Državni zbor je po več zapletih, med drugim tudi po vetu državnega sveta, pred kratkim končno z večino potrdil novelo zakona o nepremičninskem posredovanju. Po novem so provizije nepremičninskih agencij pri posredovanju najema omejene na največ štiri odstotke oziroma eno mesečno najemnino in ne manj kot na 150 evrov.

Nepremičninske agencije s tem seveda niso zadovoljne, omejevala naj bi se jim gospodarska pobuda, najemni posli se jim ne bodo več splačali. Eden od rezultatov pa bo več najemov in nakupov mimo nepremičninskih agencij, kar pa pomeni, da bodo imeli najemniki manjšo pravno varnost, prikritih in neplačanih pa naj bi bilo tudi več davkov, menijo nepremičninarji.

To je ena plat medalje. Drugo pojasnjujejo v Levici, kjer so prepričani, da bodo s predlaganimi spremembami zaščitili najbolj ranljive sloje prebivalstva, zlasti mlade, prekarce, brezposelne, upokojence. Povečala naj bi se dostopnost stanovanj, najemne pogodbe pa naj bi bile zaradi navedenih ukrepov bolj dolgotrajne. A v državi je še vedno 10.000 stanovanj premalo.

Težko se je strinjati z enimi ali drugimi. Pritožbe prvih so pričakovane, vendar brez prave osnove, pojasnila drugih pa so milo rečeno nerazumljiva in nesmiselna. težave na nepremičninskem trgu pa so drugje in zagotovo večje od tega, koliko provizije je treba plačati pri najemnu stanovanja ali hiše.

Večina najemov se zgodi mimo posrednikov

Prvič, kdo iz ranljivih slojev prebivalstva stanovanje najema prek nepremičninskega agenta? Nihče, ali pa le redki. Kdo sploh najema stanovanje prek nepremičninskega agenta? Le tisti, ki nima časa pregledovati oglasov in si ogledati nekaj izbranih stanovanj. 

Velika večina najemov se sklene neposredno z najemodajalci, vsaj študentje in prekarci naredijo tako. Zato, da se izognejo plačilu provizije, in zato, ker to res ni tako zapleten posel, da ga ne bi mogel povprečno funkcionalen študent, prekarec ali pa kdor koli drug, skleniti sam. Pogodbe, ki jih pri tem podpišejo, so standardne, in najemnika ne ščitijo nič manj in nič bolj kot tiste, ki jih pripravi nepremičninska agencija. 

Prav zaradi tega, ker se večina najemnih poslov sklene mimo agencij, bodo te morda prizadete le v delu, ki se nanašajo na bogate najemnike, predvsem tujce, ki so jim do zdaj lahko zaračunali višje provizije.

Neupravičena je tudi trditev, da se bo povečalo sklepanje najemnih pogodb mimo agencij. Zakaj le, če bo po novem to za najemnika cenejše, kvečjemu lahko pričakujemo, da se bo morda več najemnikov odločilo za posredovanje agencije, in posledično bo plačanih več davkov.

Provizija je nepravična do vseh vpletenih 

Drugič, novela zakona ne rešuje drugega, bistveno bolj nepravičnega ali nesmiselnega predpisa, ki ostaja enak. To je maksimalna dovoljena provizija pri posredovanju prodaje nepremičnin, ki je štiri odstotke. Ta predpis je po eni strani nepravičen do kupcev in prodajalcev, po drugi pa tudi do nepremičninskih posrednikov. 

Foto: Profimedia Nakup nepremičnine Zakon delno regulira dejavnost nepremičninskega posredovanja s tem, ko natančno predpisuje obveznosti nepremičninskih agentov, ki jih imajo do kupcev in prodajalcev nepremičnin. Zato si je zakonodajalec že v do zdaj veljavnem zakonu vzel pravico, da plačilo teh obveznosti omeji z največ štirimi odstotki vrednosti nepremičnine. 

