Dogajanje na nepremičninskem trgu v Ljubljani je pomembno, saj glavno mesto narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, ki mu z manjšim ali večjim zamikom sledijo druga večja mesta v Sloveniji.

V Ljubljani je skoraj 15 odstotkov vseh stanovanjskih nepremičnin, stanovanja v večstanovanjskih blokih predstavljajo skoraj tretjino vseh stanovanj, hiše pa šest odstotkov. Tudi zato je trgovanje v Ljubljani bolj živahno, kot v drugih delih Slovenije, saj je tu ponudba največja.

Lani so se v primerjavi z letom pred tem posli s stanovanji v Ljubljani povečali za 11 odstotkov, sklenjenih je bilo 2699 pogodb, posli s hišami pa zmanjšali za osem odstotkov, lastnika je zamenjalo 331 hiš. V primerjavi z letom 2019 pa je bilo število transakcij s hišami lani manjše za slabo petino. Na GURS, kjer so pravkar izdali poročilo o nepremičninskem trgu za leto 2021, to pripisujejo predvsem majhni ponudbi stanovanjskih hiš v glavnem mestu.  

Kvadratni meter krepko čez 3000 evrov

Izjemno pa se je lani povečalo število poslov s stavbnimi zemljišči, v primerjavi z letom pred tem kar za 60 odstotkov, kar kaže na ogromno povpraševanje po zemljiščih za gradnjo, predvsem večstanovanjskih stavb, in je napoved še večje gradbene širitve v glavnem mestu.

Srednja cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja je v Ljubljani lani prvič presegla vrednost 3000 evrov, zaustavila se je pri 3410 evrih. Leto pred tem je bila 2960 evrov, kar pomeni, da so se stanovanja v enem letu podražila za 15 odstotkov, ker gre za začasne podatke, na GURS ocenjujejo, da bo končna rast cen 17-odstotna.

Čeprav je to rekordna rast, je bila zaradi še višje rasti cen na nekaterih drugih območjih le malo nad slovenskim povprečjem. Bila je na primer precej manjša kot v gorenjskih turističnih krajih, kjer so se cene stanovanj lani povišale za okoli tretjino, zaostala pa je tudi za rastjo cen stanovanj v Celju in Mariboru.

Najvišje srednje cene so dosegla stanovanja na območju Viškega polja, Brda in Vrhovcev, vendar se je tam prodala relativno malo enot, 89, največ stanovanj (449) pa se je prodalo na območju Rožne doline, Trnovega, Bežigrajskega dvora in Spodnje Šiške. Le nekaj manj stanovanj se je prodalo na območju Bežigrada, Most, Kodeljevega in Golovca (421) ter v Centru (375).

Sodeč po številu sklenjenih poslov (manj kot 100), so manj zanimiva območja Tomačevega, Rudnika, Črnuč in Štepanjskega naselja.

V primerjavi z letom 2020 so se stanovanja najbolj podražila na območju Rožne doline in Bežigrada, najmanj pa so cene rasle na prej omenjenih območjih z najmanj posli, z izjemo Rudnika, kjer so cene letos višje za 18 odstotkov.  

Najvišjo ceno na kvadratni meter 7400 evrov je doseglo novo stanovanje, ki je bilo prodano v vila bloku na Viču. Relativno najdražje rabljeno stanovanje je bilo enosobno stanovanje, prodano v Centru po ceni okoli 6800 evrov/m2 . Najvišjo pogodbeno ceno je doseglo prenovljeno, šestsobno stanovanje v središču Ljubljane, ki je bilo prodano za nekaj nad milijon evrov. To je bila tudi najvišja cena, ki je bila lani plačana za stanovanje v Sloveniji.

Najdražja hiša je šla za 1,6 milijona evrov

Leta 2021 je srednja cena hiše v Ljubljani znašala 325.000 evrov. Srednja letnica zgraditve prodanih hiš je bila 1968, srednja velikost okoli 185 kvadratnih metrov, srednja velikost pripadajočega zemljišča pa 400 kvadratnih metrov. V primerjavi z letom 2020 se je srednja cena zvišala za 35 tisoč evrov, srednja letnica zgraditve pa je ostala nespremenjena. V povprečju so se prodajale nekoliko manjše hiše, velikost pripadajočega zemljišča pa se je nekoliko povečala.

Najdražja hiša je bila lani prodana na območju Kosez. Kupec je za 280 kvadratnih metrov veliko, okoli 20 let staro hišo z okoli 600 kvadratnimi metri zemljišča plačal približno 1,6 milijona evrov.

