Slovenci imamo nepremičnine v genih, smo nepremičninski tajkuni, kupujemo tudi, ko niso dobra naložba ali celo tvegana naložba, lahko povzamemo analizo dveh nepremičninskih strokovnjakov, Ajde Kaluža in Mira Ivanovića, ki sta bila sogovornika v podkastu z naslovom Nepremičninski vulkan v Sloveniji: Izbruh ali dimna zavesa. 

Naložba v nepremičnine? Ne.

Na vprašanje ali bi ob trenutnih cenah stanovanj v Ljubljani denar naložila v nakup nepremičnine, sta gosta podkasta soglasno odgovorila, da ne. V zadnjih 12 mesecih so bili donosi na nepremičnini precej nižji kot donosi delnic. Naložbeni denar je treba razpršiti, nepremičnina tudi dolgoročno ni nujno dobra naložba, pravi Ajda Kaluža. 

Zgodovinsko obdobje, ko so cene nepremičnin vrtoglavo rasle, se je končalo, dodaja Ivanović. Poleg tega nihče pri cenah in njihovi rasti ne upošteva inflacija, ta je v zadnjih skoraj treh letih odnesla polovic rasti, pa pravi voditelj podkasta Matej Rigelnik. 

Rešitev stanovanjskega vprašanja? Da.

Drugače je, če z nakupom stanovanja ali hiše rešujemo stanovanjsko vprašanje. V tem primeru je vedno čas za nakup. Čakati na padec cen, medtem ko plačuješ najemnino za stanovanje morda ni najboljša odločitev. Drastično bi cene morale pasti, da bi se čakanje splačalo, pravi Kaluža in doda, da mora vsak posameznik dobro premisliti, kaj in za koliko denarja bo kupil, saj je to za večino največja finančna odločitev v življenja.

Cene stagnirale, število poslov padlo

Cene nepremični so v zadnjem letu razen v določenih segmentih oziroma na določenih lokacijah niso padle, so pa stagnirale. Na Obali in v Kranju so celo nekoliko zrasle. Po pričakovanjih Ivanoviča naj bi lani povprečna cena kvadratnega metra v Ljubljani do zdaj padla na 3500 do 3600 evrov, pa ni, zadnji podatki kažejo, da je povprečna cena 3900 evrov. 

Bistveno bolj kot cene je padlo število transakcij, v Ljubljani kar za 25 odstotkov, ponekod drugo še več. Zaradi tega bi lahko pričakovali padec cen, a v Sloveniji je vedno treba upoštevati tudi subjektivni človeški dejavnik. Nakup nepremičnine je pri Slovencih bistveno bolj priljubljen kot naložbe v druge finančne inštrumente. 

Kupujemo iracionalno in s čustvi

Slovenci stanovanjske nepremičnine kupujemo iracionalno, kupujemo jih s čustvi, namesto z ekonomsko logiko, pravi voditelj podkasta Matej Rigelnik, ki je izračunal, da imamo Slovenci v nepremičninah naloženih od 100 do 150 milijard evrov, kar je štiri do petkrat več kot v depozitih. 

Zato je povpraševanja še vedno več kot ponudbe, posledično pa cene stagnirajo in ne padejo. 

Na spremembe se odzivamo počasi

Slovenci se na spremenjene razmere bistveno manj ali počasneje odzivamo kot denimo Nemci. V Nemčiji so cene v povprečju padle za 15 odstotkov, nekoliko manj v Avstriji, tudi na Švedskem so beležili 15-odstotni padec. Na splošno je v EU trend padanja cen stanovanjskih nepremičnin. Izjemi sta Španija in Hrvaška. Delno tudi Slovenija, kjer so cene, kot rečeno, le stagnirale. 

V Španiji rast beležijo, ker je bil padec cen leta 2008 izjemen, od takrat pa so rasle bistveno počasneje kot v drugih državah. Hrvaška je zadnji dve leti zmagovalka v rast cen, a kot zaznavajo hrvaški nepremičninski posredniki, so dosegle vrh, za naslednje leto napovedujejo stagnacijo, pove Kaluža.

Denar selimo na Hrvaško

Da imamo Slovenci nepremičnine v genih, pove tudi podatek, da je lani Hrvaška postala za Ljubljano naš največji nepremičninski trg. Kljub rasti cen na Hrvaškem smo lani Slovenci tam kupili 3200 nepremičnin, torej apartmajev, hiš, zemljišč. Po številu transakcij smo dohiteli Nemce, ki so zaradi spremenjenih gospodarskih razmer bistveno bolj previdni. 

Cene ne bodo padle

Nepremičninski trg se tudi v prihodnjem letu ne bo bistveno spremenil, se strinjata sogovornika. Večjega padca cen ne bo, razlogov za to pa je več. Kot rečeno, povpraševanje je še vedno večje od ponudbe. V Ljubljani se trenutno prodaja le približno 900 nepremičnin, to je sedem nepremičnin na 1000. Da bi cene padle, bi se jih moralo prodajati vsaj 10 na 1000, pravi Ivanović. Tudi nova stanovanja, v naslednjih dveh do treh letih jih v Ljubljani napovedujejo približno 3000, cen ne bodo bistveno zamajala. Morda lahko nekoliko padejo le cene starejših stanovanj, ker je razlika v ceni kvadratnega metra med starim in novim stanovanjem majhna. 

Kupuje se brez kreditov

Da so cene na varni strani, lahko sklepamo tudi iz tega, da se velik delež stanovanj kupi z gotovino. Ali gre res za gotovino ali ne, sicer ne vemo, vemo le, da stanovanja niso bila kupljena s hipotekarnim stanovanjskim kreditom, poudari Kaluža. V analizi prodaje stanovanj v Šiški so na primer ugotovili, da jih je bilo le 45 odstotkov kupljenih s hipotekarnim kreditom. 

Aktivacija praznih stanovanj in davki

Morda bi cene zamajalo, če bi na trg prišla prazna stanovanja, v Ljubljani naj bi jih bilo 10.000. To bi država lahko spodbudila z davkom na prazne nepremičnine, kar bi lastnike sililo v prodajo, ali pa z davčnimi olajšavami, kar bi jih prepričalo v oddajanje v dolgoročni najem. V tem primeru tudi toliko novogradenj ne bi potrebovali, denar bi bilo bolje vložiti v obnove, kar bi bilo bolje tudi z vidika okolja, pravi Kaluža. 

Za drugo, tretjo in vsako nadaljnjo nepremičnino bi bilo treba uvesti nepremičninski davek. Ni logično, da delavec zdaj plača več dohodnine, kot denimo nekdo, ki ima v nepremičnine v vrednosti en milijon evrov, pravi Ivanović.