Predlog zakona o davku na prazne in velike nepremičnine je namenjen progresivni obdavčitvi praznih in velikih nepremičnin. Namenjen je omejevanju premoženjske neenakosti ter zajezitvi socialno in ekonomsko škodljivega trenda, ki stanovanja, ki bi morala biti namenjena bivanju in socialni varnosti vseh državljanov, spreminja v zasebne investicije za bogate, so predlagatelji zapisali v obrazložitvi predloga zakona. Po ocenah nepremičninskih agentov je zdaj že 30 odstotkov vseh nakupov nepremičnin investicijskih, še dodajajo.

Cilj zakona je tako zajeziti ta trend, zmanjšati povpraševanje po naložbenih nepremičninah in s tem obrniti trend naraščanja cen stanovanj, zemljišč in najemnin. Med cilji so predlagatelji zapisali tudi omejitev črnega najemnega trga in povečanje cenovne dostopnosti stanovanj za čim širši krog ljudi.

Zakon tako predvideva progresivno obdavčitev bivalnih nepremičnin, garaž in prostorov za počitek in rekreacijo ter poslovnih prostorov. Pri pripravi zakona so izhajali iz obstoječe ureditve davka od premoženja kot ga ureja zakon o davkih občanov.

Zdaj veljavne izjeme, oproščene davka na premoženje

Zdaj veljavni zakon določa, izjeme, ki so oproščene plačila davka od premoženja. Če se osredotočimo le na stanovanjske nepremičnine so to lastniki:

• če stanovanjska površina stavbe (v kateri ima zavezanec ali njegovi ožji družinski člani stalno prebivališče) meri manj kot 160 kvadratnih metrov,
• prvi lastniki novih stanovanjskih hiš oziroma stanovanj in garaž za dobo 10 let
• popravljenih in obnovljenih stanovanjskih hiše oziroma stanovanj in garaž, če se je zaradi popravila ali obnove vrednost stanovanjske hiše oziroma stanovanja ali garaže zvišala za več kot polovico.

V novem predlogu zakona, pa so predlagatelji mejo 160 kvadratnih metrov znižali na 120 kvadratnih metrov. Druga in tretja skupina pa po novem ne bi več spadali med izjeme in bi bili obdavčeni.

Davčne stopnje od 0,1 do dveh odstotkov

Stanovanjske nepremičnine bi bile po novem obdavčene po progresivni lestvici, podobno kot velja za dohodnino, glede na vrednost nepremičnine, predlagane davčne stopnje pa so od 0,1 do dva odstotka davčne osnove. Ta bi bila ugotovljena na podlagi predpisov za množično vrednotenje nepremičnin. Ugotovljena vrednost pa bi se zmanjšala za znesek, ki ustreza 120 kvadratnim metrom te nepremičnine. Torej bi lastnik davek plačal le za kvadraturo, ki presega 120 kvadratnih metrov. Pogoj je, da ima v nepremičnini sam ali nekdo od njegovih ožjih družinskih članov prijavljeno stalno prebivališče.

Zakon predvideva višje obdavčitve za prazna stanovanja in stanovanja, ki jih lastniki oddajajo v najem:

• za stanovanja, ki jih lastnik oddaja v najem, se stopnje davka povečajo za 50 odstotkov
• za stanovanja, ki so prazna in jih ne oddajajo v najem se stopnje davka povišajo za 150 odstotkov
• za stanovanja, katerih vrednost se je po popravilu ali obnovi povečala za 50 odstotkov, pa bi se davčne stopnje znižale za 50 odstotkov.

Za prazno stanovanje več tisoč evrov davka

Namen novega davka naj bi bil predvsem obdavčitev praznih stanovanj in vikendov. Izračunali smo, koliko letnega davka bi plačevali lastniki praznih nepremičnin in tisti, ki jih oddajajo v najem, ter lastniki počitniških hiš.

