Ko gre za nepremičnine, govorimo od dveh vrstah obdavčitev. Prva je dohodnina od dohodka na kapital, ki jo plačamo, če nepremično prodamo, pa pred tem v njej nismo imel prijavljenega stalnega prebivališča vsaj tri leta. Druga je obdavčitev, če nepremičnino oddajamo v dolgoročni najem. 

Z novim letom plačujemo več davkov

Od 1. januarja letos pri obeh davščinah veljajo nova pravila, ki jih je uveljavila Šarčeva vlada. Stopnja obdavčitve pri dohodnini od dohodka na kapital pri prodaji nepremičnine se je s tem datumom povišala iz 25 na 27,5 odstotka. Hkrati pa so se zvišale stopnje obdavčitve, ki so odvisne od tega, koliko let pred prodajo smo bili lastniki nepremičnine. Končni rezultat spremembe je višja obdavčitev, kot je bila do lani. 

Po 15 letih lastništva brez obdavčitve

Vladni strateški svet za debirokratizacijo pod vodstvom Ivana Simiča predlaga novo obdavčitev, ki pa je vlada še ni obravnavala. Bistvena sprememba je ta, da dohodnine od dohodka od kapitala ne bi več plačali že po 15 letih, zdaj velja 20 let. Hkrati bi najvišjo stopnjo obdavčitve znižal nazaj na 25 odstotkov, po bolj radikalnem predlogu pa celo na 20 odstotkov, davčna lestvica bi ostala ista. 

Obdavčitev bi se torej spremenila v prvih petih letih lastništva nepremičnine in po 15 letu. Če nepremičnino, v kateri nimamo stalnega prebivališča, prodamo v petih letih po pridobitvi in z njo ustvarimo na primer 10.000 evrov dobička, zdaj plačamo 2750 evrov davka. Po novem bi plačali 2500 evrov.

Pri prodaji nepremične, ki jo imamo v lasti na primer 16 let, s prodajo pa smo na primer ustvarili 10.000 evrov dobička, bi zdaj plačali 1000 evrov davka, po novem pa nič.  

Precej nižji davki od najemnin

Spremembe pa predlaga tudi na področju obdavčitve najemnin. Zdaj so te obdavčene s 27,5-odstotnim davkom, pri čemer se pri izračunu davčne osnove upoštevajo 15-odstotni normirani stroški. Še lani sta veljali 25-odstotna obdavčitev in 10-odstotni normirani stroški. 

Po novih predlogih pa naj bi bila obdavčitev najemnin nižja. Prvi predlog je, da se normirani stroški iz 15 zvišajo na 30 odstotkov, s čimer se zniža davčna osnova, ta pa bi bila obdavčena po 25-odstotni stopnji. Drugi predlog pa ukinja normirane stroške, uvaja pa 15-odstotno obdavčitev dohodka od najemnin. 

Kaj to konkretno pomeni?

Denimo, da je letni prihodek najemodajalca 6600 evrov (najemnina 550 evrov na mesec). Po zdaj veljavni obdavčitvi lahko davčno osnova zniža za 15 odstotkov normiranih stroškov, torej je ta 5610 evrov, od tega pa plača 27,5 odstotka davka. Ta znaša 1542,75 evra, neto zaslužek je 5057,25 evra.

Če bi bil sprejet prvi predlog, po katerem bi upoštevali 30-odstotne normirane stroške, bi bila davčna osnova 4620 evrov, od te pa bi plačal 1155 evrov davka. Neto zaslužek (5445 evra) bi bil v primerjavi z zdajšnjo obdavčitvijo višji za 387,75 evra. 

Po drugem predlogi, ki ne predvideva normiranih stroškov, temveč davčno osnovo predstavlja celotna najemnina, pa bi plačal najmanj davka. Glede na predlagano 15-odstotno davčno stopnjo, bi v tem primeru davek znašal 990 evrov, torej bi neto zaslužek znašal 5610 evrov ali 552,75 evra več kot zdaj. 

Ne glede na to, kateri predlog bo sprejet, če predvidevamo, da eden bo, bodo lastniki nepremičnin, ki jih oddajajo v dolgoročni najem obdavčeni precej manj, kot so zdaj. Zaslužki bodo višji za skoraj osem odstotkov po prvem in za 11 odstotkov po drugem predlogu.