Nedavno je tak poziv dobil gospod, ki želi ostati neimenovan. Hiša, ki jo je zgradil v začetku 70 let prejšnjega stoletja, ima veljavno gradbeno dovoljenje in je vpisana v zemljiško knjigo. Zdaj, po 50 letih odkar z družino biva v tej hiši, je od GURS dobil dopis oziroma poziv za vpis stavbe v kataster stavb. Hkrati je v dopisu tudi opozorilo, da zemljišče pod stavbo v zemljiškem katastru ni evidentirano v skladu z zakonom o evidentiranju nepremičnin. Če tega ne stori v predpisanem roku, sledijo sankcije.

Zemljiški kataster je obstajal, kataster stavb pa ne

Precej tipična zgodba iz tistega obdobja, ko lastniki ob zaključku gradnje svojih hiš niso vpisali v zemljiški kataster, kataster stavb pa takrat še ni bil vzpostavljen. V Sloveniji kataster stavb prvič omeni zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot, ki je bil sprejet leta 2000. Zato ni nič presenetljivega, da omenjena hiša ni vpisana ne v zemljiški kataster ne v kataster stavb. 

Niti za to ni potrebe. Velja namreč, da morajo biti v zemljiški kataster in kataster stavb obvezno vpisane le stavbe, zgrajene po letu 2003, tiste, ki so bile zgrajene prej, pa lastnik vpiše le, če tako želi. Zakaj je torej naš sogovornik dobil prej omenjeni poziv?

Foto: arhiv prostor4gov Kataster stavb Vedno obstajajo izjeme

Kot piše v pozivu, je GURS ob postopkih vodenja nepremičninskih evidenc ugotovila, da na določeni parceli stavba z določeno identifikacijsko oznako v določeni katastrski občini izpolnjuje vsaj enega od pogojev za evidentiranje stavbe v kataster stavb.

Pogoji, ko je treba v kataster stavb vpisati tudi hiše, zgrajene pred letom 2003, pa so naslednji:

• evidentirana stavba ne odraža dejanskega stanja na terenu,
• če se spreminja neto tlorisna površina dela stavbe,
• če se delu stavbe spremeni dejanska raba. 

K temu dodajmo še, da mora biti stavba, ne glede na letnico gradnje, obvezno vpisana v zemljiški kataster, če za to stavbo želimo dobiti uporabno dovoljenje. 

Spornih je šest kvadratov

Če torej za hišo, ki je bila zgrajena pred letom 2003, prejmete podoben poziv, to pomeni, da izpolnjujete vsaj enega od teh treh pogojev. Pri našem sogovorniku se je zapletlo zato, „ker sem kabinet v hiši, v izmeri pičlih šest kvadratnih metrov, pred 25 leti namenil poslovni dejavnosti, torej je ta postal pisarna.“ Za spremembo namembnosti takrat ni potreboval gradbenega dovoljenja, kot to zakonodaja zahteva zdaj, niti hiše zaradi spremembe namembnosti njenega dela ni bilo treba vpisati v kataster stavb, saj ta, kot rečeno, takrat še ni obstajal.  

Po približno osmih letih je dejavnost odjavil, pri množičnem popisu nepremičnin v letih 2006 in 2007 pa je sporni kabinet ponovno postal stanovanjski del. „Vendar očitno po spletu okoliščin, sam se namreč ne spomnim zakaj, ni postal del hiše, kot je bil prej, temveč samostojna stanovanjska enota. Predvidevam, da ga je tako vpisal popisovalec, ko smo mu povedali, da prostor ni več pisarna.“

Hiša, ki je sicer enostanovanjska, je s tem uradno postala dvostanovanjska, in kot takšna je na podlagi popisa nepremičnin tudi vpisana v register nepremičnin. Kot so mu pojasnili na GURS, pa to ni možno, ker je za samostojno stanovanjsko enoto, ta druga enota (6 m²) premajhna. Prišlo je do popolnega nesmisla, ki ga mora zdaj lastnik hiše, ne da bi do nedavna sploh vedel zanj, rešiti.

Foto: Profimedia Načrti za hišo Kaj mora narediti lastnik?

Da bi lahko uredil evidence v registru nepremičnin, mora hišo vpisati v kataster stavb. Ker pa ta ni vpisana v zemljiški kataster, mora najprej urediti še to. Oboje lahko uredi na podlagi zahteve za vpis v posamezni kataster, k temu pa mora priložiti elaborat za vpis v obe evidenci, ki pa ju lahko izdela le geodetsko podjetje ali projektant. 

Časa za to ima tri mesece, v nasprotnem bo GURS prekrškovnemu organu predlagala, da ravna skladno z zakonom o evidentiranju nepremičnin, kar pomeni izrek globe od 300 do 1500 evrov, ki jo bo moral plačati lastnik hiše. Hkrati pa lahko GURS poskrbi za vpis hiše v kataster stavb sama, seveda na stroške lastnika hiše.

„Na srečo, je zahtevan postopek možno speljati v določenem roku, tako so mi vsaj zatrdili v geodetskem podjetju, stroški za to pa so nižji, kot sem se bal. Za ureditev popolnoma vsega, tudi na GURS mi ne bo treba, in s plačilom upravne takse vred, ki znaša nekaj več kot 22 evrov, bom geodetskemu podjetju plačal približno 520 evrov in upam, enkrat za vselej imel vse urejeno,“ pove sogovornik.

Na vprašanje, kdo je po njegovem mnenju kriv za nastalo situacijo pa odgovori: „Nesmiselno je iskati krivca, verjetno sem bil premalo poučen in nepozoren tudi sam, da stvari nisem uredil že prej. Verjetno takrat, ko so se pred vrati GURS vile dolge vrste občanov, ki so urejali najrazličnejše nepravilnosti na svojih nepremičninah. A sam preprosto nisem vedel, da je kabinet postal samostojna enota, kaj takega mi ni prišlo na misel, niti nisem razmišljal o tem, da šest kvadratov sploh ne more biti samostojna enota. Verjamem, da tudi popisovalec o tem ni vedel nič, preprosto je izpolnil obrazec. Pogosto se težko sami znajdemo v labirintu vseh predpisov, ki so se v mojem več kot 80-letnem življenju spremenili neštetokrat. Kdo bi temu sledil?“

Rušenje hiše Gradbeno dovoljenje ni potrebno, kup druge dokumentacije pa