Poleg povečanja splošne olajšave, s katero se zniža davčna osnova za dohodnino, so v predlogu zakona tudi spremembe, ki se nanašajo na obdavčitev kapitala in dohodkov od oddajanja nepremičnin v najem. 

Stopnje obdavčitve se znižujejo, zato bodo na boljšem predvsem lastniki nepremični, ki so jih kupili kot kapitalsko naložbo, torej to ni nepremičnina, v kateri imajo stalno prebivališče, in jo načrtujejo prodati, ter lastniki nepremičnin, ki te oddajajo v najem. 

Nižja dohodnina na dohodek od prodaje nepremičnin

Zdaj velja, da mora lastnih nepremičnine, ki jo proda prej kot v treh letih, od kar ima v njej prijavljeno stalno prebivališče, ali pa gre za njegovo drugo, tretjo … nepremičnino plačati 27,5 odstotka davka na kapital. Po novem predlogu bo začetna stopnja obdavčitve 25 odstotkov. Davčna osnova je v grobem razlika med ceno nepremičnine ob prodaji in ceno nepremičnine ob nakupu ali pridobitvi. Znižamo jo lahko z uveljavljanjem priznanih stroškov. 

Stopnja obdavčitve pa je odvisna od let lastništva takšne nepremičnine. Po petih letih lastništva je stopnja 20-odstotna, po 10 15-odstotna, po 15 letih 10-odstotna. Po 20 letih pa se dohodnina na kapital iz tega naslova ne plača več. Po novem predlogu letvica ostaja enaka, z eno bistveno spremembo, dohodnine ne bo treba plačati že po 15 letih lastništva. 

Za lastnika nepremičnine, ki je z njeno prodajo ustvaril na primer 20.000 evrov dobička to pomeni, da bo po novem predlogu plačal v prvih treh letih lastništva (če je imel v njej prijavljeno stalno prebivališče) oziroma v prvih petih plačal 5000 evrov dohodnine. Zdaj pa je mora plačati 5500 evrov. 

Po 15 letih lastništva dohodnine ob prodaji sploh ne bo plačal več, zdaj pa je mora plačati 2000 evrov. 

Bistveno na boljšem bodo tudi najemodajalci

Zdaj morajo od najemnin, ki jih lahko znižajo za 15 odstotkov normiranih stroškov plačati 27,5-odstotni davek. Po novem pa bo ta bistveno nižji, predlagatelj zakona, ministrstvo za finance, je stopnjo obdavčitve znižal na zgolj 15 odstotkov. Znižal pa je tudi priznane normirane stroške in sicer na 10 odstotkov. 

Poglejmo primer. Najemodajalec, ki z najemnino v enem letu zasluži na primer 7200 evrov (600 evrov najemnine na mesec), to lahko zniža za 15 odstotkov normiranih stroškov, torej je njegova davčna osnova 6120 evrov. Od tega plača 27,5 odstotka davka, kar je 1683 evrov. Zaslužek iz najemnine je 5517 evrov. 

Po novem predlogu bo njegova davčna osnova 6480 evrov (10 odstotkov normiranih stroškov). Od tega bo plačal 972 evrov davka. Torej bo njegov letni zaslužek iz najemnine 6282 evrov ali 765 evrov več kot zdaj. 

Predlog prinaša še eno bistveno novost

Zavezanec se lahko odloči, „da se njegovi dohodki iz kapitala in dohodki iz oddajanja premoženja v najem obdavčijo z dohodnino sintetično, kar pomeni, da se lahko obdavčijo skupaj z vsemi dohodki fizičnih oseb, ki se vštevajo v letno davčno osnovo (tj. dohodek iz zaposlitve, dohodek iz dejavnosti, razen dohodka iz dejavnosti, če se davčna osnova od tega dohodka v davčnem letu ugotavlja na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov, dohodek iz osnovne kmetijske in osnovne gozdarske dejavnosti in iz prenosa premoženjske pravice ter drugi dohodki), po progresivnih davčnih stopnjah in ob upoštevanju davčnih olajšav,“ piše v pojasnilu zakona.

Zavezanec ima tako možnost, da se odloči za tisto vrsto obdavčitve, ki je zanj ugodnejša. Če bo kljub prištetim dohodkom iz kapitala ali najemnin, zanj ugodnejša obdavčitev po dohodninski lestvici, se lahko odloži za to možnost, če pa je stopnja po dohodninski lestvici, v katero se uvršča, višja od zgoraj navedenih predlaganih stopenj, pa se lahko odloči za to možnost. 

Pozor Spadamo med države, kjer so najemniki najmanj zaščiteni

Skupni primanjkljaj v proračunu 250 milijonov evrov

Zakaj se je vlada odločila za takšno znižanje davkov, ki koristi prinaša le delu prebivalcev, lastnikom več kot ene nepremičnine, hkrati pa pomeni manj pobranih davkov in negativni vpliv na proračun. 

„Ne glede na negativne učinke, ki jih bodo prinesle rešitve v predlogu zakona, je bistveno bolj pomembno, da se bo zvišal razpoložljivi dohodek gospodinjstev. In najbolj neposredni učinek povečanja razpoložljivega dohodka je povečanje potrošnje gospodinjstev,“ odgovarjajo v pojasnilu k predlogu zakona. 

Zaposleni naj bi na račun višje splošne olajšave, za drugo leto je predlagana višina 4500 evrov, plačali 184 milijonov evrov manj dohodnine, zato naj bi kot navajaj predlagatelj, lahko gospodinjstva več trošila. Nižji davki se le v tem delu nanašajo na večino gospodinjstev, ki imajo vsaj enega zaposlenega.

Skupni primanjkljaj iz naslova dohodnine pa bo v prvem letu precej višji, znašal naj bi 248 milijonov evrov. Od tega naj bi odpustki tistim z najvišjimi plačami v najvišjem dohodninskem razredu znašali devet milijonov evrov, dohodnina, ki se plačuje iz naslova uspešnosti bo proračun prikrajšala za 20 milijonov evrov. 

Odpustki le za del lastnike več nepremičnin

Nova obdavčitev dohodka iz kapitala pomeni devet milijonov evrov manj v proračunu, nižja obdavčitev najemnin pa 18 milijonov evrov manj. Možnost izbire obdavčitve v teh dveh primerih pa še dodatnih osem milijonov evrov manj. 

Odpustki samo nekaterim delom prebivalstva so tako ocenjeni na 64 milijonov evrov, izhaja iz pojasnil k predlogu zakona.