Ena od zgodb, s katero se je na nas obrnil bralec in je precej tipična, gre nekako takole. Par je kupil novogradnjo in že na ogledu pred prevzemom nepremičnine ugotovil, da je v kopalnici precej očitnih napak. Umivalnik je bil opraskan, nekaj ploščic v kotih počenih, nekatere fuge narejene precej površno. Vidne so bile tudi raze na dveh okenskih steklih, v eni od vtičnic pa ni bilo elektrike. Zdaj se par sprašuje, kolikšen bo znesek popravil. Prodajalec jima je zgolj ustno obljubil, da se bodo dogovorili o znižanju cene, zdaj pa o tem ni ne duha ne sluha.

Precej neprijetna situacija, ki pa ni nerešljiva, če sta kupca zadržala pet odstotkov kupnine, ki je nista dolžna izplačati, dokler se napake ne odpravijo. Osnova za uveljavljanje napak je tudi takojšnja reklamacija in zapis v zapisniku o prevzemu in izročitvi nepremičnine, brez tega pa lahko le upata, da bo prodajalec držal besedo in znižal kupnino, ali pa napake odpravil. 

Pravice kupca pri odpravi očitnih in skritih napak

Po zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih hiš je takojšnja reklamacija na podlagi ogleda nepremičnine odkritih očitnih napak osnova za njihovo odpravo. Zakon kupca varuje tudi s tem, da jasno zahteva, da se pri prevzemu nepremičnine napiše zapisnik o njenem prevzemu in izročitvi. Zapisnik se napiše na podlagi ogleda nepremičnine, ki ga mora prodajalec kupcu zagotoviti vsaj tri delovne dni pred prevzemom. 

Foto: Profimedia Nakup nepremičnine Na ogledu je dobro preveriti in pregledati naslednje: 

• izmeriti, ali kvadratura ustreza tisti iz pogodbe in tehnične dokumentacije,
• ali so uporabljeni v pogodbi določeni materiali in aparature,
• pregledati vse talne in stenske obloge, morebitne praske, vdolbine, razpoke, lepotne napake,
• odpreti vse pipe in preveriti, ali so cevi pretočne,
• preizkusiti odtoke v straniščni školjki, umivalnikih, prhi, kadi,
• prižgati vse luči in preveriti stikala ter delovanje vtičnic,
• preveriti ali so radiatorji povezani v sistem ogrevanja in na njih nameščeni ventili,
• preveriti stekla in odpiranje oken in spuščanje senčil,
• preveriti, ali ob oknih piha,
• pregledati, da ni na stenah, v kotih ali pod stropom slučajno plesen ali kakšni drugi madeži,
• preveriti naklon terase ali balkona, da bo voda z njih lahko odtekala.

Vse očitne napake, ki jih kupec odkrije med ogledom, mora takoj reklamirati, saj po prevzemu in izročitvi nepremičnine to ni več možno, ter se s prodajalcem dogovoriti, kdo in do kdaj bo napake odpravil. 

Dogovor o odpravi napak morata priložiti k zapisniku o prevzemu, ki mora vsebovati tudi:

• opis stanja nepremičnine s popisom ugotovljenih napak in navedbami, ali ta ustreza lastnostim, ki so določene v prodajni pogodbi,
• izjavo kupca o prevzemu nepremičnine oziroma izjavo o tem, zaradi katerih napak odklanja prevzem
• nepremičnine,
• izjavo kupca, da je prevzel listino, ki mu omogoča vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in etažni načrt posameznega dela, predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del,
• morebitno zahtevo kupca za odpravo napak, ki so bile ugotovljene ob prevzemu, in roke, v katerih bo
• prodajalec te napake odpravil,
• morebitno izjavo kupca o uveljavljanju pravice do pogodbene kazni zaradi prodajalčeve zamude,
• izjavo kupca, da ga je prodajalec opozoril na pravico, da zahteva odpravo napak, ki se ugotovijo ob
• prevzemu, in na pravico, da zahteva plačilo pogodbene kazni zaradi morebitne zamude z izročitvijo
• nepremičnine, ter ga poučil, da bo te pravice izgubil, če jih ob prevzemu nepremičnine ne bo uveljavil.   

Če prodajalec kupca ni seznanil s pravicami, in hkrati kupec ni podpisal izjave, da je seznanjen, potem lahko odpravo očitnih napak uveljavlja tudi po prevzemu nepremičnine. 

Kupec lahko zadrži pet odstotkov kupnine

Po odkritju napak in takojšnji reklamaciji lahko kupec od prodajalca zahteva, da se vse napake odpravijo najkasneje v 30 dneh. Če prodajalec tega ne naredi, lahko kupec na račun prodajalca sam odpravi napake, ali pa zahteva znižanje kupnine.

Kot varovalo, da bo prodajalec ali odpravil napake ali plačal stroške njihove odprave ali pa znižal kupnino, kupec lahko zadrži pet odstotkov kupnine. 

Ko so napake odpravljene, ali je dogovorjeno znižanje kupnine, se naredi pobot s poračunom obojestranskih obveznosti. Nakazila denarja glede na poračun je treba izvesti v petih dneh.

Možnosti so naslednje:

• če je napake odpravil prodajalec, mu je kupec dolžan izplačati zadržano kupnino,
• če je napake odpravil kupec, strošek za odpravo pa je nižji od zadržane kupnine, kupec izplača le razliko, če strošek presega znesek zadržane kupnine, pa razliko kupcu plača prodajalec, 
• če sta se dogovorila za znižanje kupnine, se v prid enega ali drugega poravna razlika med zneskom znižanja in zneskom zadržane kupnine.

Foto: Profimedia Nakup nepremičnine

Skrite napake lahko kupec uveljavlja največ dve leti po prevzemu

Očitne napake so le ena vrsta napak, obstajajo tudi skrite napake, ki jih med ogledom pred prevzemom nepremičnine ni možno ugotoviti, pokažejo pa se v največ dveh letih uporabe nepremičnine oziroma največ v 10 letih, če so poledica nesolidne gradnje. Tudi zaradi uveljavljanja pravice do odprave skritih napak lahko kupec zadrži pet odstotkov kupnine, ki jo deponira pri notarju, vse dokler mu prodajalec ne izroči bančne garancije v višini zadržane kupnine in z veljavnostjo vsaj 26 mesecev za odpravo skritih napak. 

Enak odstotek kupnine lahko zadrži tudi, dokler prodajalec ne zagotovi pogojev za vpis lastninske pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo, torej dokler ne dobi zemljiškoknjižnega dovolila.

Lastnik stanovanja mora o skritih napakah prodajalca pisno obvestiti najkasneje v dveh mesecih od odkritja napake. Ta je dolžan v 15 dneh po prejemu obvestila pregledati nepremičnino, v naslednjih 15 dneh pa lastnika obvestiti o vzroku za napako in kako se jo lahko odpravi. Čas za odpravo napake je dva meseca od prejema obvestila o napaki oziroma reklamaciji.

Pri skritih napakah so možnosti njihove odprave enake kot pri očitnih napakah, le da se kot varovalo za odpravo napak namesto zadržane kupnine uporabi bančna garancija.

Več o nepremičninah najdete tukaj.