Za kupca in prodajalca to pomeni, da je strošek provizije odvisen od vrednosti nepremičnine oziroma njene lokacije in ne od količine opravljenega dela. Če posredniki delo lahko denimo v Trebnjem opravijo za 4000 evrov, ker so posredovali pri prodaji 100.000 evrov vrednega stanovanja, zakaj za enak znesek tega ne morejo speljati v Ljubljani. Tam primerljivo stanovanje stane 200.000 evrov, vendar posredovanje zato ni nič bolj zapleteno in ne jemlje več časa. Nepremičninski agent pa lahko samo zaradi višje vrednosti nepremičnine zaračuna dvakrat višjo provizijo.

Hkrati pa je nepremičninska dejavnost tržna, zato je kakršno koli omejevanje zaslužka v nasprotju s prostim trgom. Nepremičninski agentje niso notarji, ki imajo zagotovljen posel z obveznimi in predpisanimi overitvami, niti niso dimnikarji, ki jim moramo državljani po zakonu odpreti vrata in jim omogočiti, da nam očistijo dimnik. 

Državljani se o sklenitvi pogodbe z nepremičninsko agencijo lahko svobodno odločimo. Noben zakon nam ne predpisuje, da nepremičninskega posla ne smemo skleniti sami, na podlagi dogovora in pogodbe med prodajalcem in kupcem. Kakšno pot več bomo zato imeli in nekaj časa nam bo vzelo, vendar, če ima prodajalec urejeno dokumentacijo nepremičnine, to ni posel, ki ga ne bi mogli speljati sami. 

Nepremičninski agenti bi na to takoj dodali, kaj pa, če nepremičnina nima urejene dokumentacije, kaj, če je treba preveriti vrsto stvari, kaj pa kupčeva pravna varnost. Odgovor: večina nepremičnin se kupi s pomočjo hipotekarnega kredita in ta predstavlja pravno varnost za kupca, saj vsaka banka pred odobritvijo kredita zelo natančno preveri dokumentacijo nepremičnine. Če je s to kar koli narobe, ne odobri kredita. Tako zavaruje sebe in kupca. 

Vsekakor pa naj nepremičninsko agencijo najamejo prodajalci, ki nimajo urejene dokumentacije. Vendar naj provizijo agenciji plačajo zgolj oni, kupec s tem nima nič. Pričakuje le, da bo nepremičnina skladna z zakonodajo, sicer je ne bo kupil. Zakaj mora kupec plačati polovico provizije v teh primerih? To je nesmisel v zakonodaji, ki bi ga bilo tudi treba urediti. Plača naj tisti, ki je sklenil pogodbo z nepremičninsko agencijo, in ne obe stranki, kot je praksa zdaj.

A če so si zakonodajalci pravico omejitve že vzeli, potem bi jo morali narediti bolj pravično. Za obvezna opravila bi morali v podzakonskih aktih določiti znesek, ki ga lahko pri posredovanju zaračuna nepremičninski posrednik, ne glede na to, koliko je vredna nepremična, pri prodaji katere posreduje.

Ranljivim bi morala pomagati država

Ranljivim slojem družbe oziroma tistim mladim, mladim družbam, prekarcem, ki jim kljub visokim cenam s pomočjo staršev, sorodnikov, kreditov, prihrankov, uspe kupiti prvo nepremičnino, pa bi lahko bistveno bolj pomagali, če bi obstajale neprofitne pisarne, financirane od države, ki bi jim pomagale zagotoviti pravno varnost posla, pa naj gre za najem ali nakup. 

Predlagana novela je tako ustvarila zgolj veliko hrupa, rešila pa ne bo nobenega ključnega problema ne na trgu profitnih ne na trgu neprofitnih nepremičnin. Z omejevanjem provizij pri najemih ne bomo dobili več najemnih stanovanj, zato bodo najemnine še vedno rasle. 

Šele pametna, dolgoročna zastavljena stanovanjska politika, ki bo zagotovila dovolj sredstev, bo povečala število za ranljive skupne dostopnih neprofitnih stanovanj, namenjenih najemu in tudi nakupu. Takrat bo profitni nepremičninski trg reagiral sam, brez omejevanj zakonodajalca. Zaradi večje ponudbe, bodo cene nepremičnin padle, posledično se bodo znižale tudi provizije, in tudi tržni najem bo lahko bolj dolgoročen, dostopen in za najemnika bolj varen.