhitekta), nadzornika in izvajalca, da so dela dokončana ter da so skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem in da so izpolnjene bistvene zahteve.
PID izdela projektant, običajno je to arhitekt, DZO pa izdela izvajalec, ki je bil določen kot glavni izvajalec ali pa več izvajalcev, vsak za svoj del opravljenega dela in v hišo vgrajenih materialov in naprav. DZO mora podpisati še nadzornik, njegova izjava pa se priloži tudi k PID.
Kje je torej težava?
Kupec pri sklenitvi posla pogosto ni pozoren na to, da mora ob predaji nedokončane nepremičnine dobiti vso potrebno dokumentacijo za pridobitev uporabnega dovoljenja, ne le gradbenega dovoljenja in kar spada zraven.
Prodajalec bi moral kupcu priložiti DZO izvajalca ali izvajalcev z njihovimi podpisi za vsa do takrat izvedena dela in certifikate o vgrajenih materialih in napravah, kar dokazuje, da je do faze prodaje zgrajen objekt skladen z izdanim gradbenim dovoljenjem.
Pridobiti bi moral tudi izjavo nadzornika, ki je gradnjo v tistem času nadzoroval, razen, če ne bo kupec za nadzor dokončanja hiše sklenil pogodbo z istim nadzornikom. Izjavo nadzornika bo priložil k PID, njegov podpis pa mora biti tudi sestavni del DZO, za čas gradnje do prodaje. Poleg tega pa bi moral kupec dobiti še zapisnik o zakoličbi in prijavo začetka gradnje, projekt za izvedbo del (PZI) ter gradbeni dnevnik.
Pipis opravljenih del v pogodbi
Dobro je, če se v prodajno pogodbo zapiše vsa že izvedena dela in dokumentacijo na podlagi katere so bila izvedena, to je (PZI). Le na podlagi tega in gradbenega dnevnika bo lahko projektant ob zaključku gradnje izdelal PID.
Če ob predaji nedokončane hiše ni pridobil vsega naštetega, bo do uporabnega dovoljenja prišel precej težje. Sam lahko k vlogi za izdajo uporabnega dovoljenja priloži le PID in DZO za tisti del gradnje, ki je potekal od začetka njegovega lastništva do dokončanja objekta.
Novi lastnik bo tako moral naknadno od njega zahtevati vso potrebno dokumentacijo, če je ni dobil ob podpisu pogodbe. Če prodajalčevega odziva ne bo, lahko poišče glavnega izvajalca ali več izvajalcev ter nadzornika, in od njih pridobiti vso prej omenjeno obvezno dokumentacijo, ki jo bodo tudi podpisali.
To zahteva kar nekaj truda in časa, dodatno pa se lahko zaplete, če katerega od odgovornih ni več možno najti, ker je morda prenehal z dejavnostjo, ali pa razlogi za njihovo neodzivnost tičijo kje drugje, na primer v tem, da gradnja do faze, ko je bila prodana, ni povsem skladna z izdanim gradbenim dovoljenje, ali pa vgrajeni materiali nimajo certifikatov, niso ustrezni, zato DZO ni možno izdati oziroma dokumentacije ne želijo podpisati, saj za navedbe v dokumentaciji prevzemajo odgovornost, tudi kazensko.
Pri nakupu le do neke gradbene faze zgrajene hiše je treba biti toliko bolj pozoren in vztrajati pri tem, da prodajalec preda vso nujno dokumentacijo. Če se temu izmika, se je nakupu takšne gradnje bolje odpovedati.
Več o gradnji in obnovi najdete tukaj.