Pregledali smo trenutno ponudbo stanovanj v Ljubljani, ki jo prodajalci oglašujejo na enem od največjih spletnih portalov za nepremičnine. Primerjali smo jo s ponudbo iz septembra 2021, ko smo zadnjič naredili tak pregled. 

Ponudbe v vrednosti do 200.000 evrov je manj

Glavne ugotovitve, ki jih lahko naredimo iz primerjave, so, da je trenutno v prodaji 1116 stanovanj (odšteli smo sobe), kar je za približno 11 odstotkov več kot pred enim letom in pol. Hkrati pa analiza pokaže, da je stanovanj, ki jih lahko zdaj kupimo za 200.000 evrov, v ponudbi za 14 odstotkov manj. Kupec lahko izbira med 178 enotami, septembra 2021 pa je lahko izbiral med 206.

Jeseni 2021 so stanovanja v vrednosti do 200.000 evrov predstavljala nekaj več kot 20 odstotkov v celotni ponudbi, zdaj predstavljajo le še nekaj več kot 15 odstotkov.  

Oglaševana cena kvadratnega metra višja za 26 odstotkov

Primerjava povprečne oglaševane cene kvadratnega metra za stanovanja do vrednosti 200.000 evrov pokaže, da je bila ta jeseni 2021 skoraj 3580 evrov, zdaj pa je nekaj manj kot 4520, ali 26 odstotkov več. 

Še vedno velja, da se večina stanovanj v Ljubljani prodaja po ceni od 200.000 do 400.000 evrov, v to skupino jih spada kar 685 ali 61 odstotkov. V cenovnem razredu od 400 tisoč do 600 tisoč je 13 odstotkov ponudbe, približno štiri odstotke stanovanj pa lastniki cenijo na več kot en milijon evrov. 

Garsonjer za 50.000 evrov ni več

Natančnejši pregled ponudbe do 200.000 evrov pokaže, da lahko kupci izbirajo med 56 garsonjerami, 61 eno- in enoinpolsobnimi stanovanji, 51 dvo- in dvoinpolsobnimi stanovanji, med oglasi je tudi sedem trisobnih ter po eno štiri- in eno štiriinpolsobno stanovanje. 

Največ stanovanj oglašujejo po ceni od 150.000 do 200.000, sicer pa se cene začnejo pri 65.000 evrih. Zanimivo je dejstvo, da so bile pred enim letom in pol na trgu tudi garsonjere, katerih vrednost je bila do 50.000 evrov, zdaj pa jih za to ceno ni več. 

Ugotovimo lahko tudi, da so povprečne cene kvadratnega metra v posamezni skupini, kot so prikazane v tabeli, zdaj višje. Najbolj so se povišale cene kvadratnega metra trisobnih stanovanj, in sicer za kar četrtino, sicer pa so višje od 10 do 16 odstotkov. Najmanj so se podražila večja dvosobna stanovanja v vrednosti od 150 do 200 tisoč evrov, zgolj za približno tri odstotke. 

Hkrati pa analiza kaže, da so stanovanja v posamezni skupini manjša, kot so bila jeseni 2021. 

Zanimiva je tudi ugotovitev, da so cene kvadratnega metra večjih garsonjer, tistih, ki se prodajajo v rangu od 150 do 200 tisoč evrov, celo padle. Oglaševane cene so zdaj za približno 12 odstotkov nižje, kot so bile jeseni 2021. 

Krediti so dražji, plača mora biti višja

Od jeseni 2021 so se bistveno spremenili tudi pogoji kreditiranja. Obrestne mere stanovanjskih kreditov so v zadnjem letu poletele v nebo, zadolževanje je zato bistveno dražje. K poslabšanju pa je zaradi omejitev Banke Slovenije, pripomogel še zadnji dvig minimalne plače, zaradi česar je kreditna sposobnost občanov slabša. 

Odobritev stanovanjskega kredita je povezana tudi z lastnimi sredstvi, ki jih zahteva banka. Nakup 200 tisoč evrov vrednega stanovanja lahko financiramo z največ 160.000 evri kredita, razliko moramo imeti. Za tak znesek kredita z odplačilno dobo 20 let je moral komitent pred enim letom in pol imeti približno 1700 evrov neto plače, mesečni obrok pa je znašal približno 800 evrov na mesec. Zdaj informativni račun ene od bank kaže, da mora imeti 2000 evrov mesečnih dohodkov, mesečni obrok pa znaša 990 evrov. 

Za denimo 120.000 evrov kredita je jeseni 2021 zadostovala plača približno 1400 evrov neto, mesečni obrok pa je znašal približno 620 evrov. Zdaj morajo biti mesečni dohodki približno 1600 evrov, mesečni obrok pa bo približno 740 evrov. 

Izračuna veljata v primeru, da kreditojemalec nima otrok oziroma drugih vzdrževanih družinskih članov. 

Pičla izbira za par s povprečnima plačama

Kot so nedavno izračunali na Združenju bank Slovenije, lahko par s povprečnima plačama dobi približno 140.000 evrov kredita, če k temu prištejemo še lastni delež, ki ga morata imeti za odobritev takšnega zneska, lahko predpostavimo, da za nakup stanovanja in morebitne manjše posege vanj namenita 175.000 evrov. 

V cenovnem razredu od 150.000 do 170.000 evrov (nekaj denarja potrebujeta vsaj za osnovno opremo ali izboljšave) lahko trenutno v Ljubljani izbirata med 34 stanovanji, velikimi od 27 do 54 kvadratnimi metri, le eno je večje in meri 61 kvadratnih metrov. Večina med njimi je bila zgrajenih do leta 1979, nekatera so bila v zadnjih letih prenovljena, njihova povprečna cena na kvadratni meter pa je več kot 4300 evrov.