Običajno se izkaže, da najemnik in najemodajalec vlečeta vsak na svojo stran, oba pa pogosto za nastale razmere krivita pomanjkljivo ali neustrezno zakonodajo. 

Na eni strani imamo tako zgodbe najemodajalcev, ki imajo slabe izkušnje z najemniki, največji težavi sta po njihovem mnenju neplačevanje najemnin in stroškov ter to, da najemnika kljub odpovedi najemne pogodbe ne morejo izseliti iz stanovanja. Nasprotno so najemniki pogosto prepričani, da jih lastnik stanovanja lahko izseli kadar koli.

Preverili smo, kako je plačevanje najemnin in stroškov ter odpoved najemne pogodbe in posledično izselitev iz stanovanja urejena zdaj in, ali predlog novega stanovanjskega zakona na tem področju prinaša kakšne novosti. 

Eden od ciljev je skrajšan postopek odpovedi pogodbe

Avtorji zakona na MOP so kot enega od ciljev zakona zapisali tudi skrajšan postopek odpovedi najemne pogodbe in izročitve stanovanja lastniku. Med poglavitnimi rešitvami, ki naj bi jih prinesel zakon pa skrajšan postopek odpovedi in izpraznitve stanovanja v primeru odpovedi najemne pogodbe sklenjene v obliki notarske listine. 

Razlogi za odpoved najemne pogodbe ostajajo tudi po predlogu novega zakona enaki. Podlaga za odpoved so lahko krivdni razlogi, kar pomeni, da najemnik ni spoštoval svojih obveznosti, ki so mu določene z zakonom in najemno pogodbo, lastnik pa se za odpoved pogodbe lahko odloči tudi iz drugih, nekrivdnih razlogov. Vendar mora v tem primeru najemniku poiskati drugo primerno stanovanje.

Med krivdnimi razlogi je seveda tudi neplačilo najemnine in stroškov obratovanja. V tem primeru zanje subsidiarno odgovarja lastnik stanovanja, kar pomeni, da je odgovoren tako za neplačan znesek kot za morebitne nastale obresti in druge stroške povezane z izterjavo dolga. V predlogu zakona je novost, da bo lastnik zanje subsidiarno odgovarjal le, če ga bo upnik o neplačilu zapadlih terjatev obvestil v roku 30 dni. Novo je tudi to, da naj bi bil najemnik, ki ne plačuje stroškov, lahko kaznovan z globo od 500 do 1200 evrov. 

Obvezen pisni opomin pred odpovedjo

Odpovedni rok najemne pogodbe, če jo odpove najemodajalec, ostaja 90 dni, če jo odpove najemnik, pa se je skrajšal na 60 dni. Novost pa je, da mora lastnik najemnika pred odpovedjo s pisnim opominom obvestiti o kršitvah zakonodaje ali najemne pogodbe in ga pozvati, da v primernem roku odpravi te kršitve. Predvideni pa sta tudi dve izjemi in sicer, če bi najemnik najeto stanovanje oddal v podnajem brez soglasja lastnika, ali če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe. Kar pomeni, da lahko lastnik pogodbo odpove brez predhodnega pisnega opomina.

Zdaj velja, da je pisni opomin potreben le, če bo odpoved najemne pogodbe potekala s tožbo. Možnost tožbe v primeru, da se najemnik v določenem roku ne izseli iz stanovanja, bo seveda obstajala tudi po novem, na tem področju se zakon ne spreminja v ničemer, dodaja pa novo, drugačno možnost odpovedi in izselitve, ki naj bi bila hitrejša in bolj učinkovita kot tožba na sodišču. 

Stanovanjski zakon Neprofitne najemnine ukinjene, nove stroškovne bodo višje

Pogodba v obliki notarske listine

Dodatna možnost, ki jo prinaša osnutek zakona, je odpoved najemne pogodbe sklenjene v obliki izvršljivega notarskega zapisa. Ta je sicer na podlagi drugih zakonov možna že zdaj, ni pa opredeljena v zdaj veljavnem  stanovanjskem zakonu. 

Po novem naj bi najemodajalec najemno pogodbo v obliki izvršljivega notarskega zapisa lahko odpovedal z izjavo o razlogu odpovedi in navedbo roka za izselitev, ki ne sme biti krajši od 60 dni. Če najemnik roka ne spoštuje, lahko lastnik stanovanja v izvršilnem postopku zahteva izpraznitev stanovanja po postopku določenem za izvršbo na podlagi izvršljivega notarskega zapisa po zakonu, ki ureja izvršbo in zavarovanje.

Preprosteje povedano to pomeni, da se podpis najemnika na najemni pogodbi oviri pri notarju. Listina, na kateri je ovirjen podpis zavezanca (najemnika), spada med verodostojne listine, najemodajalcu pa to omogoča, da v primeru neplačevanja najemnine ali nespoštovanja katere od drugih določb iz zakona ali najemne pogodbe, ki so lahko razlogi za krivdno odpoved, zoper najemnika vloži izvržbo. 

Če so v najemni pogodbi natančno opredeljena vsa razmerja med najemnikom in najemodajalcem, lahko tudi takšna, ki jih zakon ne določa izrecno, se pa z njimi oba strinjata, je pravna varnost obeh večja, dodatno pa sta zaščitena, če sta jo sklenila v obliki notarske listine.

Najemniška služba zagotavlja pravno varstvo

Zakon predvideva še eno obliko oddajanja v najem, ki naj bi bolj ščitila obe strani, predvsem pa lastnike stanovanj. Vsi lastniki stanovanj, ki jih želijo oddajati, pa se zaradi po njihovem mnenju premajhne pravne varnosti za to ne odločijo, bodo po novem predlogu zakona to lahko naredili prek javne najemne službe. Upravljal naj bi jo republiški stanovanjski sklad, ki naj bi stanovanja za najem najemal na trgu zasebnih stanovanj. Javna najemna služba bo namesto lastnikov stanovanj bdela nad plačilom najemnin in obratovalnih stroškov ter drugih določil iz zakona. Tako ne bo več razlogov, da svojega stanovanja ne bi dali v najem. 

Kritično o zakonu To ni rešitev, ki bi omogočala gradnjo 10.000 stanovanj

Nenapovedan vstop v stanovanje dvakrat na leto

Nov predlog pa najemodajalcem prinaša še eno pravico in sicer bodo po novem lahko dvakrat na leto nenapovedano vstopili v stanovanje, kar zdaj lahko naredijo le po predhodni najavi. Skrajšuje se tudi čas, ko v najetem stanovanju poleg najemnika in drugih oseb, ki so navedene v najemni pogodbi, prebiva še kdo drug. Zdaj je ta neprijavljena oseba lahko v obdobju treh mesecev v stanovanju 60 dni, po novem pa bo lahko le 30. 

Iz primerjave obstoječega stanovanjskega zakona z novim osnutkom lahko sklepamo, da bodo imeli lastniki stanovanj še nekoliko več pravic in pravne zaščite, kot do zdaj.