Ni redko, da lastnik stanovanje oddaja, potem pa se odloči, da ga bo prodal. Če ga želi prodati, mora seveda potencialnim kupcem omogočiti, da si stanovanje natančno ogledajo. Stalna praksa, ki pa se lahko precej zaplete, če je v stanovanju, ki je predmet prodaje, najemnik. Ta ni nujno navdušen nad tem, da bodo po njegovem domu hodili neznani ljudje in si ogledovali njegovo intimo. 

Lastniki so prepričani, da so ogledi njihova pravica

Vprašanje pa je, ali mora najemnik, samo zato ker ni lastnik, temveč na podlagi sklenjene najemne pogodbe v stanovanju biva, torej je to njegov dom, lastniku omogočiti te oglede, ali pa jih ima pravico zavrniti? 

Mnenja so deljena glede na to, koga boste vprašali. Lastniki so prepričani, da to pravico imajo, torej da najemnik mora omogočiti oglede, saj je stanovanje vendar njihova last, najemniki pa so prepričani, da lastnik te pravice nima, saj s tem posega v njihovo življenje, nekateri celo trdijo, da gre za motenje posesti. In ti zadnji imajo prav. 

Stanovanjski zakon tega ne obravnava

Stanovanjski zakon, ki ureja najemna razmerja, takšnih situacij ne obravnava. „Posebnih določil glede vstopa lastnika v stanovanje z namenom, da pripelje na ogled potencialne kupce, zakon nima. Zato se morata lastnik in najemnik glede morebitnega ogleda stanovanja dogovoriti posebej. Skladno z veljavnim SZ-1 pa mora najemnik lastniku dopustiti vstop v stanovanje, vendar največ dvakrat letno,“ pravijo na ministrstvu za okolje in prostor.

Dodajajo še, da novela stanovanjskega zakona, ki je v pripravi, obsega le nujne spremembe in dopolnitve, tega vprašanja pa ne obravnava.

Davki Država bo lastnikom nepremičnin vzela več

Najemnik ima stanovanje v posesti in zato pravice

Vendar to, da stanovanjski zakon tega ne in tudi v prihodnje ne bo obravnaval, še ne pomeni, da ima lastnik pravico ravnati po svoji volji in najemnika siliti v oglede. Najemnika namreč ščiti stvarnopravni zakonik, ki med drugim opredeljuje posest. V primeru najema je najemnik posestnik stanovanja, saj mu ta status daje najemna pogodba, s katero mu je lastnik stanovanja nepremičnino predal v posest. Dobil je tako imenovano mirno posest, vse dokler ne krši določil najemne pogodbe.

„Posest predstavlja dejansko oblast nad stvarjo, lastninska pravica pa pravno oblast nad stvarjo, ki lastniku zagotavlja določena upravičenja do stvari. V večini primerov je lastnik stvari tudi njen posestnik, saj je ena izmed temeljnih upravičenj lastninske pravice, upravičenje do posesti stvari, vendar pa lahko lastnik prenese to upravičenje tudi na drugo osebo. Stvarnopravni zakonik ureja tako pravno zaščito lastninske pravice na stvari kot tudi pravno zaščito položaja posestnika,“ v enem od odgovorov državljanom na spletni strani predlagam vladi piše ministrstvo za pravosodje. 

Dodajajo je še: „Ocenjujemo, da je posestno varstvo kot institut, ki izvira že iz rimskega prava, nujno potreben za preprečitev in sankcioniranje samovoljnih ravnanj.“ 

Siljenje v oglede je motenje posesti

Motenje posesti nastopi, ko nekdo omejuje posestnika pri izvajanju svoje posesti, kar je v tem primeru zahteva, da najemnik omogoči ogled stanovanja. S tem, ko sta najemnik in lastnik podpisala najemno pogodbo, najemnik pa jo dosledno spoštuje, je pridobil mirno posest. In ker je imel zadnjo mirno posest, lahko lastnika stanovanja za motenje te celo toži.

