Vse več graditeljev, ki načrtujejo gradnjo nove družinske hiše, se odloči za nakup parcele, na kateri že stoji starejša hiša. Cene takšnih starih hiš so relativno nizke, saj jih je zob časa načel do te mere, da je edina pametna odločitev rušenje. Njihova velika prednost pa je, da imajo hišno številko in so vsaj delno komunalno opremljene.

Pa vendar je na mestu vprašanje, ali je nakup takšne parcele bolj gospodaren od nakupa primerljive zazidljive parcele brez stare hiše in komunalnih priključkov. Odgovor ni enoznačen.

Obvezna projektna dokumentacija

Koliko lahko graditelj zniža skupno naložbo v novo hišo, je odvisno od tega, kolikšen bo strošek rušenja stare, koliko mu bo občina priznala že plačanega komunalnega prispevka, kje na parceli so obstoječi komunalni priključki in ali jih bo za priključitev nove hiše treba prestavljati, ali katerega od priključkov na parceli ni in nenazadnje, kolikšni so sploh stroški komunalnega prispevka v posamezni občini in na posamezni parceli.

Za rušenje hiše, ki je od sosednjih objektov oddaljena več kot en meter, gradbenega dovoljenja ne potrebujemo. Če kupujemo parcelo, na kateri stari objekt, ki ga bomo rušili, tega pogoja ne izpolnjuje, bo treba pridobiti gradbeno dovoljenje.

Ne glede na to pa mora graditelj naročiti izdelavo projektne dokumentacije za izvedbo odstranitve (PZO), ki jo mora pripraviti pooblaščeni projektant, ki izpolnjuje zahteve gradbene zakonodaje. Cene PZO so različne, odvisne tudi od zahtevnosti in velikosti objekta, začnejo se pri 500 evrih in sežejo do 1500 evrov in več. Projektno dokumentacijo lahko projektant naredi ločeno, lahko pa je del projektne dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja za novo hišo.

Rušimo lahko sami, največkrat pa zato najamemo usposobljenega izvajalca, ki bo poskrbel tudi za ločevanje gradbenih odpadkov in njihov odvoz na deponijo. Cene rušenja so od 3000 pa tudi do 10.000 evrov, odvisno od velikosti hiše in gradbenih materialov, ki jih je treba ločiti.

Preverjanje starih komunalnih priključkov

Drugo pomembno dejstvo, ki vpliva na odločitev glede nakupa parcele z obstoječo staro hišo, je njena komunalna opremljenost in možnost poračuna že plačanega komunalnega prispevka pri izračunu tega za novo hišo.

Najprej pa je treba preveriti, ali so obstoječi komunalni priključki sploh vpisani v občinske evidence in ali imamo potrdila oziroma dokazila, da so bili plačani. Če jih v evidenci ni, ker so neaktivni ali neustrezni, bo za novo hišo treba komunalni priključek plačati v celoti.

Poračun že plačanega komunalnega prispevka

Načeloma pa velja, da občine pri izračunu komunalnega prispevka za novo hišo, odštejejo že plačane komunalne prispevke za staro. Kolikšen bo znesek prispevka za novo hišo, pa je seveda odvisno od njene površine. Če bo nova hiša večja od stare, se komunalni prispevek plača za povečano površino. Graditelji, ki bodo gradili manjšo hišo, kot je bila stara, pa se lahko plačilu komunalnega prispevka v celoti izognejo.

V nekaterih občinah pa komunalnega prispevka, ki je bil plačan za staro hišo, sploh ne upoštevajo. Za novo hišo, kljub odstranitvi stare, je treba plačati celotni znesek komunalnega prispevka za novogradnjo, ki se nanaša na tlorisno površino, upoštevajo pa le tisti del že plačanega komunalnega prispevka, ki se nanaša na parcelo.

Graditelji morajo upoštevati tudi to, da bo morda treba obstoječe priključke za denimo elektriko in vodovod na parceli prestaviti. To med drugim lahko pomeni tudi, da bodo morali elektrodistribucijskemu podjetju plačati strošek za priključitev nove hiše na električno omrežje.

Starejše hiše na podeželju običajno niso priključene na kanalizacijsko omrežje, torej je treba upoštevati tudi stroške za malo biološko čistilno napravo, ki je pri novih hišah obvezna.

Nenazadnje pa je treba na občini preveriti, kolikšen strošek je komunalni prispevek. Ti se med občinami namreč zelo razlikujejo. Če so ti med nižjimi, s tem, ko bo plačal manj komunalnega prispevka na račun stare hiše, ne bo pokril stroška priprave PZO in rušenja. Strošek za oboje je lahko namreč višji kot celoten strošek za komunalni prispevek na prazni zazidljivi parceli.

Pod streho Obvezna prenova stavb: Koliko stane in kdaj se naložba povrne

Hišna številka in uporabno dovoljenje

Med prednostmi nakupa parcele s staro hišo graditelji izpostavljajo hišno številko, zaradi česar naj bi lahko v novi hiši prijavili stalno prebivališče, ne da bi pred tem pridobili uporabno dovoljenje ali se pridobitvi tega celo izognili. Vendar ni tako. Vsaka novogradnja mora po zakonu pridobiti uporabno dovoljenje.

Hkrati velja, da je hišna številka vezana na stavbo. Ko staro hišo graditelj poruši, se načeloma ukine tudi hišna številka. V praksi pa gre nekako tako, da po vložitvi elaborata za vpis nove stavbe v kataster nepremičnin, geodetska uprava novi stavbi dodeli isto hišno številko, kot jo je imela stara.  

To med drugim tudi pomeni, da se v novi hiši pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja in dodelitvijo nove/stare hišne številke ne da prijaviti stalnega prebivališča. Razen v primeru, ko so si graditelji stalno prebivališče uredili v stari hiši, preden so jo porušili.

dezurni@styria-media.si