Za prazno stanovanje, veliko 120 kvadratnih metrov in vredno, denimo v Ljubljani, 350.000 evrov, bi lastnik plačal 5853 evrov davka na leto. Če bi isto stanovanje oddajal v najem, pa bi plačal 3512 evrov na leto. Lastnik vikenda, velikega 80 kvadratnih metrov in vrednega denimo 80 tisoč evrov, bi na leto plačal 362 evrov, za vikend vreden 150 tisoč evrov pa 482 evrov.

Obdavčena večina hiš in le redka stanovanja

A zakon ne predvideva le obdavčitve drugih in tretjih nepremičnin v lasti enega posameznika, temveč tudi obdavčitev nepremičnin, v katerih lastniki ali njihovi ožji družinski člani prebivajo.

• Lastnik stanovanja, ki je veliko 120 kvadratnih metrov in vredno, denimo v Ljubljani, 350.000 evrov, davka ne bi plačal.
• Lastnik hiše, velike 160 kvadratnih metrov in vredne 350.000 evrov, bi imel osnovo 87.500 evrov, obdavčen pa bi bil z 204 evri na leto.
• Lastnik hiše, ki je velika 160 kvadratnih metrov, in nekje na podeželju vredna, denimo 200.000 evrov, bi imel davčno osnovo 50.000 evrov, davka pa bi plačal 91 evrov na leto.
• Lastnik luksuznega stanovanja, velikega 130 kvadratnih metrov, vrednega 500.000 evrov, bi imel davčno osnovo 38.462 evrov, za kar bi plačal 68 evrov davka.

Iz izračunov izhaja, da večina stanovanj po novem predlogu, ne glede na njihovo vrednost, ne bo obdavčena, saj je delež enot, ki presegajo 120 kvadratnih metrov, majhen. Na drugi strani pa bo obdavčena večina hiš, ne glede na njihovo vrednost, saj je večina večjih od 120 kvadratnih metrov.

Davki Tako na predlog obdavčitve praznih nepremičnin odgovarja ministrstvo

Zakon bodo med obravnovo popravili

Za komentar teh nesorazmerij pri plačilu davka, ki v prvi vrsti temeljijo na velikosti, šele v drugem koraku pa je upoštevana vrednost nepremične, smo prosili predlagatelje zakona.

„Zavedamo se, da takšna določitev olajšave ni optimalna, predvsem iz vidika obdavčitve hiš nizkih vrednosti in velikih kvadratur in (ne)obdavčitve stanovanj višjih vrednosti in manjših kvadratur. Predlagatelji bomo med zakonodajnim postopkom z amandmaji poskušali odpraviti navedene pomanjkljivosti obstoječe ureditve. Hkrati pa opozarjamo, da pravičnega sistema obdavčitve nepremičnin v celoti ni mogoče vzpostaviti na ravni področne zakonodaje, ki ureja izključno obdavčitev praznih in velikih nepremičnin, temveč terja novo sistemsko zakonodajo,“ odgovarjajo iz poslanske skupine Levica.

Strinjajo se tudi, da odločitev z vidika razlikovanja med hišami in stanovanji ni optimalna. Vendar menijo, da je treba „trend gradnje ogromnih podeželskih hiš, ki krepko presegajo bivanjske razmere, hkrati pa so problematični iz okoljskega vidika, obrniti.“

Predlagatelji bodo z amandmaji poskušali odpraviti pomanjkljivosti in poskrbeti, da lastniki hiš ne bodo na slabšem kot lastniki stanovanj. "Ena od možnih rešitev je določitev dveh različnih višin olajšav, pri čemer bi olajšava za stanovanja ustrezala manjši, olajšava za hiše pa večji kvadraturi.“

Če bo zakon sprejet, bo začel veljati 1. januarja 2023, vsa, iz tega naslova zbrana sredstva, pa bodo pripadla občinam.

Hipotekarni krediti Po novem bodo pri cenitvah nepremičnin upoštevali tudi to