Lahko se pa lastnik in najemnik že ob podpisu najemne pogodbe dogovorita drugače, to pa morata v pogodbo tudi zapisati. "Prodajalcem, ki že ob sklepanju najemne pogodbe vedo, da bodo prodajali stanovanje, svetujem, naj se o tem dogovorijo z najemnikom in zapišejo v najemni pogodbi oziroma poiščejo najemnika, ki je pripravljen skleniti najemno razmerje pod takimi pogoj,” pravi nepremičninska posrednica Stanka Solar.  

Najemnine Ponudba najemnih stanovanj večja. So cene zato nižje?

Ogledi se lahko vpišejo v najemno pogodbo

Najemnik se tako že ob podpisu najemne pogodbe strinja in obvezuje, da bo lastniku in tretji osebi (potencialnemu novemu lastniku) omogočil ogled stanovanja na podlagi prej dogovorjenega termina. 

Najmenik mora biti opozorjen, da se bo še pred iztekom najemne pogodbe stanovanje prodajalo. “Seznanjen mora biti s pomembnimi okoliščinami najema, zato prej vedno vprašamo lastnika o njegovih načrtih. Najemne pogodbe lastnik ne more odpovedati pred potekom dogovorjenega roka najema, če jo najemnik spoštuje. Za najemnika je tudi pomembno ali bo lahko po dogovorjenem obdobju najema pogodbo podaljšal ali lastnik o tem ne razmišlja.” 

Ogledi so možni le, če jih najemnik dovoli

Kaj pa, če lastnik ob podpisu pogodbe ni vedel, da bo stanovanje prodajal, medtem ko je v njem najemnik? Tudi to se dogaja, pravi sogovornica in poudari, da je v tem primeru treba priti do dogovara.  “Lastniki se lahko dogovorijo, kateri dnevi ustrezajo najemniku za ogled. Stranki se včasih dogovorita, da se zniža najemnina, ker bo najemnik omogočil oglede kupcem, ali pa za zadnji mesec najema najemnik ne plača najemnine. Najemnik torej prejme neko dodano vrednost zato, da dovoli oglede stanovanja, ki jih sicer ne bi bil dolžan omogočiti.” 

Če se najemnik in lastnik o ogledih ne moreta dogovoriti, pa mora lastnik počakati, da se najemno razmerje izteče. “Prodajalec ne more od najemnika zahtevati, da sprejema oglede, če to ni prej dogovorjeno, saj ima po zakonu prodajalec pravico le dvakrat letno vstopiti v nepremičnino oziroma se najaviti s predhodnim pisnim obvestilom ali v dogovoru z najemnikom.”

Po prodaji stanovanja se mora najemnik izseliti

Stanovanjski zakon najemnika ščiti še v enem pogledu. “V primeru, da lastnik stanovanje proda, ostanejo določila najemne pogodbe v veljavi. SZ-1 v 107. členu določa, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Novi lastnik le vstopi v pravni položaj najemodajalca,” pojasnijo na ministrstvu.

A v praksi običajno ni tako. Lastnik, ki je stanovanje prodal, bo takoj, ko je to mogoče, odpovedal tudi najemno pogodbo in ga novemu lastniku izročil praznega. Poleg tega mu ta isti zakon, ki ščiti najemnika, omogoča, da najemno pogodbo odpove vselej, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika, z 90 dnevnim odpovednim rokom. Razen, če v pogodbi ni drugače določeno. 

Lastniki, ki nepremičnine oddajajo prek nepremičninskih agencij, pomagajo najemniku do novega stanovanja. “Največkrat je tako, da agencija najemniku najde drugo ustrezno nepremičnino na stroške lastnika. V praksi lahko rečem, da se vedno poskušamo dogovoriti, da tudi najemnik ni prikrajšan. Če odpoved najemnega razmerja ni možna, se z najemnikom dogovorimo za oglede. Nepremičnina se kljub vsemu lahko proda, nato pa počakamo, da pretečejo roki za prenehanje najema oziroma roki za izselitev, ki veljajo z obstoječimi najemnki,” pravi Stanka Solar.

Davki Novi predlog: nižji davki pri prodaji in oddajanju nepremičnin

Več o nepremičninah najdete tukaj.