Hiše so praviloma najdražje na območju Centra, vendar jih je zgolj za vzorec, zato so prodaje izredno redke. Lani so na tem območju evidentirali le tri prodaje, od teh pa sta dve presegli milijonsko vrednost.

Slovenija Počasi bo veselja konec: Takšne so napovedi Gursa o cenah stanovanj

Najbolj zanimive hiše na obrobju Ljubljane

Središču mesta po cenah hiš sledijo območja znotraj obroča ljubljanske obvoznice, najnižje pa so cene na območjih zunaj obroča obvoznice. Lani so bile hiše zunaj obroča obvoznice v povprečju okoli 30 odstotkov cenejše kot znotraj obroča. Večina hiš znotraj obroča je bila prodana po ceni od 260.000 do 490.000 evrov, zunaj obroča pa po ceni od 150.000 do 390.000 evrov.

Največ poslov s hišami (61) je bilo sklenjenih na območju Broda, Šentvida, Podutika, Bokalcev in Dolgega mosta, nekoliko manj pa na območju Rožne doline (55). Za kupce so bila zanimiva ša območje Fužin, Kašlja in Polja, ter Bežigrada, Most, Kodeljevega in Golovca. Na obeh se je prodalo po 30 hiš.

Cene hiš so se v enem letu v povprečju povišale za 16 odstotkov, najbolj na območju Bežigrada, Most, Kodeljevega in Golovca (27 odstotkov), ter območju Rudnika (21 odstotkov). Na območju Broda, Šentvida, Podutika, Bokalcev in Dolgega mosta pa le za šest odstotkov. Cene so bile lani višje tudi na območju Kosez in Šiške, za 11 odstotkov, v drugih predelih Ljubljane pa jih je težko primerjati s tistimi iz leta 2021, saj so se lani na teh območjih prodajale bistveno manjše hiše.

Kljub za Ljubljano rekordni letni rasti, tudi rast cen hiš v glavnem mestu lani ni bila med najvišjimi v državi. Precej je na primer zaostala za rastjo cen v Celju, kjer so cene hiš zrasle za skoraj 30 odstotkov.

Za kvadrat zemljišča najmanj 200 evrov

Zazidljiva zemljišča so se v Ljubljani lani večinoma prodajala po ceni od 250 do 550 evrov na kvadratni meter, v povprečju pa so bila velika okoli 700 kvadratnih metrov. Cene zemljišč izven obroča ljubljanske obvoznice so v povprečju za okoli 40 odstotkov nižje kot znotraj obroča. Večina zazidljivih zemljišč oziroma pozidanih zemljišč, primernih za nadomestno gradnjo stanovanjskih stavb, je bila znotraj obroča ljubljanske obvoznice prodana po ceni od 400 do 900 evrov/m² , izven obroča pa po ceni od 200 do 450 evrov/m² .

Rast cen zazidljivih zemljišč je bila v Ljubljani lani najmanjša med petimi največjimi slovenskimi mesti, kar gre pripisati predvsem že prej zelo visokim cenam in omejeni ponudbi zazidljivih zemljišč.  

Težko pričakovane novogradnje

Za večino lani vseljivih novih stanovanj na območju Ljubljane je bila cena od 3.400 do 4.400 evrov/m² (z DDV, na kvadratni meter uporabne površine, brez upoštevanja garaž oziroma parkirnih prostorov). Oglaševanih cen novih stanovanj v predprodaji pa pod 4.000 evrov/m² v drugi polovici lanskega leta praktično ni bilo več.

Ljubljanski trg je v željnem pričakovanju novih stanovanj, saj ponudba še zdaleč ne dohaja povpraševanja. Lani je bilo zaradi pomanjkanja novih stanovanj število transakcij z njimi celo najmanjše v zadnjih sedmih letih. Zato smo v glavnem mestu priča pravi gradbeni evforiji, ki je primerljiva s tisto v zadnjih dveh letih pred nastopom krize nepremičninskega trga leta 2008. Po oceni GURS je leta 2021 na ljubljanski trg prišlo okoli 500 novih stanovanjskih enot.

Večina jih je bila prodana v predprodaji oziroma že v času gradnje. Ocenjujejo, da je bilo konec leta 2021 v Ljubljani v gradnji najmanj 2200 stanovanjskih enot, do konca leta 2024 pa je zaenkrat načrtovan začetek gradnje še najmanj 6300 stanovanj. Glede na to naj bi leta 2022 prišlo na trg okoli 1000 novih stanovanj, do konca leta 2024 nato še okoli 3200, v letih 2025 in 2026 pa še okoli 4600. Skupaj do konca leta 2026 torej 8 do 9 tisoč stanovanj.